임차인은 전기의 출처를 묻기 시작했습니다 — 재생에너지 조달과 K-REP Index 5단계

어제 이 지면은 무공해 건설현장을 다뤘습니다. 건물이 아직 태어나지 않은 국면이었습니다. 그 앞에는 도시열섬과 냉방부하, 해체의 자원순환이 있었습니다. 오늘 오전에는 거주 증명의 열거주의를 살폈습니다.

오늘 오후는 건물이 다 지어져 이미 돌아가고 있는 국면으로 돌아옵니다. 주제는 전기입니다. 다만 이 지면이 그동안 다뤄온 전기의 양이 아니라, 전기의 출처입니다.

지난 20년 동안 상업용 부동산에서 전기는 얼마나 쓰느냐의 문제였습니다. 에너지 효율 등급, 열관류율, 고효율 조명, 인버터 냉동기 — 이 지면이 다뤄온 에너지 등급과 수요 유연성도 모두 사용량의 언어였습니다. 사용량은 관리비를 정하고, 관리비는 실질임대료를 정합니다. 여기까지는 익숙한 계산입니다.

그런데 최근 몇 년 사이 임차인 쪽에서 다른 질문이 올라오기 시작했습니다. 얼마나 쓰느냐가 아니라 그 전기가 어디서 왔느냐입니다. 온실가스 회계에서 구매 전력의 배출(Scope 2)은 위치기반(location-based)과 시장기반(market-based) 두 방식으로 산정되는데, 후자에서는 어떤 전기를 계약으로 조달했는가가 곧바로 배출량 숫자를 바꿉니다. 사용량을 줄이는 것은 어렵고 느리지만, 출처를 바꾸는 것은 계약서 한 장이면 되기 때문입니다.

먼저 결론을 적겠습니다. 전기의 출처를 살 자격은 임차인이 아니라 건물에 붙어 있습니다. 국내 제도에서 재생에너지를 직접 사려면 일정 규모 이상의 수전 자격이 필요한데, 대형 오피스의 임차인 대부분은 건물 일괄 수전에 묶여 자기 이름으로 된 계약전력이 없습니다. 그래서 이 질문은 임차인의 ESG 과제로 보이지만, 실제로는 임대인의 자산 스펙 문제입니다.

1. 무엇이 바뀌었나 — 사용량의 언어에서 조달의 언어로

이 변화를 이해하려면 두 개의 다른 회계를 구분해야 합니다.

건물의 에너지 효율은 물리량의 회계입니다. 단열을 보강하고 설비를 바꾸면 kWh가 줄고, 줄어든 kWh는 요금 고지서에서 확인됩니다. 반면 재생에너지 조달은 귀속의 회계입니다. 발전소에서 나온 전기와 콘센트에서 나오는 전기는 계통 위에서 섞여 물리적으로 구분되지 않지만, 계약과 증서가 "이 kWh는 당신 것"이라고 지정합니다. 물리량은 그대로인데 장부상 배출량이 달라집니다.

여기서 부동산 실무자가 놓치기 쉬운 지점이 있습니다. 귀속의 회계는 계약 주체를 요구한다는 것입니다. 효율 개선은 건물에 하면 그만이지만, 조달은 누가 사느냐가 먼저 정해져야 합니다. 그리고 국내 전력 제도에서 "살 수 있는 자"의 자격 요건은 사람이 아니라 설비에 붙어 있습니다.

재생에너지 조달 수단은 대체로 네 갈래로 정리됩니다. 자가발전(옥상 태양광 등), 녹색프리미엄(한전에 추가 요금을 내고 재생에너지 사용을 인정받는 방식), REC 구매(신재생에너지 공급인증서를 별도로 사는 방식), 그리고 PPA(전력구매계약)입니다. 이 가운데 국내 RE100 이행기업이 가장 선호하는 것으로 보고되는 방식이 직접PPA입니다. 재생에너지 순증 효과가 크고, 장기 계약으로 가격 변동 위험을 고정할 수 있기 때문입니다(L2).

2. 글로벌 — 시장은 커졌다가 한 번 꺾였고, 계약서가 그 뒤를 따라왔다

2-1. 규모 — 2025년, 근 10년 만의 첫 감소

블룸버그NEF(BloombergNEF)의 2026년 상반기 기업 에너지시장 전망에 따르면, 2025년 전 세계 기업이 체결한 청정전력 구매계약은 55.9GW로 전년의 62GW 대비 10% 감소했습니다. 근 10년 만의 첫 감소입니다(L1·L2).

다만 이 숫자를 "기업의 재생에너지 조달이 식었다"로 읽으면 오독입니다. 2025년은 여전히 역대 두 번째로 큰 해였고, 2020년 대비로는 두 배가 넘습니다. 더 눈여겨볼 것은 구성입니다. 메타·아마존·구글·마이크로소프트 네 기업이 전 세계 활동의 49%를 차지했고, 미국에서는 계약량이 29.5GW로 사상 최대였는데도 고유 구매자 수는 절반으로 줄어 33개사에 그쳤습니다(L1·L2).

양이 늘면서 참여자가 줄었다는 것은 시장이 대형화·전문화됐다는 뜻입니다. 부동산의 언어로 옮기면 이렇습니다. 재생에너지 조달은 이제 초대형 수요자의 게임이 되었고, 중견 이하 기업은 단독으로 그 문턱을 넘기 어려워졌습니다. 그리고 문턱을 넘지 못한 수요는 사라지지 않습니다. 다른 경로를 찾습니다. 그 다른 경로가 바로 자신이 입주한 건물입니다.

2-2. 계약서 — 영국 표준임대차가 임대인에게 의무를 지운 사건

영국의 표준상업임대차(Model Commercial Lease, MCL)는 2025년 4월부터 그린리스 스케줄을 완비해 제공하고 있으며, 이는 BBP(Better Buildings Partnership)의 그린리스 툴킷과 정합을 이룹니다. 여기에 포함된 조항 가운데 오늘의 논지에 직결되는 것이 재생에너지 조달 의무입니다. 통상 합리적 노력(reasonable endeavours) 수준의 의무로 100% 재생에너지 전력 조달을 규정하며, 다중임차(multi-let) 건물에서는 이 의무가 임차인뿐 아니라 임대인에게도 적용됩니다(L2).

이 한 줄이 중요한 이유는, 법률 문서가 물리적 구조를 뒤늦게 승인한 사례이기 때문입니다. 다중임차 건물에서 전력을 구매하는 주체는 대체로 임대인입니다. 따라서 재생에너지 조달 의무를 임차인에게만 지우는 조항은 이행 불가능한 약속이 됩니다. 영국의 표준문안은 그 불가능을 인정하고 의무의 주소를 바꿔 놓았습니다.

유럽 전반의 실무 정리(CMS의 유럽 그린리스 조항 가이드)에서도 조항의 강도는 라이트 그린(개선을 "고려"할 의무)에서 다크 그린(재생에너지 조달을 "실행"할 의무)까지 스펙트럼으로 정리되며, 추가 비용이 발생할 경우 대체로 임차인이 부담하는 것으로 정리되는 경향이 보고됩니다(L2).

3. 국내 — 문은 열렸는데 문턱이 높다

국내 제도는 이미 갖춰져 있습니다. 문제는 그 문을 통과할 수 있는 자가 누구인가입니다.

3-1. 제도 — 「직접전력거래 고시」와 300kW라는 선

「재생에너지전기공급사업자의 직접전력거래 등에 관한 고시」는 2022년 9월 1일 제정·시행되어, 등록한 재생에너지전기공급사업자가 기존 전력시장을 거치지 않고 전기사용자에게 직접 전기를 팔 수 있는 길을 열었습니다(L1·L2).

여기에 두 개의 문턱이 있습니다. 발전 측에서는 재생에너지 발전설비 용량이 1MW를 초과해야 하고, 수요 측에서는 전기사용자가 300kVA 이상의 수전설비를 갖추거나, 계약전력 300kW 이상의 일반용전력(을) 또는 산업용전력(을) 고객이어야 합니다(L1·L2).

세 번째 줄이 오늘의 핵심입니다. 자격은 법인이 아니라 수전 계약에 붙습니다. 연 매출 수천억원의 임차 기업이라도, 그 회사가 오피스 15개 층을 쓰면서 건물 일괄 수전에 묶여 자기 이름의 계약전력이 없다면 이 문턱을 넘지 못합니다. 반대로 계약전력을 보유한 주체는 건물입니다.

3-2. 시장 — 4년 만에 9배가 된 계약 건수

제도가 열린 이후 직접PPA 계약은 빠르게 늘었습니다. 누적 계약 건수는 2023년 13건, 2024년 29건, 2025년 79건, 2026년 1~5월 118건으로 보고됩니다(L2, 보도 인용).

재생에너지 조달과 K-REP Index 5단계 — 직접PPA 누적 계약 추이와 자격 게이트

다만 이 성장의 모양을 보아야 합니다. 계약 건수가 늘었다는 것은 참여자가 늘었다는 뜻이지만, 그 참여자는 대체로 제조업 공장과 데이터센터입니다. 이들은 애초에 계약전력이 크고 단독 수전을 하며, 부지와 설비를 자기 이름으로 보유합니다. 즉 300kW 문턱을 자연스럽게 넘는 자산군입니다.

반면 오피스·리테일처럼 여러 임차인이 한 건물을 나눠 쓰는 자산군은 이 통계에 잘 나타나지 않습니다. 건물 전체의 계약전력은 문턱을 훌쩍 넘지만, 그 계약전력의 주인은 임대인이기 때문입니다.

3-3. 배경 — 조달 여건은 아직 넉넉하지 않다

에너지경제연구원(KEEI)의 2026년 5월 인사이트에 따르면, 국내 기업은 2024년 말 기준 총 전력소비량의 약 12%를 재생에너지로 사용했으며, 조달 여건과 실적은 다른 국가 대비 어렵고 낮은 수준으로 평가됩니다(L2). 정부는 PPA 온라인 중개 플랫폼 도입과 직접PPA 제도 전반의 개편을 추진 중인 것으로 보도됩니다(L2, 보도).

참고로 국내 RE100 가입 기업 수는 자료와 집계 시점에 따라 상이하게 제시되므로 특정 숫자를 단정하지 않습니다. 확실한 것은 2020년 말 SK 계열사의 최초 가입 이후 참여가 이어져 왔다는 사실입니다(L3, 확인 필요).

4. K-REP Index — 이 건물은 전기의 출처를 팔 수 있는가

여기까지의 논의를 자산 단위로 옮기면 다섯 개의 게이트가 나옵니다. 본지는 이를 K-REP Index(재생전력 조달 준비도 지수)로 부르겠습니다. 본지의 독자 분석 프레임이며 특정 기관의 승인·검증과 무관합니다.

실무에서 가장 자주 막히는 곳은 ①과 ②입니다. 그리고 이 두 게이트는 임차인이 아무리 의지가 강해도 혼자 열 수 없습니다. 수전 구조와 계량 구조는 건물의 물리적 자산 사양이기 때문입니다.

보조 지표를 둘 두겠습니다. 조달가능비율(PAR — Procurable Area Ratio)은 건물 연면적 중 분리 계량이 확보되어 조달 실적을 귀속시킬 수 있는 면적의 비율입니다. 자격격차(QG — Qualification Gap)는 임차인 단위 계약전력과 300kW 문턱 사이의 거리입니다. 두 지표는 모두 건축·전기 설계 도면에서 읽히는 값이지 재무제표에서 읽히는 값이 아닙니다.

5. 자산 실무 함의 — 무엇이 달라지는가

첫째, 임차 수요의 선별 기준에 항목이 하나 늘어날 수 있습니다. 이 지면이 최근 반복해 관찰해 온 Flight to Quality는 지금까지 위치·설비·공실률의 언어로 설명됐습니다. 여기에 "이 건물에서 재생전력 조달이 가능한가"라는 항목이 붙으면, 그것은 임차인 자산 특수성을 높이는 방향으로 작용합니다. 자산 특수성이 높아지면 임차인의 이동 비용이 커집니다.

둘째, 계량 투자에 회수 근거가 하나 더 생깁니다. 서브미터링은 그동안 관리비 정산의 정확도를 위한 투자였습니다. 여기에 조달 실적 귀속이라는 용도가 더해지면 같은 투자에 두 개의 회수 경로가 생깁니다. 다만 서브미터 설치비와 회수기간은 건물마다 크게 달라 일반화할 수 없습니다(L3).

셋째, 계약전력과 인입 용량이 다시 자산 스펙으로 올라옵니다. 이 지면은 전력 계통 용량이 새로운 용적률이라는 논지를 편 바 있습니다. 그 논지는 전기를 얼마나 끌어올 수 있는가였습니다. 오늘의 논지는 그 위에 한 층을 더 얹습니다. 끌어온 전기를 누구 이름으로 계약하는가.

넷째, 임대차계약서의 항목 순서가 바뀔 수 있습니다. 조달 주체 조항, 비용 귀속 조항, 데이터 제공 조항, 증빙 귀속 조항 — 이 넷이 없으면 조달을 해도 누구의 실적인지가 정해지지 않습니다. 영국 MCL이 표준문안에 이를 넣은 이유가 여기에 있습니다.

6. 반증 — 이 논지가 틀릴 수 있는 지점

강한 주장에는 반증을 함께 적는 것이 이 지면의 원칙입니다. 최소한 네 가지를 열어 두어야 합니다.

첫째, 가장 강한 반론은 "임차인은 건물을 바꾸지 않아도 된다"입니다. 녹색프리미엄과 REC 구매는 수전 자격 없이도 가능합니다. 임차인이 이 경로를 택하면 건물의 수전 구조는 아무것도 결정하지 않습니다. 이 반론은 강력하며, 현재로서는 대체로 옳습니다. 본지의 논지가 성립하려면 추가성(additionality — 그 조달이 실제로 재생에너지 발전을 늘렸는가)을 요구하는 방향으로 기준이 강화되어, 증서 구매만으로는 인정 범위가 좁아져야 합니다. 그 방향으로 갈지 여부는 확정되지 않았습니다(L2~L3, 확인 필요).

둘째, 시장은 단선적으로 커지지 않습니다. BNEF가 보고한 2025년 10% 감소는 전력가격과 정책 리스크에 따라 이 흐름이 되돌아갈 수 있음을 보여줍니다(L1·L2). 규제와 수요가 함께 후퇴하면 임대차 조건표에 이 항목이 오르는 시점은 크게 늦춰집니다.

셋째, 자격이 있어도 물량이 없을 수 있습니다. 국내 계통 제약과 출력제어 이슈가 상존하는 상황에서, 수전 자격을 갖춘다고 곧바로 조달 가능한 재생전력이 확보되는 것은 아닙니다. 조달 경쟁은 제조업·데이터센터와의 경쟁이며, 부동산 임대 자산은 그 경쟁에서 규모의 열위에 있습니다(L3).

넷째, 국내 임대차 시장에서 이 수요가 실재하는지는 아직 전수 확인되지 않았습니다. 영국 MCL 조항은 표준문안이지 시장 관행의 증거가 아닙니다. 본지가 국내 오피스 임대차 협상에서 재생전력 조달이 실제 쟁점으로 다뤄지는 사례를 계량적으로 확인한 바 없으며, 오늘의 서술은 제도 구조에서 도출한 논리적 함의입니다(L3, 확인 필요).

결론 — 자격을 파는 건물

부동산은 오랫동안 공간을 파는 사업이었습니다. 면적과 층과 향, 그리고 그 안에 들어가는 설비. 지난 10년 동안 여기에 성능이 더해졌습니다. 에너지 등급, 인증, 관리비 수준. 오늘 이야기한 것은 그 위에 얹히려는 세 번째 층입니다. 자격입니다.

어제 이 지면은 공사장을 두고 "원가가 아니라 자격"이라고 적었습니다. 오늘은 그 문장이 준공 후 건물에서 반복되고 있다는 이야기를 했습니다. 공사장에서는 시공사가 자격을 갖춰야 입찰에 들어왔고, 준공 후 건물에서는 건물이 자격을 갖춰야 임차인이 들어옵니다. 다른 국면에서 같은 문법이 작동합니다.

다만 오늘의 이야기는 어제보다 훨씬 불확실합니다. 공사장 규제는 이미 조례와 규격서에 들어와 있지만, 재생전력 조달은 아직 임차인의 질문 단계에 머물러 있습니다. 질문이 조건으로 바뀔지, 바뀐다면 언제일지는 정해지지 않았습니다. 그래서 오늘 제안하는 것은 투자도 공사도 아닙니다.

보유 자산 하나를 골라 세 가지를 확인해 두시기 바랍니다. 첫째, 이 건물의 수전은 일괄인가 분리인가. 둘째, 전용부 계량이 층·구획별로 분리돼 있는가. 셋째, 현재 임대차계약서에 에너지 데이터와 조달에 관한 조항이 한 줄이라도 있는가. 세 답이 나오면 이 건물의 K-REP 위치가 정해집니다.

그 위치가 낮다고 해서 지금 무엇을 해야 하는 것은 아닙니다. 다만 다음 대수선 계획과 다음 임대차 만기가 이 세 가지를 바꿀 수 있는 유일한 창이라는 사실은 알아 두실 필요가 있습니다. 창은 자주 열리지 않고, 열려 있을 때만 바꿀 수 있습니다.