2026년 상반기 수도권 물류센터의 공실률은 상온 12.3%, 저온 33.7%였습니다. 권역에 따라서는 서북권 저온 공실률이 70%까지 올랐습니다. 반면 명목임대료는 상온 평당 3만 3,183원, 저온 평당 6만 474원으로 저온이 여전히 82% 높습니다. 여기서 자산 보유자가 실제로 마주하는 질문은 하나입니다. 비싼 임대료를 받는 저온으로 계속 버틸 것인가, 임대료를 절반 가까이 깎고 상온으로 바꿔 채울 것인가. 오늘은 이 질문을 감(感)이 아니라 손익분기 공실률이라는 숫자 하나로 계산합니다. 결론부터 말하면 그 분기점은 약 52%이며, 운영비를 감안하면 더 낮아집니다.
저온 유지 대 상온 전환 — 유효임대수입이 교차하는 지점 (자료: 2026년 상반기 수도권 물류센터 시장 리포트 보도, JLL 코리아, 본지 모형 계산, 2026, L2~L3)
먼저 '공실률 33.7%'라는 숫자를 다시 놓아야 합니다
저온 물류센터의 공실을 실패로 읽는 것은 자연스럽지만 부정확합니다. 이 공실은 수요가 사라져서 생긴 것이 아니라 2021~2023년 사이 저온 수요 전망을 근거로 지어진 물량이 한꺼번에 준공됐기 때문입니다. 실제로 2026년 상반기 신규 공급은 17만 5,068평으로 전기 대비 8% 줄었고, 2023년 상반기 약 100만 평에 육박했던 것과 비교하면 3년 만에 5분의 1 수준으로 급감했습니다. 개발 허가는 상반기 3건에 그쳤습니다(JLL 코리아, 2026.7.22, L2). 즉 분모는 이제 거의 늘지 않습니다.
같은 리포트에서 명목임대료는 상온 3만 3,183원/평, 저온 6만 474원/평으로 전기 대비 각각 470원·100원 상승했습니다. 2024년 상반기 이후 이어지던 하락세가 멈춘 것입니다(L2). 그렇다면 판단은 단순해집니다. 기다리면 채워질 자산인가, 기다려도 채워지지 않을 자산인가. 이 구분을 평균 공실률로는 할 수 없습니다. 서북권 저온 공실률이 70%인 반면 다른 권역은 그보다 훨씬 낮기 때문입니다. 전환 판단은 전국 평균이 아니라 그 물건이 속한 권역의 숫자로 해야 합니다.
계산 — 손익분기 공실률을 구하는 방법
모형과 가정
비교 대상은 두 가지입니다. (A) 저온을 유지하며 높은 임대료로 낮은 점유율을 감수, (B) 상온으로 전환해 낮은 임대료로 높은 점유율을 확보. 각각의 유효임대수입(평당·월)은 다음과 같이 계산됩니다.
| 구분 | 계산식 | 2026년 상반기 값 적용 |
|---|---|---|
| (A) 저온 유지 | 60,474원 × (1 − 저온 공실률) | 공실 33.7% 적용 시 약 40,094원/평 |
| (B) 상온 전환 | 33,183원 × (1 − 상온 공실률 12.3%) | 약 29,102원/평 |
| 손익분기 공실률 | 1 − (29,102 ÷ 60,474) | 약 51.9% |
해석은 이렇습니다. 해당 권역의 저온 공실률이 약 52%를 넘지 않는 한, 명목임대료 기준으로는 저온을 유지하는 편이 유리합니다. 수도권 평균 저온 공실률 33.7%는 이 임계치에 한참 못 미칩니다. 즉 '저온 공실이 심하니 상온으로 바꿔야 한다'는 통념은 평균 기준으로는 성립하지 않습니다. 반대로 서북권처럼 공실률 70%인 권역은 임계치를 크게 초과하므로 전환 검토가 합리적입니다.
이 모형이 놓치는 것 — 임계치는 더 낮아집니다
위 계산은 명목임대료만 본 것으로, 실제 의사결정에는 최소 네 가지가 더 들어갑니다. 첫째, 운영비입니다. 냉동·냉장 설비의 전력비와 유지보수비는 상온의 여러 배이며, 이 비용은 공실 면적에도 상당 부분 발생합니다(냉동 구역은 부분 가동이 어렵습니다). 순영업소득(NOI) 기준으로 계산하면 임계 공실률은 52%보다 확실히 낮아집니다. 둘째, 렌트프리와 실질임대료입니다. 공실이 심한 시장에서 명목임대료는 유지되고 무상임대 기간이 늘어나는 것이 관행이므로, 저온의 실질임대료는 명목보다 낮습니다. 셋째, 전환 공사비와 다운타임입니다. 전환 기간 동안의 무수입이 임계치를 다시 끌어올립니다. 넷째, 되돌릴 수 없다는 점입니다. 냉동설비를 철거하면 재전환 비용은 신설에 가깝습니다.
계산의 성격에 대한 고지
위 손익분기 공실률은 본지가 공개 보도 수치(L2)를 이용해 직접 계산한 모형값(L3)이며, 특정 기관이 발표한 지표가 아닙니다. 명목임대료·평균 공실률이라는 두 개의 평균값을 사용했으므로 개별 물건에는 그대로 적용되지 않습니다. 실제 판단에는 해당 물건의 실질임대료, 운영비 명세, 권역·등급별 공실률, 전환 견적, 다운타임이 반영된 개별 분석이 필요합니다.
글로벌·국내 사례 — 전환은 이미 일어나고 있습니다
국내에서는 2024년 상반기 경기 안양의 관양물류센터와 화성의 진우월드 물류센터 등이 저온을 상온으로 변경한 사례로 보도됐습니다(L2). 최근에는 저온 센터 전체를 바꾸는 대신 공실 구역만 상온으로 전환하는 부분 전환, 그리고 한 건물에서 상온과 저온을 함께 운영하는 상·저온 복합형이 늘고 있습니다. 다만 업계에서는 이 흐름이 장기적으로 냉동·냉장 설비 투자 위축을 부를 수 있다는 우려도 제기됩니다(L2). 콜드체인은 국가 식품안전 인프라이기도 하므로, 시장 논리만으로 저온 재고가 과도하게 줄면 몇 년 뒤 반대 방향의 병목이 생길 수 있습니다.
더 주목할 것은 세 번째 선택지입니다. 저온도 상온도 아닌 정온(定溫) 물류센터 — 통상 15~25℃ 범위를 항온·항습으로 유지하는 시설입니다. 의약품, 화장품, 정밀부품, 주류, 그리고 미술품·명품 등 고가 동산이 여기에 해당합니다. 정온은 냉동만큼의 전력을 쓰지 않으면서 상온보다 높은 단가를 받을 수 있고, 결정적으로 기존 저온 창고의 단열·기밀·이중문·항온 제어 설비를 상당 부분 그대로 활용합니다. 전환 비용이 상온 전환보다 오히려 낮을 수 있다는 뜻입니다.
K-CAT Index — 냉동창고 전환 판정 5단계
| 단계 | 게이트 | 판정 질문 | 확인 데이터 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 권역 게이트 | 이 물건이 속한 권역의 저온 공실률이 임계치(명목 기준 약 52%, NOI 기준 그 이하)를 넘는가 — 전국 평균 33.7%로 판단하지 않는다 | 권역별 물류센터 공실률 리포트, 반경 10km 준공 예정 물량 |
| 2단계 | 물리 게이트 | 냉동설비 철거 시 유효 층고·바닥 하중·도크 레벨러 높이가 상온 임차인의 요구 스펙을 충족하는가 — 단열 바닥과 방열문 제거 후 남는 조건이 관건 | 건축HUB 건축물대장, 구조도면, 도크 사양 |
| 3단계 | 비용 게이트 | 전환 공사비 + 다운타임 동안의 무수입을 몇 개월 만에 회수하는가 — 회수기간이 임대차 잔여기간을 넘으면 전환은 손실이다 | 전환 견적, 기존 임대차 만료 스케줄, 실질임대료(렌트프리 반영) |
| 4단계 | 임차 게이트 | 그 권역에 상온 수요가 실제로 존재하는가 — 전환 후에도 공실이면 임대료만 낮추고 공실은 그대로인 최악의 결과가 된다 | 권역별 상온 공실률·문의 건수, 인근 이커머스·3PL 임차 동향 |
| 5단계 | 정온 게이트 | 상온이 아니라 정온(15~25℃)으로 갈 수 있는가 — 의약품·정밀부품·고가 동산 수요가 반경 내에 있고 기존 단열·기밀을 재활용할 수 있는가 | 인근 제약·바이오·물류 클러스터 분포, GMP 창고 요건, 보관 인허가 |
공공 오픈 데이터로 이 판정을 자동화하는 방법
다섯 단계는 하나의 화면으로 수렴합니다. 건축HUB 건축물대장 API로 층고·용도·구조를, 국토정보플랫폼 토지이용계획으로 용도지역과 허용 용도를, 국가물류통합정보센터의 물류창고업 등록 정보로 권역별 저온·상온 재고를, 한국부동산원·국토교통부 실거래가로 인근 거래 단가를 각각 붙이면 — 물건별로 '현 상태 유지 시 유효임대수입'과 '전환 시 유효임대수입', 그리고 회수기간이 한 화면에 계산됩니다. 타깃은 셋입니다. 저온 센터를 보유한 리츠·펀드, 매각을 검토 중인 개발사, 그리고 공실 저온 자산을 저가에 매입하려는 매수자입니다. 기존 물류 리포트와의 차별점은 명확합니다 — '시장이 어떤가'가 아니라 '이 물건을 바꿔야 하는가'를 임계 숫자로 답한다는 것입니다(투자권유 아님).
용유미 CSO 인사이트 — 냉동창고를 읽는 다섯 가지 원칙
① 평균 공실률로 전환을 결정하지 말 것: 수도권 저온 평균 33.7%는 임계치 52%에 못 미친다. 그러나 서북권 70%는 크게 넘는다. 같은 자산군 안에서 정반대의 결론이 동시에 옳다. 27년의 현장에서 가장 값비싼 실수는 언제나 평균값으로 개별 물건을 결정한 경우였다.
② 전환은 가치 하락의 확정이 아니라 자산의 재정의다: 임대료가 6만 원에서 3.3만 원으로 내려가는 것은 손실처럼 보인다. 그러나 비어 있는 6만 원은 0원이다. 단가가 아니라 유효수입으로 보는 순간 판단이 바뀐다.
③ 되돌릴 수 없는 결정은 늦게 하라: 냉동설비 철거는 사실상 비가역적이다. 공급은 이미 멈췄고(개발 허가 상반기 3건), 임대료 하락세도 멈췄다. 분모가 늘지 않는 시장에서 시간은 보유자의 편일 수 있다. 다만 그 '기다림'의 비용은 매월 발생하는 냉동 전력비이므로, 기다림에도 시한을 정해야 한다.
④ 세 번째 선택지를 먼저 검토하라: 상온 전환은 가장 흔한 답이지 가장 좋은 답이 아니다. 정온(15~25℃)은 기존 단열·기밀 설비를 재활용하면서 상온보다 높은 단가를 받을 수 있는 구간이며, 의약품·정밀부품·고가 동산이라는 성장 수요를 향한다. 이 이야기는 이번 주 후반 별도로 다룹니다.
⑤ 반증 — 이 계산이 틀리는 조건: 손익분기 52%는 명목임대료와 평균 공실률이라는 두 평균값으로 만든 모형값(L3)이다. 실질임대료(렌트프리 반영)를 쓰면 저온의 값이 내려가 임계치가 낮아지고, 냉동 운영비를 반영하면 더 낮아진다. 반대로 전환 공사비와 다운타임을 반영하면 올라간다. 즉 52%는 정답이 아니라 계산의 출발점이며, 개별 물건에서는 30%대에서 60%대까지 흩어질 수 있다. 또한 콜드체인은 식품안전 인프라이므로 시장 논리만으로 저온 재고가 과도하게 줄면 몇 년 뒤 반대 방향의 병목이 생길 수 있다. ※ 본 칼럼은 시장 관점의 독자 분석이며 투자권유·수익보장이 아닙니다. 용도변경 가능 여부, 소방·건축 기준 소급 적용, 물류창고업 등록 변경은 물건별로 달라지므로 반드시 건축사·소방기술사 등 전문가 확인이 전제되어야 합니다.
이 주제는 본지의 계보 안에 있습니다. K-RLA가 '로봇이 못 들어가는 창고는 창고가 아니다'라며 스펙이 임대료를 가르는 구조를 보였고, K-LVI가 저온 공급과잉의 구조를 짚었다면 — 오늘 K-CAT는 그 자산을 바꿀 것인가 말 것인가를 하나의 임계 숫자로 답합니다. 공간의 흥망성쇠를 읽는 사람에게 오늘의 한 줄 요약은 이것입니다. 비어 있는 6만 원보다 채워진 3만 원이 크지만, 그 역전은 공실률 52%에서야 일어납니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.
참고문헌 및 출처
· 뉴스핌 (2026.06.25). 「수도권 저온 물류창고 10곳 중 4곳 공실…신규 공급도 급감」 — 2026년 상반기 수도권 평균 공실률 상온 12.3%·저온 33.7%(전기 대비 각각 −1.0%p·−2.6%p), 서북권 저온 공실률 최대 70% 수준, 신규 공급 17만 5,068평(전기 대비 −8%, 2023년 상반기 약 100만 평 대비 약 1/5), 명목임대료 상온 3만 3,183원/평·저온 6만 474원/평(전기 대비 각각 +470원·+100원, 2024년 상반기 이후 하락세 중단). https://www.newspim.com/news/view/20260625001063 (L2)
· JLL 코리아 (2026.07.22). 물류시장 리포트 — 2026년 상반기 수도권 물류센터 개발 허가 3건(2023년 84건·2024년 32건). (L2)
· 뉴스톱 (2024). 「'저온→상온' 비용 부담에도 용도변경…임차인 찾는 물류센터」 — 2024년 상반기 경기 안양 관양물류센터, 화성 진우월드 물류센터 등 저온→상온 용도변경 사례. https://www.newstof.com/news/articleView.html?idxno=23432 (L2)
· 콜드체인뉴스 (2026). 「저온물류센터, 상온전환 압력 속 냉동·냉장설비 투자 위축 우려」 — 공실 구역 부분 전환 및 상·저온 복합형 확산, 정온물류센터(ambient warehouse) 전환 가능성. https://www.coldchainnews.kr (L2)
· 한국경제 (2024.03.27). 「상온 물류센터는 2027년, 저온센터는 2030년 공급과잉 해소」 — 공급과잉 해소 시점 전망. https://www.hankyung.com/article/202403270530Y (L2, 2024년 시점 전망 — 이후 공급 급감을 반영해 재검토 필요)
· 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 물류창고업 등록, 「건축법」 제19조 용도변경, 「화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률」 — 용도변경 시 소방·피난 기준 적용. https://www.law.go.kr (L1)
· 본지 모형 계산 (2026.08.17). 손익분기 공실률 = 1 − (상온 명목임대료 × (1 − 상온 공실률)) ÷ 저온 명목임대료 = 1 − (33,183 × 0.877) ÷ 60,474 ≈ 51.9%. (L3, 본지 독자 계산)
※ 데이터 등급: L1 = 공개 1차 자료(법령), L2 = 업계 통념·복수 언론 및 민간 리서치 교차, L3 = 추정·모형 계산·확인 필요. 본 기사의 손익분기 공실률 약 52%는 공개 보도된 명목임대료·평균 공실률을 이용한 본지의 모형 계산값이며, 특정 기관이 발표한 공식 지표가 아닙니다. 실질임대료(렌트프리 반영), 냉동 운영비, 전환 공사비, 다운타임, 권역·등급별 편차를 반영하면 개별 물건의 임계치는 30%대에서 60%대까지 흩어질 수 있습니다. 물류센터 공실률은 조사기관·표본(프라임급 여부)에 따라 값이 달라집니다. 용도변경의 인허가 가능 여부와 소급 적용 기준은 물건별로 상이합니다. K-CAT Index는 본지의 독자 분석 프레임으로 특정 기관의 승인·검증과 무관합니다. 본 기사는 정보 제공 목적이며 투자권유·수익보장이 아닙니다.