어제 이 지면은 기계실 안의 냉매를 다뤘습니다. 눈에 보이지 않지만 건물 안에 수백 kg씩 들어 있고, 규제가 조여 오면 대수선 청구서로 돌아오는 물질이었습니다. 그 전에는 계시별 요금과 무등급 자산을 살폈습니다. 세 편의 공통 주제는 운영 단계의 탄소였습니다.
오늘은 시점을 앞으로 당깁니다. 건물이 완공되기 전에 이미 확정돼 버리는 탄소, 즉 내재탄소(embodied carbon — 자재의 채굴·제조·운송·시공 과정에서 배출되어 준공 시점에 이미 대기로 나간 탄소) 이야기입니다. 그중에서도 가장 무겁고 가장 흔한 자재, 콘크리트가 오늘의 주인공입니다.
먼저 결론을 적겠습니다. 내재탄소 규제는 건축법이 아니라 조달 규정을 통해 들어옵니다. 배출을 금지하는 방식이 아니라, 탄소 성적표가 없는 자재를 발주 목록에서 빼는 방식입니다. 그래서 이 규제는 조용합니다. 고시도 없고 벌금도 없습니다. 다만 어느 날 입찰 내역서의 자재 사양 칸에 한 줄이 추가되고, 그 줄을 채우지 못한 공급자가 견적 자체를 낼 수 없게 됩니다. 그리고 자재 사양이 바뀌면 공사비가 바뀌고, 공사비가 바뀌면 사업성이 바뀝니다.
저탄소 건자재 조달 규제의 세 축과 자산 노출 경로, K-LCM Index 5단계 (2026. 08. 24 · 용유미 CSO)
배경 — 왜 콘크리트가 규제의 첫 표적이 되었나
부동산 종사자에게 콘크리트는 가격이 오르내리는 원가 항목입니다. 레미콘 단가가 오르면 공사비가 오르고, 공사비가 오르면 분양가와 사업성이 흔들립니다. 여기까지는 익숙한 이야기입니다.
익숙하지 않은 것은 왜 하필 콘크리트가 탄소 규제의 첫 표적이 되었는가입니다. 답은 물리와 통계 두 곳에 있습니다.
물리부터 보겠습니다. 시멘트의 핵심 성분인 클링커(clinker — 석회석을 1,450℃ 안팎에서 소성해 만든 시멘트의 중간 생성물)는 만드는 과정에서 두 번 탄소를 냅니다. 한 번은 가마를 데우는 연료 연소에서 나오고, 또 한 번은 석회석(CaCO₃)이 분해되며 CO₂를 내놓는 공정 배출에서 나옵니다. 뒤쪽이 문제입니다. 연료는 바꿀 수 있지만, 석회석이 분해되며 내는 탄소는 재생에너지로 전환해도 사라지지 않습니다. 그래서 시멘트는 '전기화로 해결되지 않는 산업'의 대표 사례로 분류됩니다.
통계는 규모를 말해 줍니다. 2021년 기준 국내 시멘트 산업의 온실가스 배출량은 약 3,800만 톤으로, 산업부문 총배출의 9.9%, 국가 온실가스 총배출의 5.5%를 차지합니다(L2). 철강과 석유화학에 이어 세 번째로 많은 다배출 업종입니다. 업계도 손을 놓고 있지는 않습니다. 2025년 6월 시멘트업계는 2030년까지 2018년 대비 약 12%, 2050년까지 53% 감축을 선언했고, 폐기물 연료 전환과 폐열발전 투자를 통해 2030년 목표였던 연료 대체율 36%를 조기 달성했다고 밝혔습니다(L2).
여기서 부동산 쪽이 놓치기 쉬운 지점이 있습니다. 시멘트 산업의 감축 목표는 산업 정책의 문제로 읽히지만, 그 비용은 결국 레미콘 단가를 통해 발주처로 넘어옵니다. 저탄소 배합은 대체로 원료 조달과 품질관리 비용이 더 듭니다. 즉 시멘트 산업의 탄소중립 로드맵은 2030년대 공사비 구조에 대한 선행 지표이기도 합니다. 다만 이 이전(移轉)의 크기와 시점은 시장 구조·경쟁 상황에 따라 달라지므로, 특정 폭을 단정할 수 없습니다(L3).
글로벌 — 세 대륙이 서로 다른 문서로 같은 것을 요구한다
① 유럽연합 — 자재의 탄소 성적을 CE 마킹 안으로 집어넣다
EU는 2024년 12월 18일 관보에 신(新)건설자재규정(CPR, Regulation (EU) 2024/3110)을 게재했고, 2025년 1월 7일 발효, 2026년 1월 8일부터 일반 적용에 들어갔습니다(L1). 이 규정의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 기존의 성능선언(DoP)이 성능·적합선언(DoPC)으로 확장되면서 기술 성능뿐 아니라 환경 성능이 선언 항목에 들어왔습니다. 둘째, 자재의 구성·원산지·탄소발자국·재사용 가능성 정보를 담는 디지털제품여권(DPP)이 도입됩니다. 기후·환경 성능 지표의 의무 보고는 EPD 표준에 맞춰 2026년부터 2032년까지 단계적으로 확대됩니다(L2).
부동산 언어로 옮기면 이렇습니다. 유럽에서는 앞으로 탄소 성적표가 없는 자재는 CE 마킹을 붙일 수 없고, CE 마킹이 없으면 시장에 못 나옵니다. 규제가 발주처를 설득하는 게 아니라 제품의 시장 진입 자격을 쥐는 방식입니다.
② 네덜란드 — 건물 단위 총량 한도를 실제로 낮춘다
네덜란드는 자재 단위를 넘어 건물 단위 환경성능 한도(MPG, MilieuPrestatie Gebouwen)를 법정 기준으로 운영합니다. 신축 건축물이 사용하는 자재 전체의 환경영향을 하나의 값으로 환산해 상한을 넘으면 허가가 나오지 않는 구조입니다. 그리고 2026년 7월 1일부터 한도가 개정됩니다. 사무실 1.55, 주거 1.60이 적용되고, 학교·상점·의료·체육시설에는 처음으로 1.85 수준의 한도가 신설됩니다. 사무실 기준은 기존 대비 약 15% 강화됩니다(L1).
이 사례가 중요한 이유는 용도별 차등에 있습니다. 규제는 모든 건물을 똑같이 조이지 않습니다. 사무실을 먼저, 더 세게 조입니다. 상업용 자산의 개발 원가 구조가 규제 강도에 따라 용도별로 갈라지기 시작했다는 신호입니다.
③ 미국 — 조달 목록에서 빼는 방식
미국은 Buy Clean이라는 이름으로 조달 규정을 통해 접근합니다. 뉴욕주는 2025년 1월 1일부터 주(州) 공사에 사용되는 모든 콘크리트 배합에 EPD를 요구하고, 압축강도 구간별로 정해진 GWP 한도를 초과하는 배합은 사용할 수 없도록 했습니다. 한도는 2027년 1월 1일부터 하향 조정될 예정입니다(L1·L2 혼합). 캘리포니아·콜로라도·메릴랜드·매사추세츠·미네소타·뉴저지·뉴욕·오리건 등 다수의 주가 공공조달에 EPD를 요구하고 있으며, 콘크리트뿐 아니라 철강·유리·아스팔트로 대상이 확대되고 있습니다(L2).
④ 민간 프레임 — 인증과 금융이 뒤를 받친다
공공조달이 앞에서 끌면, 뒤에서는 LEED v4.1이나 구조기술자 단체의 SE 2050 같은 민간 프레임이 자발적 기준을 만들어 시장 관행을 굳힙니다(L2). 미국 환경보호청(EPA)이 인플레이션감축법(IRA) 재원으로 추진한 저탄소 건설자재 라벨 프로그램도 같은 방향입니다. 규제·인증·금융이 같은 숫자(EPD의 GWP 값)를 놓고 정렬되면, 그 숫자는 더 이상 환경 지표가 아니라 시장 접근권이 됩니다.
국내 — 제도의 뼈대는 있고, 연결이 아직 없다
한국에도 필요한 부품은 대체로 갖춰져 있습니다. 문제는 부품들이 서로 연결되어 있지 않다는 점입니다.
첫째, 환경성적표지(EPD) 제도가 있습니다. 기후에너지환경부와 한국환경산업기술원(KEITI)이 운영하며, 전과정평가(LCA)를 거쳐 제품의 탄소발자국을 인증합니다. 2025년 10월에는 대우건설이 한라시멘트와 공동 개발한 '탄소저감 조강형 콘크리트'가 국내 건설사 최초로 EPD 인증을 받았습니다. 조강형 슬래그 시멘트를 활용해 시멘트를 고로슬래그 미분말로 대체하는 방식으로, 기존 콘크리트 대비 최대 54%의 CO₂ 저감 효과가 확인됐다고 발표됐습니다(L2). 후속으로 '저탄소 제품' 인증과 대한상공회의소 '탄소감축인증' 취득 계획도 공표됐습니다(L2).
둘째, 공공조달의 녹색구매 체계가 있습니다. 「녹색제품 구매촉진에 관한 법률」에 따른 의무구매 제도이며, 2025년부터 대상기관이 약 5천 곳 추가되어 총 4만 5천여 기관으로 확대됐습니다. 실적으로 인정되는 인증은 환경표지·저탄소·GR인증으로 한정되고, 2026년부터는 실적 미제출 시 자동 집계로 확정 처리됩니다(L2).
공공 데이터 — 이미 열려 있는 조달·인증 레이어
셋째, 데이터가 이미 개방돼 있습니다. 한국환경산업기술원의 환경성적표지 인증 제품 현황과 작성지침은 공공데이터포털(data.go.kr)에서 파일데이터로 제공되고, 기후에너지환경부는 인증 제품 현황을 사전정보공표 항목으로 공개합니다. 조달청은 공공녹색구매 통합정보망(pps.go.kr/green)을 운영하며, 나라장터의 발주·낙찰 정보 역시 오픈API로 열려 있습니다(L1).
여기에 프롭테크의 자리가 있습니다. 인증 제품 목록 × 조달 발주 데이터 × 지역별 레미콘 공급망을 결합하면, "이 지역에서 저탄소 배합을 실제로 조달할 수 있는가"라는 질문에 데이터로 답하는 서비스가 만들어집니다. 현재 국내에는 이 결합을 상시 제공하는 서비스가 널리 알려져 있지 않습니다(L3, 확인 필요). 빈칸은 대체로 먼저 채우는 쪽의 것이 됩니다.
넷째, 빠져 있는 것도 분명합니다. 건물 단위 내재탄소 총량 한도가 아직 법정 기준으로 존재하지 않습니다. 네덜란드의 MPG나 뉴욕주의 배합별 GWP 한도에 해당하는 숫자로 된 문턱이 없다는 뜻입니다. 제로에너지건축물(ZEB)과 녹색건축인증(G-SEED)은 주로 운영 에너지를 다루고, 내재탄소는 부분 항목에 머뭅니다(L2). 문턱이 없으면 EPD를 받은 제품과 받지 않은 제품이 같은 견적서에서 경쟁하게 되고, 비용이 더 드는 쪽이 집니다.
데이터·지표 — K-LCM Index 5단계
본지는 개발·시공·매입 대상 자산의 저탄소 건자재 조달 노출도를 판정하기 위해 K-LCM Index(Korea Low-Carbon Materials Exposure Index) 5단계를 제안합니다. 본지의 독자 분석 프레임이며 특정 기관의 승인·검증과 무관합니다.
| 단계 | 판정 항목 | 확인 방법과 판단 기준 |
|---|---|---|
| 1단계 | 자재 성적표 확보율 | 구조부재(콘크리트·철근·유리)에 대해 EPD 또는 저탄소 제품 인증을 보유한 공급자를 실제로 확보할 수 있는지. 인증 제품 목록은 공공데이터포털·KEITI 공개 자료로 조회. 확보 불가 품목이 하나라도 있으면 노출 상(上). |
| 2단계 | 한도 여유(headroom) | 해외 기준(예: 뉴욕주 강도구간별 GWP 한도, 네덜란드 MPG)을 가상 적용했을 때 현재 설계 배합이 통과하는지. 국내에 법정 한도가 없으므로 모의 적용으로 미래 위험을 선(先)측정하는 단계. |
| 3단계 | 발주처 구성 | 사업의 발주·매입 주체에 공공기관·연기금·해외 투자자가 포함되는지. 녹색제품 의무구매 대상기관(약 4.5만 기관) 또는 EU 역내 보고 의무가 있는 투자자가 끼면 사양 요구가 먼저 도착. |
| 4단계 | 배합 대체 가능성 | 고로슬래그 미분말·플라이애시 등 혼합재의 지역 조달 안정성과 공기(工期) 영향. 조강형 배합처럼 강도 발현 문제를 해결한 기술이 해당 권역에 공급되는지가 실질 관건. |
| 5단계 | 계약 정리 | 도급계약·구매계약에 자재 사양 변경 시 비용 부담 주체와 탄소 성적 제출 책임이 명시돼 있는지. 규제 강화 시 설계변경·물가변동 조항으로 흡수되는지, 아니면 분쟁 항목이 되는지가 여기서 갈림. |
5단계 중 1·3단계는 오늘 당장 확인 가능하고, 2단계는 모의 계산이며, 4·5단계는 계약 협상 국면에서 다뤄집니다. 순서를 뒤집으면 비용이 커집니다. 계약서에 서명한 뒤 자재 확보 가능성을 확인하는 것이 가장 비싼 경로입니다.
자산 전략 — 자산군별로 도착 시점이 다르다
공공 발주 사업이 가장 먼저입니다. 녹색제품 의무구매의 사정권 안에 있고, 실적 집계가 자동화되면 발주처가 사양 단계에서 인증 제품을 지정할 유인이 커집니다. 조달 참여를 염두에 둔 시공·자재사라면 인증 확보가 곧 입찰 자격 관리입니다.
해외 자본이 들어온 오피스·물류 개발이 그다음입니다. EU 역내 보고 의무나 글로벌 인증(LEED 등)을 요구하는 투자자는 국내 법정 기준과 무관하게 내재탄소 데이터를 요구합니다. 규제가 아니라 계약으로 들어오는 경로이며, 이미 작동 중입니다(L2).
민간 주택 개발은 상대적으로 늦게 도착합니다. 다만 공사비 구조를 통해 간접적으로 영향을 받습니다. 시멘트 산업의 감축 투자 비용이 단가에 반영되는 국면이 오면, 규제 대상이 아닌 사업도 원가 변동을 겪습니다.
기존 자산의 매입·매각에서는 아직 실사 항목이 아닙니다. 그러나 준공 도면과 자재 내역이 남아 있는 자산은 사후적으로 내재탄소를 추정할 수 있습니다. 해외에서 내재탄소 공시가 확산되면 이 추정치가 실사 자료로 요구될 여지가 있습니다(L3, 추정).
프롭테크가 붙는 자리
세 곳이 비어 있습니다. 첫째, 인증 제품 조회 API와 설계 BIM의 연결입니다. 물량 산출 결과에 EPD의 GWP 값을 곱하면 건물 단위 내재탄소가 자동으로 계산됩니다. 둘째, 지역별 저탄소 배합 조달 가능성 지도입니다. 혼합재 공급망은 권역별 편차가 크므로, 조달 가능성은 곧 사업 리스크입니다. 셋째, 조달 발주 데이터 기반의 사양 변화 추적입니다. 나라장터 공고문에서 EPD·저탄소 관련 문구의 등장 빈도를 시계열로 추적하면, 규제가 실제로 도착하는 시점을 선행 관측할 수 있습니다.
결론 — 서명 전에 정해지는 값
부동산의 의사결정은 대체로 되돌릴 수 있는 것과 되돌릴 수 없는 것으로 나뉩니다. 임대 조건은 재협상할 수 있고, 설비는 교체할 수 있으며, 마감은 다시 할 수 있습니다. 그러나 이미 타설된 콘크리트의 탄소는 되돌릴 수 없습니다. 준공 시점에 그 숫자는 확정되고, 건물의 남은 수명 내내 장부에 붙어 있습니다.
그래서 내재탄소는 운영 탄소와 성격이 다릅니다. 운영 탄소는 나중에 고칠 수 있습니다. 설비를 바꾸고, 재생에너지를 사고, 운전을 최적화하면 됩니다. 내재탄소는 설계와 발주 사이의 몇 달에만 조정 가능합니다. 그 구간을 지나면 선택지가 사라집니다.
지금 한국은 그 구간의 앞쪽에 서 있습니다. 법정 한도는 아직 없고, 인증은 막 첫 사례가 나왔으며, 조달 규정은 기관 수만 늘려 놓은 상태입니다. 유럽은 CE 마킹으로, 미국은 조달 목록으로 이미 문턱을 세웠습니다. 문턱이 세워지는 순서는 대체로 선진 시장 → 수출 공급망 → 국내 공공 → 국내 민간이었습니다. 냉매도, 에너지 등급도 그 순서로 왔습니다.
27년간 현장에서 확인한 규칙 하나를 덧붙이겠습니다. 사양은 언제나 가격보다 먼저 움직입니다. 시장이 어떤 자재를 요구하기 시작하면, 그 자재의 가격은 그다음에 오릅니다. 그리고 가격이 오른 뒤에 대응한 사업자는 이미 사양을 맞춰 둔 사업자와 같은 조건으로 경쟁할 수 없습니다. 오늘 할 수 있는 일은 크지 않습니다. 다음 프로젝트의 자재 내역서를 열고, 콘크리트 배합 옆에 EPD 유무를 적는 칸을 하나 만드는 것입니다. 그 칸이 비어 있다는 사실을 아는 것과 모르는 것의 차이가, 몇 년 뒤 견적서에서 드러납니다.
참고문헌 및 출처
· European Union, 「Regulation (EU) 2024/3110 laying down harmonised rules for the marketing of construction products(신 건설자재규정, CPR)」 — 2024년 12월 18일 EU 관보 게재, 2025년 1월 7일 발효, 2026년 1월 8일 일반 적용 개시. 기존 성능선언(DoP)을 성능·적합선언(DoPC)으로 확장해 환경 성능을 선언 항목에 포함하고, 자재의 구성·원산지·탄소발자국·재사용 가능성을 담는 디지털제품여권(DPP)을 도입. 기후·환경 성능 지표의 의무 보고는 EPD 표준에 정합해 2026~2032년 단계적 적용. eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/3110 원문 및 업계 해설 교차 (L1·L2 혼합)
· Rijksdienst voor Ondernemend Nederland(RVO) / Volkshuisvesting Nederland, 「Nieuwe en aangescherpte milieuprestatie-eisen voor gebouwen per 1 juli 2026」 — 2026년 7월 1일부터 적용되는 개정 MPG(MilieuPrestatie Gebouwen) 한도: 사무실 1.55, 주거 1.60(소형 주택은 별도 산식), 학교·상점·의료·체육시설 등에 신규 한도 약 1.85 도입. 사무실 기준은 기존 대비 약 15% 강화. 산정 방식과 환경영향 가중 항목도 함께 개정. rvo.nl · volkshuisvestingnederland.nl · iplo.nl (L1)
· New York State Office of General Services, 「NYS Buy Clean Concrete Guidelines」 — 2025년 1월 1일부터 주(州) 발주 공사에 사용되는 모든 콘크리트 배합에 EPD 보유를 요구하고, 압축강도 구간별 GWP 한도를 초과하는 배합의 사용을 제한. 2027년 1월 1일 또는 적절한 시점에 한도 하향 예정. ogs.ny.gov 및 업계 해설 교차 (L1·L2 혼합)
· 미국 주(州) 단위 Buy Clean 정책 현황 — 캘리포니아·콜로라도·메릴랜드·매사추세츠·미네소타·뉴저지·뉴욕·오리건 등이 공공조달에서 EPD 제출을 요구하며, 콘크리트·철강·유리·아스팔트에 최대 GWP 한도를 설정하는 사례가 확산. 미국 환경보호청(EPA)의 저탄소 건설자재 라벨 프로그램(인플레이션감축법 재원)과 LEED v4.1·SE 2050 등 민간 프레임이 병행. climatepolicydashboard.org · hklaw.com · oneclicklca.com 등 복수 교차 (L2)
· 「국내 시멘트 산업의 온실가스 배출 요인 분석」, 자원·환경경제연구(KCI 등재) — 2021년 기준 국내 시멘트 산업 온실가스 배출량 약 3,800만 톤, 산업부문 총배출의 9.9%, 국가 온실가스 총배출의 5.5%. 철강·석유화학에 이은 3위 다배출 업종. koreascience.kr · kci.go.kr (L2)
· 한국시멘트협회 등 업계 발표(2025년 6월) — 2030년까지 2018년 대비 약 12%, 2050년까지 53% 온실가스 감축 목표 및 폐기물 연료 대체율 36% 조기 달성. 한국경제·헤럴드경제·머니투데이 등 복수 보도 교차 (L2)
· 대우건설·한라시멘트, 「탄소저감 조강형 콘크리트」 환경성적표지(EPD) 인증(2025년 10월) — 국내 건설사 최초 사례. 조강형 슬래그 시멘트를 활용해 시멘트를 고로슬래그 미분말로 대체, 기존 콘크리트 대비 최대 54% CO₂ 저감 효과. 후속으로 '저탄소 제품' 인증 및 대한상공회의소 '탄소감축인증' 취득 계획 공표. 아주경제·한국금융신문 등 복수 보도 교차 (L2)
· 대한민국 「녹색제품 구매촉진에 관한 법률」 제6조 및 조달청 공공녹색구매 통합정보망 — 녹색제품 의무구매 대상기관이 2025년 약 5천 곳 추가되어 총 4만 5천여 기관으로 확대. 실적 인정 범위는 환경표지·저탄소·GR인증(유기농·녹색기술제품 제외). 2026년부터 실적 미제출 시 자동 집계 확정 처리. pps.go.kr/green · law.go.kr (L1·L2 혼합)
· 한국환경산업기술원(KEITI) 환경성적표지·전과정평가(LCA) 제도 및 공공데이터포털 개방 자료 — 「한국환경산업기술원_환경성적표지 작성지침」(data.go.kr/data/15089170) 파일데이터, 기후에너지환경부 「환경성적표지(탄소발자국 등) 인증 제품 현황」 사전정보공표. keiti.re.kr · me.go.kr · data.go.kr (L1)
※ 데이터 등급: L1 = 공개 1차 자료(정부·공식 기관·법령), L2 = 업계 통념·복수 보도 교차, L3 = 추정·확인 필요. EU CPR(2024/3110)의 단계적 적용 일정과 디지털제품여권·환경성능 선언의 세부 요건은 위임법령·조화규격 제정 경과에 따라 품목별로 달라지므로 개별 적용 판단은 규정 원문 및 후속 위임행위 확인이 필요합니다(L1, 요약 인용). 네덜란드 MPG 한도 수치는 용도·규모별 산식이 세분되므로 개별 프로젝트 적용은 RVO 원문 확인이 필요합니다(L1). 뉴욕주 Buy Clean Concrete의 강도구간별 GWP 한도와 예외·유예 조항은 개정 이력이 있으므로 최신 지침 확인이 필요합니다(L1·L2). 국내 시멘트 산업 배출 비중(2021년 기준)과 업계 감축 목표는 학술·보도 자료를 교차한 값이며, 최신 배출통계는 온실가스종합정보센터 공식 발표로 확인해야 합니다(L2). 탄소저감 콘크리트의 '최대 54% 저감'은 특정 배합·조건에서의 제품 단위 저감률로 발표된 값이며, 모든 배합·현장에 일반화되지 않습니다(L2). 인포그래픽의 '2018=100' 지수 비교에서 저탄소 배합 항목은 산업 총배출 경로가 아니라 제품 단위 저감률을 같은 축에 병기한 것으로, 성격이 다른 지표를 시각적으로 대조한 것입니다(L2). 국내 저탄소 배합 조달 가능성 지도 서비스의 부재에 관한 서술은 본지의 관측이며 전수 조사 결과가 아닙니다(L3, 확인 필요). 공사비·사업성·매각 실사에 관한 서술은 규제 구조에서 도출한 논리적 함의이며 특정 자산의 비용·수익을 추정한 값이 아닙니다(L3). K-LCM Index는 본지의 독자 분석 프레임으로 특정 기관의 승인·검증과 무관합니다. 본 기사는 정보 제공 목적이며 투자권유·수익보장이 아닙니다. 개별 사업의 자재·법규·계약·세무·금융 판단은 반드시 전문가 확인을 거치시기 바랍니다.