빌리는 건 땅이 아니라 시간입니다 — 유휴부지의 진짜 가격표(K-TDX Index)

땅은 면적으로 팔리지 않습니다 — 남은 연한으로 팔립니다. 유휴부지 계약 기간 체계와 K-TDX 다섯 축(자료: 국유재산법 · 국토교통부 철도 유휴부지 활용지침 · 기획재정부 2026년도 국유재산종합계획 · Giglio et al.(2015) · Singapore Land Authority 공개자료 종합, L1/L2)

유휴부지 활용사업 제안서를 검토할 때 저는 언제나 같은 순서로 서류를 봅니다. 위치도, 지적도, 용도지역, 접도 조건, 주변 시세. 20년 넘게 이 순서를 지켜 왔습니다만, 최근 몇 년 사이에 그 순서가 틀렸다는 것을 인정하게 되었습니다.

유휴부지 사업에서 가장 먼저 봐야 할 서류는 지적도가 아닙니다. 계약서의 ‘기간’ 조항입니다.

국가철도공단이 지자체에 내주는 철도 유휴부지는 관계 법령에 따라 최대 20년 무상사용 또는 사용료 최대 60% 감면 혜택이 붙습니다(L2). 국유재산법상 행정재산의 사용허가는 5년 이내, 일반재산의 대부기간은 조림 목적 토지 20년, 대부받은 자의 비용으로 시설을 보수하는 건물 10년, 그 밖의 토지는 5년이며 영구시설물을 축조하는 경우에도 10년 이내로 제한됩니다(L1, 국유재산법). 갱신은 원칙적으로 종전 기간을 넘지 못하고, 수의계약 대상이 아니면 단 1회입니다(L1).

이 숫자들을 나란히 놓고 보면 하나의 질문이 남습니다. “그 안에 원금을 뽑을 수 있습니까.” 이 글은 그 질문을 계량하려는 시도입니다.

토지의 값은 ‘면적 × 단가’가 아니라 ‘시간의 현재가치’입니다

부동산 평가의 기초를 다시 확인해 보겠습니다. 토지의 가치는 그 토지가 앞으로 낳을 순수익의 현재가치 합계입니다. 소유권(freehold)은 그 합계를 무한대까지 더할 수 있으므로 영구환원 방식이 성립합니다. 그런데 유휴부지 활용사업에서 사업자가 취득하는 것은 소유권이 아니라 기한부 사용권(leasehold)입니다. 합계의 상한이 계약서에 적혀 있는 셈입니다.

이 차이가 얼마나 큰지에 대해서는 이미 정교한 실증 연구가 있습니다. Giglio, Maggiori & Stroebel(2015, Quarterly Journal of Economics)은 영국과 싱가포르 주택시장이 만기 99년에서 999년에 이르는 기한부 소유권과 영구 소유권을 동시에 거래한다는 독특한 제도를 이용해, 두 계약의 가격 차이가 곧 ‘만기 이후 영구 임대소득의 현재가치’임을 보였습니다. 이들이 추정한 초장기 할인율은 연 2.6% 미만으로, 경제 이론이 통상 가정하는 값보다 현저히 낮았습니다(L1 — 학술 원논문).

이 결과를 실무 언어로 뒤집으면 이렇게 됩니다. 100년 뒤의 현금흐름조차 사람들은 상당한 값으로 쳐준다 — 그러므로 만기가 100년이 아니라 20년, 10년, 5년으로 짧아질 때 잘려 나가는 가치는 우리 직관보다 훨씬 큽니다.

싱가포르 토지청(SLA)이 실무에서 사용하는 이른바 ‘발라의 표(Bala’s Table)’는 이 감가를 표로 만든 것입니다. 널리 인용되는 값에 따르면 잔여 99년은 영구 소유권 가치의 96%, 60년은 80%, 30년은 60% 수준이며, 잔여 20년 구간에서는 30%대까지 내려갑니다(L2 — 자료·판본에 따라 편차가 있어 본지는 정확한 수치를 단정하지 않습니다). 곡선은 직선이 아닙니다. 처음에는 완만하다가 만기가 가까워질수록 가속해서 무너집니다.

K-TDX Index — 유휴부지 점유연한 감가지수의 다섯 축

본지는 유휴부지 사업의 성립 여부를 부지가 아니라 시간으로 판정하는 프레임을 제안합니다. K-TDX(Tenure Decay Index)는 다섯 개 축으로 구성됩니다.

유효연한을 T_eff = T1 × T2로 두면 지수는 다음과 같이 정의됩니다.

세 가지 계약 유형을 같은 사업에 대입해 보면

총투자비 15억 원, 연간 순현금흐름 1.2억 원(따라서 T3 = 12.5년), 만기 철거비 1.5억 원(T4 = 1.25년), 잔존가치 승계 없음(T5 = 0)인 동일한 사업을 세 가지 계약에 넣어 보겠습니다. 아래 수치는 산식의 작동을 보이기 위한 가정치이며 실제 사업의 관측값이 아닙니다(L3).

이 표가 흥미로운 이유는 현실을 정확히 맞히기 때문입니다. 5년 대부지에 무엇이 들어서 있는지 떠올려 보십시오. 주차장, 야적장, 컨테이너 매점, 이동식 화훼판매장 — 예외 없이 회수기간이 3년을 넘지 않는 저자본 시설입니다. 시장은 이미 이 계산을 하고 있었습니다. 다만 이유를 “땅이 나빠서”로 잘못 설명해 왔을 뿐입니다.

제도는 이미 이 방향으로 움직이고 있습니다

정부의 최근 정책 방향은 우연히도 K-TDX가 지목하는 지점과 겹칩니다. 기획재정부는 제27차 국유재산정책심의위원회에서 2026년도 국유재산종합계획을 심의·의결하면서, 노후 청·관사와 유휴 국유지를 활용해 청년·서민 공공주택을 3.5만호 이상 공급하고, 2035년까지 계획된 약 2만호를 앞당겨 공급하며 수도권 역세권 유휴부지 등을 추가 발굴해 신규 1.5만호 이상을 더하겠다고 밝혔습니다(L1/L2). 동시에 위탁개발기관을 캠코·LH에 더해 지방공사까지 확대하고, 개발계획에 대한 사전 경제성 분석과 지자체 협의를 제도화하는 개선을 추진한다고 했습니다(L1/L2).

여기서 주목할 것은 ‘공급 목표 3.5만호’라는 숫자가 아닙니다. ‘위탁개발’이라는 방식입니다. 위탁개발은 대부(5년·10년)와 달리 개발기관이 장기간 시설을 운영한 뒤 국가에 귀속시키는 구조이므로, K-TDX의 언어로 말하면 T1을 늘리고 T5를 1에 가깝게 만드는 장치입니다. 대부계약으로는 성립할 수 없던 사업이 위탁개발로는 성립하는 이유가 여기 있습니다 — 땅이 좋아진 것이 아니라 시간이 길어진 것입니다.

철도 쪽도 같습니다. 국가철도공단은 2015년부터 철도 유휴부지 활용사업을 운영해 현재 전국 44개 지자체에서 81개 사업이 진행 중이며, 참여 지자체는 관계 법령에 따라 최대 20년 무상사용 또는 사용료 최대 60% 감면을 받습니다. 2026년 공모는 신청 기간을 기존 4월 30일에서 6월 30일까지 두 달 연장해 지자체가 사업계획을 내실 있게 준비하도록 했습니다(L2).

다만 이 제도에는 K-TDX 관점에서 뚜렷한 한계가 하나 있습니다. 20년 무상사용의 수혜자는 지자체이고, 실제로 자본을 투입하는 민간 운영자는 지자체와 다시 계약을 맺습니다. 이 2차 계약의 기간이 5년이나 3년이면 제도가 만들어 준 20년은 민간에게 전달되지 않습니다. 상위 계약의 T1이 아무리 길어도 사업자가 실제로 쥐는 T1은 하위 계약의 기간이며, 지수는 언제나 짧은 쪽을 따릅니다.

용유미의 제언 — 실행 세 가지

첫째, 입지 실사보다 ‘연한 실사’를 먼저 하십시오. 유휴부지 공모에 응할 때 대부분의 팀은 현장 답사와 수요 조사에 시간을 씁니다. 그러나 순서를 바꿔야 합니다. 계약서 초안의 기간 조항, 갱신 조항(횟수 제한과 수의계약 해당 여부), 원상회복 특약, 지상물 매수청구 배제 조항 — 이 네 줄을 먼저 읽고 TDX가 음수로 나오면 현장에 갈 필요가 없습니다. 실사 비용의 순서를 바꾸는 것만으로 헛된 제안 준비를 상당 부분 줄일 수 있습니다.

둘째, 연한에 회수기간을 맞추십시오 — 반대가 아닙니다. T1이 5년이면 T3를 3년 이하로 설계해야 합니다. 이는 곧 자본지출을 낮추는 가설계를 뜻합니다. 모듈러·가설건축물·이동식 구조물은 ‘임시방편’이 아니라 짧은 연한에 대응하는 정답이며, 만기에 해체해 다른 부지로 옮길 수 있다면 T4(철거 부담)가 음수에 가까워집니다 — 철거비가 아니라 이전 자산이 되기 때문입니다. 유휴부지 사업에서 모듈러가 유행하는 것은 취향이 아니라 산식의 귀결입니다.

셋째, T5를 협상 테이블에 올리십시오. 다섯 축 중 사업자가 협상으로 바꿀 수 있는 유일한 항목이 잔존가치 승계입니다. 만기 시 시설물에 대한 매수청구권이나 잔존가치 보상을 계약에 넣으면 T4가 통째로 사라지고, 위 예시에서는 TDX가 1.25년만큼 개선됩니다. 기간 연장은 법정 상한 때문에 어렵지만 잔존가치 조항은 법정 상한이 없습니다. 협상 가능성이 남아 있는 쪽에 힘을 쓰는 것이 합리적입니다.

반증 조건 — 이 프레임이 틀렸다면 이렇게 드러납니다

본지가 제시한 명제는 반증 가능해야 합니다. K-TDX의 핵심 주장은 “유휴부지 사업의 성패는 입지가 아니라 유효연한과 회수기간의 차이가 결정한다”입니다. 따라서 다음이 확인되면 이 주장은 기각되어야 합니다.

Kill-criteria — 잔여 유효연한이 회수기간보다 짧은 조건(TDX < 0)에서 착수된 유휴부지 영구시설 투자가 3건 이상 만기 전에 투자비를 회수하고 흑자로 종료된 사례가 확인되면, 본 프레임은 최소한 “필요조건”으로서의 지위를 잃습니다. 이 경우 사업 성립을 설명하는 변수는 연한이 아니라 보조금·감면·수의계약을 통한 초기 투자비 자체의 소거일 가능성이 높으며, 그렇다면 지수는 T3의 분자를 재정의하는 방식으로 수정되어야 합니다.

또한 갱신계수 T2는 본 기사에서 0.75와 1.00이라는 임의의 가정치로 사용되었습니다. 실제 갱신 성사율에 대한 공개 통계를 본지는 확인하지 못했으며(L3), 이 값이 실증적으로 크게 다르다면 위 세 유형의 판정은 뒤집힐 수 있습니다. 이는 본 프레임의 가장 약한 고리이며, 관련 통계를 보유한 기관의 공개를 기대합니다.

유휴부지와 토지 가치 구조에 대한 해석은 용유미닷컴 칼럼에서 이어집니다. 앞선 분석으로는 맹지 접근권 프리미엄(K-LAP Index)을 함께 보시면 — 물리적 접근성과 시간적 접근성이 어떻게 같은 자리에서 만나는지 — 두 글이 이어집니다. 보유 부지나 공모 참여 건의 연한 구조 검토가 필요하시면 상담문의를 통해 연락 주시기 바랍니다.