부수기 전에 값이 정해진다 — 건축물 해체 자원순환과 K-DMR Index 5단계

어제 이 지면은 저탄소 건자재 조달을 다뤘습니다. 건물이 완공되기 전에 확정돼 버리는 탄소, 곧 내재탄소 이야기였습니다. 그 앞에는 냉매와 계시별 요금이 있었습니다. 오늘 오전에는 유휴 토지의 사장(死藏)을 살폈습니다.

오늘 오후는 시점을 반대편 끝으로 옮깁니다. 건물이 사라지는 순간입니다. 재개발·재건축의 첫 삽은 사실 짓는 일이 아니라 부수는 일입니다. 그런데 부동산 실무에서 해체(解體)는 오랫동안 공정표의 한 줄, 원가표의 한 항목이었습니다. 얼마나 빨리, 얼마나 싸게 치우느냐의 문제였습니다.

먼저 결론을 적겠습니다. 해체는 처분이 아니라 재고 실사(inventory)입니다. 그리고 이 관점의 전환은 정서가 아니라 제도와 데이터가 만들고 있습니다. 유럽은 해체 전 자원조사를 허가 절차 안으로 밀어 넣었고, 국내는 이미 해체계획서·석면 사전확인·순환골재 의무사용이라는 세 개의 법정 장치를 갖고 있습니다. 다만 이 장치들이 서로 연결되어 있지 않을 뿐입니다.

건축물 해체 자원순환의 구조와 자산 노출 경로, K-DMR Index 5단계 (2026. 08. 25 · 용유미 CSO)

배경 — 재활용률 99%라는 숫자가 감추는 것

국내 건설폐기물 통계를 처음 보면 대체로 두 번 놀랍니다.

첫 번째는 양입니다. 2024년 기준 전국 총 폐기물 발생량은 1억 7,953만 톤으로 전년 대비 약 1.9% 늘었고, 이 중 건설폐기물이 36.5%를 차지합니다. 사업장배출시설계 폐기물(46.7%) 다음으로 큰 덩어리이며, 생활폐기물(9.5%)의 약 네 배입니다(L1). 우리가 매일 분리배출에 신경 쓰는 생활폐기물보다, 건물을 부술 때 나오는 것이 압도적으로 많습니다.

두 번째는 재활용률입니다. 건설폐기물의 재활용률은 통계상 90%대 후반으로 집계됩니다. 같은 해 전체 폐기물의 매립률은 5.4%, 소각률은 5.6%에 그쳤습니다(L1). 숫자만 보면 한국의 건설폐기물 순환은 이미 완성된 것처럼 보입니다.

그런데 여기서 질문을 하나 더 해야 합니다. 재활용되어 무엇이 되었는가.

답은 순환골재(recycled aggregate — 폐콘크리트 등을 파쇄·선별해 만든 일정 품질 이상의 골재)의 용도 분포에 있습니다. 국토교통부는 순환골재에 대해 13개 용도별 품질기준을 두고 있는데, 2018년 12월 기준 품질인증 475건의 분포는 도로공사용 72%(340건), 콘크리트용 굵은골재 19%(88건), 콘크리트용 잔골재 5%(26건), 아스콘용 4%(21건)였습니다(L2, 기준일이 다소 오래된 자료). 여기에 통계에 잡히는 상당량이 성토·복토·되메우기로 흘러갑니다.

부동산 언어로 옮기면 이렇습니다. 구조물이었던 것이 다시 구조물이 되는 비율은 낮고, 대부분은 땅을 메우는 데 쓰입니다. 학술 용어로는 다운사이클링(downcycling — 회수한 물질이 원래보다 낮은 기능·가치의 용도로 재사용되는 것)이라 부릅니다. 재활용률이라는 하나의 숫자는 고부가 순환과 저부가 매립대체를 구분하지 않습니다.

글로벌 — 부수기 전에 목록을 만들라는 요구

① 유럽연합 — 70%라는 숫자와 그 숫자의 함정

EU는 폐기물기본지침(Waste Framework Directive, 2008/98/EC) 제11조에서 비유해 건설·해체폐기물의 재활용 및 물질회수율을 중량 기준 최소 70%까지 끌어올릴 것을 회원국에 요구했습니다(L1). 그리고 이 지침 아래에서 해체 전 자원조사(pre-demolition audit)에 관한 가이드라인이 제시됐습니다.

흥미로운 것은 이 70%를 둘러싼 학술적 논쟁입니다. 다수의 회원국이 목표를 달성했다고 보고했지만, 회수율 산정에 백필링(backfilling — 굴착 공간을 되메우는 데 쓰는 용도)을 포함할 것인가를 두고 실질 순환도가 과대평가된다는 비판이 제기돼 왔습니다(L2). 산정 방식에 따라 같은 나라의 회수율이 크게 달라진다는 지적입니다.

이 논쟁은 한국에도 그대로 적용됩니다. 우리의 90%대 재활용률 역시 성토·복토를 포함한 값입니다. 목표를 세우는 일보다 목표를 세는 방식이 먼저 정해져야 한다는 교훈입니다.

② 물질여권 — 건물을 '자재 창고'로 기록하다

EU는 2024년 지속가능제품 에코디자인 규정(ESPR, Regulation (EU) 2024/1781)으로 디지털제품여권(DPP)의 법적 근거를 마련했습니다(L1). 건설 자재의 구성·원산지·탄소발자국·재사용 가능성이 제품에 붙어 다니는 데이터가 된다는 뜻입니다.

학계와 실무에서는 이를 건물 단위로 확장한 물질여권(material passport — 건물에 투입된 자재의 종류·수량·위치·해체 가능성을 문서화한 대장) 논의가 축적돼 왔습니다. 네덜란드에서 출발한 플랫폼들이 실제 자산 대장에 적용되고 있으며, 최근 연구는 플랫폼 간 상호운용성 확보를 핵심 과제로 지목합니다(L2).

부동산 관점의 핵심은 이것입니다. 물질여권은 건물을 '공간의 집합'이 아니라 '자재의 집합'으로 다시 정의합니다. 그러면 해체는 손실 처리가 아니라 자산 회수가 됩니다.

③ 스페인 바스크·일본 — 규제로 강제한 사례

스페인 바스크 지방정부는 해체 전 사전조사를 의무 사항으로 규정해 건설·해체폐기물 관리 체계를 강화한 사례로 인용됩니다(L2). 부수기 전에 무엇이 얼마나 나오는지 신고하도록 만든 구조입니다.

일본은 건설리사이클법을 통해 일정 규모 이상의 공사에 대해 콘크리트·아스팔트·목재 등 특정건설자재의 분별해체와 재자원화를 의무화해 왔습니다(L2). 통째로 부수는 혼합해체가 아니라, 재료별로 뜯어내는 분별해체를 법으로 요구한 것이 핵심입니다.

세 사례의 공통점은 명확합니다. 규제는 재활용률을 직접 명령하지 않습니다. 대신 '해체 방식'과 '사전 목록'을 명령합니다. 목록이 있으면 시장이 생기고, 시장이 생기면 회수율은 따라옵니다.

국내 — 세 개의 법정 장치, 그리고 끊어진 연결

한국에도 필요한 부품은 이미 있습니다.

첫째, 「건축물관리법」의 해체 절차입니다. 건축물을 해체하려면 해체계획서를 작성해 허가신청서 또는 신고서에 첨부해야 하고, 이 계획서는 건축사사무소 개설신고를 한 자 또는 해당 직무범위를 등록한 기술사가 작성해야 합니다. 허가권자는 신청을 받으면 건축물 또는 사용 자재의 석면 함유 여부를 확인하고, 함유 시 지체 없이 관련 기관에 통보해야 합니다. 관련 시행령은 2026년 3월 24일 시행 일정이 확인됩니다(L1). 즉 해체 전 조사의 뼈대는 이미 법에 들어와 있습니다.

둘째, 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」의 순환골재 의무사용입니다. 일정 요건의 순환골재등 의무사용 건설공사에 대해 골재소요량 대비 일정 비율 이상을 순환골재로 쓰도록 강제합니다. 의무사용량을 기존 15% 이상에서 40% 이상으로 확대하는 방향의 고시 개정이 추진돼 왔습니다(L2). 다만 현장 직선거리 40km 이내에 품질기준 적합 순환골재 공급업체가 없거나 공급량이 부족한 경우는 예외로 인정됩니다(L2). 이 40km가 실무의 급소입니다. 규제의 실효는 법조문이 아니라 공급망의 지리적 밀도가 결정합니다.

셋째, 데이터 인프라입니다. 한국환경공단의 올바로(Allbaro) 폐기물적법처리시스템은 폐기물의 배출·운반·처리 전 과정을 전자인계서로 기록하고 통계를 공표합니다(L1). 여기에 건축물대장(세움터·건축HUB)의 연면적·구조형식·사용승인일 정보가 개방 API로 제공됩니다(L1).

공공 데이터 — 이미 열려 있는 세 개의 레이어

부동산 실무자가 곧바로 쓸 수 있는 조합은 다음 셋입니다. ① 건축물대장 API로 대상지의 연면적·구조·준공연도를 뽑고, ② 구조별 해체폐기물 원단위를 곱해 예상 배출량을 추정하고, ③ 순환골재 품질인증 업체의 소재지를 겹쳐 40km 반경 안에 처리·재활용 경로가 있는지 확인하는 것입니다.

이 세 레이어를 상시 결합해 제공하는 국내 서비스는 널리 알려져 있지 않습니다(L3, 확인 필요). 앞선 여러 편에서 반복해 확인한 바와 같이, 빈칸은 대체로 먼저 채우는 쪽의 것이 됩니다.

빠져 있는 것도 분명합니다. 해체 전 자원조사의 결과물이 '자산 대장'으로 남지 않습니다. 해체계획서는 안전 확보와 공법 검토를 중심으로 작성되고, 석면은 유해성 관리 항목으로 다뤄집니다. 무엇이 얼마나 나오고 그중 무엇이 값이 되는가를 표준 서식으로 기록해 다음 단계로 넘기는 구조가 없습니다. 기록이 없으면 시장이 서지 않고, 시장이 없으면 회수는 철스크랩처럼 값이 확실한 품목에만 머뭅니다.

데이터·지표 — K-DMR Index 5단계

본지는 재개발·재건축·리모델링 대상 자산의 해체 자원순환 노출도를 판정하기 위해 K-DMR Index(Korea Demolition Material Recovery Index) 5단계를 제안합니다. 본지의 독자 분석 프레임이며 특정 기관의 승인·검증과 무관합니다.

5단계 중 1·4단계는 오늘 당장 공공 데이터로 확인 가능하고, 2·3단계는 견적·계약 협상 국면에서 다뤄지며, 5단계는 서명 직전의 문제입니다. 순서를 뒤집으면 비용이 커집니다. 철거를 시작한 뒤에 석면을 발견하는 것이 가장 비싼 경로입니다.

자산 전략 — 자산군별로 셈법이 다르다

정비사업(재개발·재건축)이 가장 크게 영향을 받습니다. 단지 단위 해체는 물량이 크고, 처리비가 조합의 사업비 항목으로 직접 들어갑니다. 물량 추정과 유가물 회수 조건을 시공사 선정 이전에 정리해 두는 것과 그렇지 않은 것의 차이가 큽니다. 다만 개별 사업의 손익 효과는 구조·규모·처리 시장 상황에 좌우되므로 일반화할 수 없습니다(L3).

공공 발주 사업은 순환골재 의무사용의 사정권 안에 있습니다. 의무사용량 상향이 실제로 시행되면, 40km 반경 안에 인증 공급업체가 있는 권역과 없는 권역의 원가 구조가 갈라집니다. 지방 사업일수록 예외 요건 검토가 실무적으로 중요해집니다.

노후 상업용 자산의 매입에서는 실사 항목이 하나 늘어납니다. 1970~1990년대 준공 자산은 석면 함유 자재가 사용됐을 가능성을 배제하기 어렵고, 장래 해체·대수선 시점의 비용이 매입가 산정에 반영돼야 합니다. 현재 국내 실사 관행에서 이 항목은 아직 표준화돼 있지 않습니다(L3, 추정).

리모델링·용도전환은 반대 방향의 기회입니다. 내재탄소 관점에서 부수지 않는 것이 가장 큰 감축입니다. 구조체를 남기는 선택은 탄소와 폐기물을 동시에 줄이므로, 향후 규제·인증 체계가 이를 어떻게 평가하느냐가 존치 vs 철거 판단의 변수가 됩니다.

프롭테크가 붙는 자리

세 곳이 비어 있습니다. 첫째, 해체 물량 자동 추정 엔진입니다. 건축물대장 API에 구조별 원단위를 결합하면 대상지 단위 예상 배출량이 자동 산출됩니다. 견적 검증 도구로 즉시 쓰입니다. 둘째, 재활용 경로 지도입니다. 순환골재 인증 업체와 중간처리업체의 위치·용량을 지도 위에 올리면, 40km 예외 판정과 운반비 추정이 동시에 해결됩니다. 셋째, 해체 자원 목록의 표준 서식화입니다. 해체계획서에 첨부되는 자원 목록이 기계 판독 가능한 형태로 축적되면, 그 자체가 2차 자재 시장의 상품 데이터베이스가 됩니다.

결론 — 부수기 전에 세는 사람

부동산에서 가장 비싼 실수는 대체로 모르고 시작한 일에서 나옵니다. 토지는 등기부와 지적도로 확인하고, 건물은 대장과 도면으로 확인합니다. 그런데 그 건물 안에 무엇이 얼마나 들어 있는지는, 부수기 시작한 뒤에야 알게 되는 경우가 많습니다.

해체 현장에서 나오는 것은 두 종류입니다. 값이 되는 것과 돈이 드는 것입니다. 철스크랩은 값이 되고, 석면은 돈이 듭니다. 폐콘크리트는 어느 쪽으로도 갈 수 있습니다. 콘크리트용 순환골재로 나가면 자원이 되고, 갈 곳이 없으면 운반비를 물고 땅을 메우러 갑니다. 이 갈림길을 결정하는 것은 물질의 성질이 아니라 사전에 확보된 정보와 계약입니다.

유럽은 이 갈림길을 허가 절차 안으로 끌어들였고, 일본은 분별해체 의무로 못 박았습니다. 한국은 이미 해체계획서·석면 확인·순환골재 의무사용이라는 세 장치를 갖고 있습니다. 다만 세 장치가 하나의 목록으로 합쳐지지 않았을 뿐입니다. 그리고 규제가 도착하는 순서는 대체로 선진 시장 → 국내 공공 → 국내 민간이었습니다. 냉매도, 에너지 등급도, 건자재 조달도 그 순서였습니다.

27년간 현장에서 배운 규칙 하나를 덧붙이겠습니다. 목록을 가진 쪽이 협상에서 이깁니다. 견적을 받는 사람과 견적을 검증할 수 있는 사람은 같은 자리에 앉아 있어도 다른 게임을 합니다. 오늘 할 수 있는 일은 크지 않습니다. 다음 해체 예정 자산의 건축물대장을 열어 연면적과 구조형식을 적고, 그 옆에 '예상 배출 톤수'와 '석면 확인 여부' 칸을 하나씩 만드는 것입니다. 두 칸이 비어 있다는 사실을 아는 것과 모르는 것의 차이가, 철거 착수 직후의 정산서에서 드러납니다.