3분의 1이 두 번 나옵니다 — 맹지의 길값과 K-LAP Index

토지 시장에는 ‘3분의 1’이라는 숫자가 두 번 등장합니다. 한 번은 영국에서, 한 번은 한국에서. 그런데 두 숫자의 부호가 정반대입니다.

영국부터 보겠습니다. Stokes v Cambridge Corporation(1961)은 개발 부지로 들어가는 유일한 진입로를 쥔 토지 — 실무에서 랜섬 스트립(ransom strip)이라 부르는 좁고 긴 땅 — 의 소유자가, 그 길을 열어 주는 대가로 개발이익 상승분의 3분의 1을 가져간다는 평가 기준을 제시한 사건으로 인용됩니다. 현황가 200만 파운드인 땅이 진입로 확보로 개발 부지 800만 파운드가 된다면, 상승분 600만 파운드의 3분의 1인 200만 파운드가 그 좁은 띠의 몫이라는 계산입니다(L2).

이제 한국을 보겠습니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제26조는 ‘사실상의 사도’의 부지를 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로, 「사도법」에 의한 사도의 부지를 5분의 1 이내로 평가하도록 규정하고 있습니다(L1).

같은 분수, 반대 방향입니다. 영국의 3분의 1은 길을 쥔 사람이 ‘받는’ 몫이고, 한국의 3분의 1은 길이 되어 버린 땅이 ‘깎이는’ 상한입니다. 이 둘을 같은 숫자로 기억하면, 협상 테이블에서 정확히 반대 방향의 앵커를 쥐게 됩니다. 오늘 다루려는 것이 이 지점입니다.

같은 3분의 1, 반대 부호 — 맹지의 길값은 어느 쪽 규칙으로 계산되고 있습니까 (자료: 토지보상법 시행규칙 및 영국 감정평가 실무 문헌 종합, L1·L2)

먼저 사실관계 — 맹지가 싼 이유는 땅이 나빠서가 아닙니다

「건축법」 제44조는 건축물의 대지가 2미터 이상 도로에 접하도록 정하고 있습니다. 여기서 도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 폭 4미터 이상을 의미하며, 막다른 도로의 경우 그 길이에 따라 요구 너비가 달라집니다 — 길이 10미터 미만은 2미터, 10미터 이상 35미터 미만은 3미터, 35미터 이상은 6미터입니다(L1). 다만 같은 조는 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 등 예외도 함께 두고 있습니다(L1).

이 조문을 통과하지 못하는 땅이 시장에서 맹지로 불립니다. 여기서 짚어야 할 것은, 맹지 할인이 토양·경사·형상 같은 물리적 결함에서 오는 것이 아니라는 점입니다. 그것은 제도적 관문 하나를 통과하지 못한 상태에 대한 할인입니다. 20년 넘게 현장에서 토지를 봐 오면서 반복해서 확인한 사실이 있습니다. 물리적 결함은 돈을 써도 되돌리기 어렵지만, 제도적 관문은 통과 경로가 유한하게 열거된다는 것입니다. 열거할 수 있다면 계량할 수 있고, 계량할 수 있다면 값을 매길 수 있습니다.

이론적 배경 — 소멸한 가치가 아니라 잠긴 옵션입니다

도시경제학에서 미개발 토지의 가격은 오래전부터 옵션으로 해석되어 왔습니다. 타이트먼(Titman, 1985)과 캐포자·헬슬리(Capozza & Helsley, 1990)는 개발을 지금 하지 않고 미루는 선택 자체가 가치를 갖는다는 점을 보였습니다(L2). 이 언어를 빌리면 맹지는 옵션이 소멸한 땅이 아니라 행사 조건이 잠긴 땅입니다. 잠금장치의 이름이 건축법 제44조입니다.

동시에 이 상황은 계약이론의 전형적 구조이기도 합니다. 윌리엄슨이 정리한 홀드업(hold-up) 문제 — 특정 거래에만 쓸모 있는 자산에 대해 유일한 공급자가 사후 협상력을 독점하는 상황 — 가 랜섬 스트립의 구조와 정확히 겹칩니다(L2). 진입로를 쥔 사람이 부르는 값의 이론적 상한은 개발이익 전부이고, 하한은 0입니다. 협상 결과가 이렇게 넓은 구간 어디로든 갈 수 있기 때문에, 영국 감정평가 실무는 분할의 기준점을 필요로 했습니다. 3분의 1이라는 숫자는 그 필요에서 나온 관행이지, 자연법칙이 아닙니다.

글로벌 사례 — 세 나라가 같은 문제를 다르게 풀었습니다

① 영국 — 관행 숫자를 만들되, 법으로 굳히지는 않았습니다

Stokes 사건은 널리 인용되지만, 실무 문헌은 두 가지 단서를 반복해서 답니다. 첫째, 이 사건은 공용수용(compulsory purchase) 국면의 판단이었으므로 민간 협상에 그대로 옮기기 어렵다는 점. 둘째, 이 접근은 ‘평가의 원칙이지 법의 원칙이 아니다’라는 점입니다. RICS 계열 실무 논의에서도 3분의 1을 고정 비율로 적용하는 것에 대한 비판이 이어지고 있으며, 사안별 편차가 크다는 견해가 늘고 있습니다(L2). 관행 숫자를 만들되 그것을 강행 규범으로 굳히지 않은 것이 이 시장의 선택입니다.

② 일본 — 구제 경로를 조문에 명시하고, 별도 가격대를 만들었습니다

일본 「건축기준법」 제43조는 폭 4미터 이상 도로에 2미터 이상 접할 것을 요구합니다. 이를 충족하지 못한 부지는 시장에서 ‘재건축 불가(再建築不可)’ 물건으로 분류되어 거래됩니다. 다만 같은 조 제2항(2018년 개정 전의 이른바 ‘단서’ 조항)은 주위에 넓은 공지가 있는 등 교통상·안전상·방화상·위생상 지장이 없다고 특정행정청이 인정·허가하는 경우 건축을 허용합니다(L2). 주목할 점은 결과입니다. 구제 경로가 조문에 명시되어 있기 때문에, 일본 시장에는 ‘재건축 불가’라는 독립된 가격 세그먼트와 그 세그먼트를 전문으로 다루는 매입 사업자군이 형성되어 있습니다. 불확실성이 공시된 절차로 바뀌면 시장이 만들어진다는 사례입니다.

③ 미국 — 분할로 생긴 맹지는 법리로 구제합니다

미국 보통법에는 필요에 의한 지역권(easement by necessity) 법리가 있습니다. 하나의 토지가 분할되면서 일부가 공로와 단절된 경우, 명시적 약정이 없더라도 통행을 위한 지역권을 묵시적으로 인정하는 접근입니다(L2). 맹지 발생의 원인이 분할에 있다면 그 책임도 분할 당사자에게 배분한다는 논리입니다.

국내 적용 — 우리에게는 어떤 경로가 있습니까

한국의 대표적 경로는 「민법」 제219조 주위토지통행권입니다. 어느 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없어 주위 토지를 통행하지 않으면 공로 출입이 불가능하거나 과다한 비용을 요할 때, 그 주위 토지를 통행하고 필요하면 통로를 개설할 수 있도록 한 조문입니다. 다만 조문 자체가 두 가지 제약을 함께 두고 있습니다. 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다(L1).

판례의 태도도 같은 방향입니다. 통행로의 폭과 위치를 정할 때 피통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 방법을 고려하되, 최소한 통행권자가 토지를 이용하는 데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 그 ‘필요한 범위’는 개별 사안에서 사회통념에 따라 판단한다는 것입니다(L2). 실무적으로 이는 결과의 폭이 미리 확정되지 않는다는 뜻이며, 자동차 통행 폭을 당연히 보장받는다고 전제하는 계획은 위험합니다.

또 하나의 경로는 구거·하천의 활용입니다. 맹지에 인접해 구거나 하천이 있다면 점용허가를 받아 복개하여 통로를 내거나, 용도폐지가 가능한 경우 불하받는 방식이 실무에서 쓰입니다. 점용의 경우 관리청에 매년 사용료를 납부하게 됩니다(L2). 이 경로는 인접지 소유자와의 협상 없이 진행될 수 있다는 점에서 홀드업 구조를 우회할 수 있는 드문 수단입니다.

K-LAP Index — 접도 확보를 다섯 관문으로 세어 봅니다

이제 앞의 재료들을 하나의 점검 순서로 묶겠습니다. 필자는 이를 K-LAP Index(Landlocked Access Premium, 접도 확보 지수)로 부르겠습니다. 공인된 표준지표가 아니라 필자가 제안하는 분석 프레임입니다(L3).

용유미 CSO 인사이트 — 두 개의 3분의 1을 섞지 마십시오

현장에서 가장 자주 목격하는 오류가 앵커의 혼동입니다. 인터넷과 강의 자료를 통해 ‘길값은 3분의 1’이라는 문장이 널리 퍼져 있는데, 앞서 본 것처럼 이 3분의 1은 두 개의 서로 다른 제도에서 나온 숫자입니다.

한국의 3분의 1은 공익수용 국면에서 보상액을 깎는 상한입니다. 이미 사실상 도로가 되어 버린 땅을 국가가 취득할 때 얼마까지만 쳐 줄 것인가의 문제이고, 그나마도 ‘사도법에 의한 사도에 준하는 실질’과 시행규칙이 정한 요건을 갖춰야 적용됩니다(L1·L2). 영국의 3분의 1은 민간 협상에서 개발이익을 나누는 관행 비율입니다. 하나는 수용 국면의 감액 상한, 다른 하나는 협상 국면의 분배 기준입니다. 방향이 반대인 두 숫자를 하나로 기억한 채 인접지 소유자와 마주 앉으면, 상대는 프리미엄을 이야기하는데 이쪽은 감액을 이야기하는 대화가 됩니다.

본질적으로 이 문제는 ‘길이 얼마짜리냐’가 아니라 ‘그 길이 물권이냐 채권이냐’에 기인합니다. 값의 크기보다 권리의 성질이 먼저입니다. 실무에서 확인 순서를 이렇게 잡으시기를 권합니다.

① 지적도에서 폭을 재기 전에 등기부에서 지역권 등기부터 확인하십시오. 많은 검토가 지적도의 선을 보는 것으로 시작되는데, 선의 폭보다 그 선을 쓸 권리가 등기되어 있는지가 먼저입니다. 등기된 지역권이 있다면 G1과 G5가 동시에 해결됩니다.

② 인접에 구거·하천·국공유지가 있는지 먼저 훑으십시오. 이것이 있으면 협상 상대가 사인(私人)에서 관리청으로 바뀝니다. 관리청과의 절차는 느리지만 기준이 공시되어 있고 홀드업이 성립하지 않습니다. 사유지에만 둘러싸인 맹지와 구거에 접한 맹지는 같은 ‘맹지’라는 한 단어로 불리지만, 자산으로서의 성질이 전혀 다릅니다.

③ 사용승낙서를 받았다면 승계 조항이 있는지 문장 단위로 확인하십시오. 그리고 그 조항이 실제로 새 소유자를 구속하는지는 반드시 법률 전문가의 확인을 거치십시오. 여기서 아낀 자문 비용이 나중에 가장 비싼 비용이 되는 경우를 여러 차례 봤습니다.

맺으며

일본이 ‘재건축 불가’라는 이름을 붙이고 구제 경로를 조문에 명시한 뒤 그 세그먼트에 시장이 생겼다는 사실은 시사적입니다. 불확실성이 절차로 바뀌면 가격이 생기고, 가격이 생기면 거래가 생깁니다. 한국의 맹지 시장은 아직 그 반대편에 있습니다. 경로는 존재하지만 — 민법 제219조, 구거 점용허가, 지역권 설정 — 각 경로의 통과 확률과 소요 기간이 공시되어 있지 않기 때문에, 시장은 그 불확실성을 뭉뚱그려 ‘맹지 할인’이라는 한 덩어리로 처리합니다.

뭉뚱그려진 할인은 언제나 두 가지를 동시에 만듭니다. 과도하게 싸게 팔리는 땅과, 과도하게 비싸게 사게 되는 땅입니다. 다섯 관문을 하나씩 세어 보는 일이 필요한 이유가 여기에 있습니다. 관문을 세는 사람과 세지 않는 사람 사이에 생기는 간격이, 이 시장에서 남아 있는 몇 안 되는 정보 비대칭이라고 봅니다.

더 많은 분석은 용유미닷컴 칼럼에서 이어집니다. 유휴부지·저활용 자산의 구조 진단이 필요하시면 상담문의를 통해 연락 주시기 바랍니다.