성적표가 없는 건물 — 무등급 자산(unrated asset)과 K-URX Index 5단계

이 지면은 지난 몇 달 동안 건물의 에너지를 재는 방법을 반복해 다뤘습니다. 성능 데이터와 MRV로 실적을 검증하고, 내재탄소로 짓기 전을 계산하고, 그린리스로 절감의 몫을 계약서에 배분했습니다. 모두 성적표가 있는 건물을 전제로 한 이야기였습니다.

그런데 현장에서 마주치는 건물의 대다수는 성적표 자체가 없습니다. 1994년에 사용승인이 난 5층짜리 근린생활시설, 2001년에 준공된 지방 중소도시의 업무용 빌딩, 1988년에 지어진 상가주택 — 이 건물들에는 에너지 등급이 매겨진 적이 한 번도 없습니다. 등급이 나쁜 것이 아니라 등급이 존재하지 않습니다. 업계에서는 이런 자산을 무등급 자산(unrated asset — 공인된 에너지성능 등급이 부여된 적 없는 기존 건축물)이라고 부릅니다.

많은 소유자가 이 상태를 은근한 안전지대로 여깁니다. 등급이 없으니 나쁜 등급으로 낙인찍힐 일도 없고, 규제의 명단에도 오르지 않는다는 것입니다. 이 글의 결론은 정반대입니다. 성적표가 없는 자산은 할인을 피하는 것이 아니라, 값이 매겨지지 않아 거래의 줄에서 먼저 이탈합니다.

배경 — 성적표의 밀도가 시장의 언어를 만든다

두 숫자를 나란히 놓겠습니다. 영국 잉글랜드·웨일스의 에너지성능인증(EPC — Energy Performance Certificate, 건물의 에너지 성능을 A부터 G까지 등급으로 표시하는 공인 증서) 등록부에는 약 2,760만 장의 인증서가 쌓여 있고, 주택 약 1,970만 호를 덮습니다. 분기마다 40만 장 이상이 새로 등재됩니다(L2). 한국의 제로에너지건축물(ZEB) 인증은 2026년 4월 기준 누적 1만 578건입니다(L1). 전국 건축물이 742만 1,603동, 연면적 43억 1,498만 7천㎡라는 사실과 나란히 놓으면(2024년 말 기준·L1), 성적표를 가진 건물은 동수 기준 0.15%에도 미치지 못합니다.

이 차이는 제도 설계에서 나옵니다. 영국의 EPC는 거래와 임대의 조건입니다. 팔거나 세를 놓으려면 인증서가 있어야 하므로, 시장에 나오는 순간 모든 건물이 성적표를 갖게 됩니다. 한국의 ZEB·건축물에너지효율등급 인증은 신축과 인허가의 언어입니다. 새로 짓는 건물, 인센티브를 받으려는 건물, 공공이 발주한 건물에 붙습니다. 이미 서 있는 742만 동에는 붙을 계기가 없습니다.

결과적으로 한국의 건물 에너지 데이터는 신축에는 촘촘하고 스톡에는 비어 있습니다. 그리고 실제로 거래되고 임대되고 담보로 잡히는 물건의 절대다수는 스톡입니다.

무등급 자산의 구조와 K-URX Index 5단계 (2026. 08. 20 · 용유미 CSO)

이론 — 무등급은 중립이 아니라 최악값으로 계산된다

여기서 부동산이 아니라 경제학의 오래된 결론 하나를 빌려 오겠습니다. 조지 애컬로프(George Akerlof)가 1970년 중고차 시장을 두고 정리한 정보 비대칭(information asymmetry — 거래 당사자 한쪽이 상대보다 물건의 품질을 더 잘 아는 상태)과 레몬시장(market for lemons)의 논리입니다. 매수자가 품질을 확인할 수 없으면, 매수자는 개별 물건을 평균으로 계산하지 않습니다. 확인되지 않은 항목을 최악값으로 놓고 가격을 제시합니다. 그러면 실제로 상태가 좋은 물건의 소유자는 그 가격을 거부하고 시장에서 빠져나가고, 남은 물건의 평균 품질은 더 떨어집니다.

건물의 에너지 성능은 이 구조에 정확히 들어맞습니다. 외피 단열의 실제 상태, 노후 공조 설비의 소비량, 창호의 열관류율은 육안으로 확인되지 않고 매도자만 어렴풋이 압니다. 성적표가 없으면 매수자와 대주(貸主)는 이 항목을 보수적으로, 즉 불리하게 놓고 계산합니다.

여기서 실무자가 놓치기 쉬운 지점이 나옵니다. 시장에는 세 가지 상태가 있습니다. ①좋은 등급 ②나쁜 등급 ③등급 없음. 직관은 ③을 ①과 ② 사이 어딘가로 놓지만, 실제 가격 형성에서 ③은 ②보다 나쁘게 취급되는 경우가 많습니다. 나쁜 등급은 최소한 개선 비용을 견적할 수 있는 정보이기 때문입니다. 등급이 D라면 어디를 얼마나 고쳐야 하는지가 보고서에 적혀 있습니다. 등급이 없으면 견적조차 나오지 않고, 나오지 않는 견적은 실사 기간을 늘리고, 늘어난 실사는 거래를 깨뜨립니다. 브라운 디스카운트(brown discount — 저성능 자산에 붙는 가격 할인)보다 무등급의 유동성 손실이 먼저, 그리고 조용히 옵니다.

글로벌 — 성적표를 강제한 나라와, 추정으로 메운 나라

유럽연합은 2024년 개정 건물에너지성능지침(EPBD)에서 회원국에 최저에너지성능기준(MEPS — Minimum Energy Performance Standards, 기존 건물이 매각·임대·대수선 시점에 충족해야 하는 성능 하한선) 도입을 요구했습니다. 주거 부문은 2030년까지 에너지 사용을 16%, 2035년까지 20~22% 줄이도록 하고, 비주거는 성능이 가장 나쁜 구간부터 2030년·2033년으로 기한을 끊어 개선을 요구합니다(L2). 핵심은 감축률 숫자가 아니라 기한이 매각·임대 시점에 걸린다는 설계입니다. 성능은 이제 자산을 현금화하려는 순간에 검사받습니다.

영국은 여기서 한 발 더 나갔습니다. 최저에너지효율기준(MEES)은 기준 미달 건물의 임대 자체를 제한합니다. 비주거 임대 건물은 2030년까지 EPC B 등급을 목표로 하고, 주거 임대는 등급 요건이 단계적으로 올라갑니다(L2). 여기서 EPC 2,760만 장이라는 밀도가 힘을 발휘합니다. 모든 건물에 성적표가 있으니, 하한선을 그으면 즉시 명단이 나옵니다. 규제의 실행력은 규제의 강도가 아니라 데이터의 밀도에서 나옵니다.

미국은 연방 차원의 등급 의무 없이 다른 길을 택했습니다. 뉴욕·시카고 등 도시 조례가 일정 규모 이상 건물에 에너지 벤치마킹(benchmarking — 실제 사용량을 동종 건물과 비교해 상대 위치를 산출하는 것) 보고를 의무화하고, 그 표준 도구로 ENERGY STAR Portfolio Manager가 자리 잡았습니다. 설계도서를 평가하는 유럽식 인증과 달리 고지서에 찍힌 실측 사용량이 기준이라는 점이 결정적입니다. 인증 심사 없이도, 이미 존재하는 검침 데이터만으로 성적표를 만들 수 있다는 것을 보여 준 사례입니다(L2).

그리고 유럽에서는 실무적으로 추정등급(estimated rating)이 널리 쓰입니다. 인증서가 없는 물건에 대해 건축연도·연면적·구조·용도·주변 동종 건물의 인증 이력을 결합해 등급을 통계적으로 추정하는 방식입니다. 법적 효력은 없지만 중개·평가·대출 실무의 1차 스크리닝에 쓰입니다. 여기가 프롭테크가 실제로 돈을 버는 지점입니다 — 인증 제도의 빈칸을 데이터 모델이 메웁니다(L2).

국내 — 인프라는 이미 깔렸고, 비어 있는 것은 해석이다

국내 상황을 네 갈래로 정리하겠습니다.

첫째, 스톡의 노후도는 이미 임계에 있습니다. 2024년 말 기준 전국 건축물 742만 1,603동 중 44.4%가 사용승인 30년을 넘겼습니다. 수도권 37.7%, 지방 47.1%로 지방이 더 높고, 용도별로는 주거용 53.8%, 상업용 34.4%, 교육·사회용 26.4%, 공업용 21.0%입니다. 주거용만 보면 지방은 56.9%가 노후 건축물입니다(L1·2025년 9월 발표). 30년이라는 선은 단열 기준이 여러 차례 강화되기 이전에 지어졌다는 뜻이므로, 이 44.4%는 대체로 현행 기준으로 재면 하위 구간에 놓일 자산입니다.

둘째, 지원의 규모는 스톡의 규모와 자릿수가 다릅니다. 2026년 「민간건축물 그린리모델링 이자지원사업」(국토교통부 공고 제2026-876호)의 총사업비는 80억 원이며, 방식은 공사비 대출에 대한 이차보전으로 4.5~5.5% 수준의 이자를 지원합니다(L1). 이차보전은 재정 대비 레버리지가 큰 좋은 설계지만, 300만 동을 넘는 노후 스톡 앞에서 이 사업이 시장 전체의 성능을 끌어올리는 주된 동력이 되기는 어렵습니다. 보조금이 아니라 다른 것이 자산을 움직여야 합니다.

셋째, 그런데 재는 인프라는 이미 열려 있습니다. 한국부동산원은 「녹색건축물 조성 지원법」 제10조에 따라 국가건물에너지 통합관리시스템을 운영하며 전기·가스·지역난방 공급기관의 데이터를 수집합니다. 국토교통부 건축HUB 건물에너지정보 서비스는 이를 공공데이터포털을 통해 오픈API로 개방하고 있습니다 — 시군구코드·법정동코드·번·지·사용연월을 넣으면 월 단위 전기·가스 사용량(kWh)이 반환됩니다. 여기에 건축HUB 건축물대장정보 서비스를 조인하면 연면적·주용도·사용승인일·구조가 붙습니다(L1).

이 두 API를 겹치면 인증서 없이도 단위면적당 에너지 사용량(EUI)이 계산되고, 같은 용도·같은 연식 집단 안에서의 상대 위치가 나옵니다. 미국식 벤치마킹과 유럽식 추정등급을 국내 공공 데이터만으로 구현할 재료가 갖춰져 있다는 뜻입니다. 다만 한계는 분명합니다 — 단독주택과 200세대 미만 공동주택은 제외되고, 산업·수송·발전·열병합·충전 용도의 사용량은 합산에서 빠집니다(L1). 소규모 상가주택과 지방 소형 건물은 여전히 데이터의 사각지대에 있습니다.

넷째, 규제의 하한선은 아직 신축에만 그어져 있습니다. 2025년 12월부터 연면적 1,000㎡ 이상 민간 신축에 ZEB 5등급 수준의 설계 기준이 적용됩니다(L2). 이것은 앞으로 지을 건물에 대한 기준이고, 이미 서 있는 건물이 매각·임대 시점에 넘어야 할 선은 국내에 아직 없습니다. 유럽이 MEPS로 걸어 놓은 그 문턱이 한국에는 없습니다. 언제, 어떤 형태로 도입될지도 확정된 바 없습니다(L3).

데이터·지표 — K-URX Index 5단계

이상을 실무 판정표로 압축하면 다음과 같습니다. K-URX Index(Unrated Exposure Index)는 본지의 독자 분석 프레임으로, 특정 기관의 승인이나 검증과 무관합니다. 개별 자산의 무등급 노출을 다섯 게이트로 판정합니다.

실무에서는 순서가 뒤집힙니다. 5단계인 출구 시점을 먼저 확정한 뒤 1단계로 내려가는 것이 맞습니다. 10년 보유할 자산과 2년 뒤 매각할 자산은 같은 등급이라도 대응이 완전히 달라지기 때문입니다.

결론 — 하한선이 없다고 해서 값이 없는 것은 아니다

이 글의 주제문을 반증 가능한 형태로 다시 씁니다. "성능 하한선(MEPS)이 도입되기 전이라도, 성적표가 없는 자산은 매각·리파이낸싱 시점에 실사 지연과 보수적 가격 산정이라는 형태로 먼저 비용을 치른다." 이 문장이 틀렸다면, 무등급 자산과 유등급 자산 사이에 실사 기간·거래 성사율의 유의미한 차이가 관찰되지 않아야 합니다. 국내에서 이 비교를 가능하게 할 공개 데이터는 아직 없습니다 — 확인 필요 영역입니다(L3).

반증의 다른 축도 적어 둡니다. 첫째, 국내 상업용 거래의 상당 부분은 입지와 개발 가능성으로 가격이 결정되며, 에너지 성능은 후순위 변수입니다. 노후 건물이 철거 전제로 거래된다면 성능 데이터는 무의미합니다. 둘째, EPC를 강제한 영국에서도 인증서의 정확도 자체가 오래 비판받아 왔습니다 — 실측이 아닌 추정 모델이 실제 사용량과 어긋난다는 지적입니다(L2). 성적표가 있다는 것과 그 성적표가 맞다는 것은 다른 문제입니다. 셋째, 오픈API 사용량은 건물 단위 총량이라 공실률과 임차 업종에 크게 흔들립니다. 공실이 많은 건물이 성능이 좋아 보이는 착시가 발생합니다. 이 착시를 보정하지 않은 벤치마킹은 오히려 잘못된 결론을 만듭니다.

그럼에도 방향은 분명합니다. 영국이 2,760만 장의 성적표를 쌓는 동안 한국은 1만 장을 쌓았지만, 한국에는 영국에 없는 것이 있습니다 — 공급기관에서 직접 수집된 실측 사용량이 이미 오픈API로 열려 있다는 점입니다. 유럽은 추정 모델의 정확도와 싸우고 있고, 한국은 실측 데이터를 쥐고도 해석하지 않고 있습니다. 비어 있는 것은 데이터가 아니라 데이터를 자산 판단으로 옮기는 문장입니다.

공간의 흥망성쇠는 대개 규제가 도착하기 전에 조용히 시작됩니다. 성능 하한선은 언젠가 그어질 것이고, 그날 명단은 데이터에서 자동으로 나옵니다. 그때 준비된 소유자와 준비되지 않은 소유자를 가르는 것은 인증서 한 장이 아니라, 몇 년치 숫자를 미리 모아 두었는가입니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.