못 버리는 물건이 월세를 낸다 — 미국 45조 창고 시장·일본이 패밀리레스토랑보다 많이 지은 창고가 증명한 '보관 공간 자산화'와 한국형 K-SSI Index 5단계 설계

우리는 집을 '사는 곳'이라 부르지만, 실제로 도시의 집은 점점 '두는 곳'이 되지 못하고 있습니다. 짐은 늘고 평수는 줄어듭니다. 이 간극을 미국은 하나의 자산군으로 세웠습니다. 미국 셀프스토리지(self-storage) 시장 규모는 2025년 기준 453억 달러(약 63조 원), 임대 가능 면적은 25억9천만 제곱피트에 이릅니다(Market Data Forecast·Mordor Intelligence, 2025·L2). '못 버리는 물건'을 보관해 주는 대가로 매달 월세가 나오는 산업이 조 단위로 커진 것입니다. 더 인상적인 신호는 일본에서 나옵니다. 2024회계연도 일본의 셀프스토리지(트렁크룸) 지점 수는 14,860개로, 전국 패밀리레스토랑(10,025개)을 넘어섰습니다(Quraz 2025 시장조사·L2). 오늘은 이 '보관'이라는 수요를 부동산의 언어로 번역합니다. 새 땅을 사지 않고, 이미 비어 있는 공간을 자산으로 바꾸는 발상입니다.

못 버리는 물건의 경제학 — 보관 공간 자산화의 문법, K-SSI 인덱스 (용유미 CSO)

이론적 배경 — '보관의 외주화'와 운영형 부동산(OPRE)

셀프스토리지의 수요는 소비가 아니라 공간의 부족에서 나옵니다. 도시 가구는 소득이 늘면 물건을 사지만, 그 물건을 둘 면적을 같은 속도로 늘리지는 못합니다. 이때 '집 안에 두던 짐'을 집 밖으로 외주화하는 것이 셀프스토리지입니다. 부동산 이론은 이런 자산을 운영형 부동산(OPRE, Operational Real Estate)으로 분류합니다. 임대료만 받는 전통 임대업과 달리, 24시간 접근·기후 제어·보안·온라인 계약 같은 운영 역량이 곧 수익이 되는 자산군입니다(L2). 핵심은 이 자산이 '좋은 땅'을 요구하지 않는다는 점입니다. 화려한 전면(前面) 상권도, 넓은 대지도 필요 없습니다. 필요한 것은 배후 인구 밀도, 진입 동선, 그리고 이미 비어 있는 층입니다. 제가 K-UVS 인덱스(선형 유휴공간 자산화)에서 정리한 명제 — '유휴의 원인이 입지가 아니라 권리와 운영의 부재라면 처방은 개발이 아니라 운영 설계' — 가 보관 자산에서도 그대로 성립합니다.

글로벌 신호 — 창고를 자산으로 만든 세 시장

① 미국 — 못 버리는 물건의 증권화

미국은 셀프스토리지를 상장 리츠(REIT)로 제도화한 유일한 성숙 시장입니다. 최대 사업자 퍼블릭스토리지(Public Storage)는 3,000개 이상 시설, 2억2,600만 제곱피트로 전국 재고의 11.3%를 보유하고, 2위 엑스트라스페이스(Extra Space Storage)는 2,300개 시설·8.6%를 차지합니다(RentCafe·SpareFoot, 2025·L2). 상위 4개 리츠와 U-Haul을 합치면 전국 재고의 35.5%가 뉴욕증권거래소에 상장된 자본의 손에 있습니다. 시사점은 규모가 아니라 구조입니다. '못 버리는 물건을 맡아 주는' 지극히 생활적인 수요가, 표준화된 운영과 증권화를 만나 기관 자본이 배분하는 자산군이 됐다는 사실입니다.

② 일본 — 좁아지는 집이 만든 16년 연속 성장

일본은 도심 주거 협소화가 셀프스토리지를 밀어 올린 전형입니다. 시장 규모는 2024년 850억 엔에 도달했고, 2027년 1,000억 엔 돌파가 전망됩니다(L2). 앞서 언급했듯 지점 수는 패밀리레스토랑을 넘어섰고, 업계는 16년 연속 성장을 기록했습니다(Quraz, 2025·L2). 주목할 지점은 공급 형태입니다. 도심에서는 노후 빌딩의 저층·중층을 실내형 기후제어 창고(Quraz)로, 외곽에서는 컨테이너형 옥외 창고(Kase)로 이원화했습니다. 새로 짓기보다 기존 재고를 용도 전환한 것이 핵심입니다.

③ 영국 — '가장 선호받는데 가장 안 알려진' 역설

영국 셀프스토리지 시장은 2024년 약 42억 달러 매출, 총 6,430만 제곱피트로 전년 대비 7.2% 성장했습니다(Cushman & Wakefield·grandviewresearch, 2024·L2). 흥미로운 것은 업계가 스스로 진단한 병목입니다. 셀프스토리지는 소비자·기업 수요가 함께 늘어 가장 선호받는 운영형 부동산 자산군으로 꼽히지만, '고객 인지도가 여전히 낮다'는 것입니다. 수요가 있는데 시장이 그 존재를 모른다 — 이것은 위험이 아니라 진입자의 여백을 뜻합니다. 성숙 시장 영국조차 인지도가 낮다면, 후발 시장의 여백은 훨씬 큽니다.

국내 적용 — 수요는 이미 왔고, 재고도 이미 있다

한국은 수요 조건이 이미 성숙했습니다. 2024년 1인가구는 전체의 36.1%(804.5만 가구)이고, 이 중 42.7%가 서울·경기에 집중돼 있습니다(통계청, 2025·L1). 좁은 집과 잦은 이사는 보관 수요의 구조적 토대입니다. 그런데 공급은 아직 얕습니다. 2024년 5월 기준 국내 셀프스토리지 지점은 200여 개, 그 85% 이상이 수도권에 몰려 있습니다(보도·L2). 세컨신드롬(다락) 등 국내 스타트업이 시장을 열고 있으나, 미국·일본 대비 밀도는 초기 단계입니다. 동시에 공급 측 재고는 넘칩니다. 제가 K-KIC 인덱스에서 다룬 지식산업센터 공실, 노후 상가의 지하·중층, 도심 오피스의 저층부가 그것입니다. 수요와 재고가 동시에 존재하는데 이를 잇는 운영 문법이 얕은 것 — 이것이 국내 셀프스토리지의 현주소입니다.

다만 냉정한 반증(反證)도 함께 봐야 합니다. 국내에서 셀프스토리지는 건축법상 용도(창고시설 여부)·소방 및 위험물 규정·관리비 구조에서 개별 검토가 필요하고, 무인 운영의 보안·화재 리스크가 실재합니다. 저밀 입지에 무리하게 진입하면 가동률이 손익분기를 밑돌 수 있습니다. '수요가 있다'와 '이 자리에서 수익이 난다'는 전혀 다른 명제입니다.

용유미 CSO 인사이트 — K-SSI Index 5단계 설계

그래서 필요한 것은 '어디에서 보관 자산이 성립하는가'를 정렬하는 격자입니다. 저는 이를 K-SSI(Korea Self-Storage Index)로 제안합니다. 새 창고를 짓기 전에, 이미 있는 공간이 보관 자산으로 성립하는지를 5개 축으로 점검하는 순서입니다.

이 격자의 발상 전환은 명확합니다. 부동산 투자는 보통 '좋은 자리를 비싸게 사서 좋은 임차인을 들이는' 게임인데, 보관 자산은 '나쁘게 평가된 자리를 싸게 확보해 표준 운영으로 가동률을 만드는' 게임입니다. S2(공간 원가)가 우위이고 S1(배후 밀도)이 받쳐 주면, S3~S5의 운영 요건을 갖추는 순간 공실이 현금흐름으로 전환됩니다. 반대로 S1이 얕은 저밀 입지라면, 아무리 공간이 싸도 진입하지 않는 것이 정답입니다. K-SSI는 '들어갈 이유'가 아니라 '들어가지 않을 이유'를 먼저 세는 지수입니다.