대부분의 사람이 이렇게 말합니다. "학생이 줄었으니 학원도 줄겠죠." 그런데 데이터는 정확히 반대입니다. 2025년 기준 전국 사설학원은 94,866개로 역대 최다입니다. 2020년 81,762개에서 5년 만에 13,104개(+16.0%)가 늘었습니다(L1, 한국교육개발원 교육통계서비스 「시도별 행정구역별 사설학원 현황」, 조사기준일 매년 4월 1일). 같은 기간 초·중·고 학생 수는 줄었고, 2026년 초등학교 1학년은 29만 8,178명으로 사상 처음 30만 명 선이 무너졌습니다(L1, 교육부 학생 수 추계). 학생은 줄고 학원은 늘었다면, 그 사이 어딘가에서 반드시 공간이 남습니다. 오늘은 그 남는 자리를 K-EDR Index 5단계로 계량합니다.
학생은 줄었는데 학원은 늘었다 — 교육 상권의 양극화 구조와 한국형 K-EDR Index 5단계 (자료: 한국교육개발원 KESS 원자료 재집계·교육부·국가데이터처·한국부동산원·東京商工リサーチ 종합, 2026, L1~L2)
세 개의 숫자가 만드는 하나의 구조
교육 상권을 읽으려면 서로 어긋나 보이는 세 개의 숫자를 같은 표에 올려야 합니다.
첫째, 수요자 수는 줄고 있습니다. 교육부의 2025년 학생 수 추계 보정 결과에 따르면 초등학교 1학년은 2025년 32만 4,040명에서 2026년 29만 8,178명으로 내려앉았고, 2027년 27만 7,674명, 2029년 24만 7,591명을 거쳐 2031년 22만 481명까지 감소합니다. 초·중·고 재학생 총수도 2025년 501만 5,310명에서 2026년 483만 6,890명, 2031년 381만 1,087명으로 줄어듭니다(L1). 참고로 2000년 초1은 69만 9,032명이었으니 26년 만에 약 57%가 사라진 셈입니다. 2025년 출생아 수가 25만 4,500명으로 전년 대비 6.8% 늘고 합계출산율이 0.80명으로 반등한 것은 의미 있는 변화지만(L1, 국가데이터처 2026.02.25 잠정), 이 아이들이 초등학교에 들어오는 것은 2032년입니다. 향후 6년의 학령인구는 이미 확정된 값입니다.
둘째, 시장 총액도 꺾였습니다. 국가데이터처·교육부의 「2025년 초중고 사교육비조사 결과」(2026.03.12)에 따르면 사교육비 총액은 27조 5,000억 원으로 전년 대비 1조 7,000억 원(-5.7%) 줄었습니다. 2020년 이후 5년 만의 첫 감소입니다. 참여율도 75.7%로 4.3%p 하락했습니다. 그런데 세 번째 숫자가 결정적입니다 — 참여학생 1인당 월평균 사교육비는 60만 4,000원으로 오히려 2.0% 올랐습니다(2024년 59만 2,000원)(L1).
셋째, 공급자 수는 늘었습니다. 앞서 본 대로 학원 수는 94,866개로 역대 최다이며, 특히 입시검정 및 보습 학원이 2020년 41,555개에서 2025년 51,886개로 24.9% 늘었습니다(L1, KESS 원자료 재집계).
이 세 숫자를 곱하면 상가 부동산의 손익계산서가 나옵니다. 고객 수는 감소, 객단가는 상승, 점포 수는 증가. 결과는 하나입니다 — 점포당 채산성 악화입니다. 그런데 그 악화가 전국에 고르게 퍼지지 않는다는 데 이 시장의 기회와 위험이 함께 있습니다.
양극화의 실측 — 강남은 30% 늘고, 평창은 45% 줄었다
본지는 한국교육개발원 교육통계서비스가 공개한 시군구별 원자료를 직접 재집계했습니다. 2020년과 2025년의 학교교과교습학원 수를 비교하면 '전국 +16%'라는 평균값이 얼마나 무의미한지 드러납니다.
| 구분 | 지역 | 2020년 | 2025년 | 증감률 |
|---|---|---|---|---|
| 집중 심화 | 서울 강남구 | 1,870개 | 2,439개 | +30.4% |
| 서울 서초구 | 881개 | 1,104개 | +25.3% | |
| 대구 수성구 | 927개 | 1,185개 | +27.8% | |
| 서울 양천구(목동) | 976개 | 1,137개 | +16.5% | |
| 정체·감소 | 서울 노원구(중계) | 671개 | 694개 | +3.4% |
| 서울 도봉구 | 283개 | 276개 | -2.5% | |
| 서울 용산구 | 128개 | 122개 | -4.7% | |
| 붕괴 | 강원 평창군 | 33개 | 18개 | -45.5% |
| 경남 남해군 | 39개 | 28개 | -28.2% | |
| 인천 강화군 | 48개 | 35개 | -27.1% | |
| 전북 남원시 | 100개 | 81개 | -19.0% |
가장 인상적인 숫자는 이것입니다. 강남구 한 곳이 서울 전체 학원의 17.9%(2,439/13,597)를 차지합니다. 학군지 내부에서도 갈립니다. 강남·서초·목동은 두 자릿수로 늘었지만 중계는 3.4% 증가로 사실상 정체, 도봉과 용산은 감소했습니다. 지방은 더 극명합니다. 2025년 기준 학원이 경북 울릉군 1개, 경북 영양군 5개, 대구 군위군 5개, 인천 옹진군 6개인 곳이 실재합니다. 20년 넘게 상권을 봐 온 눈으로 말씀드리면, 이 표는 학원의 표가 아니라 임차 수요의 지도입니다. 학원은 상가의 대표적 중대형 임차업종이고, 학원 한 곳이 빠지면 통상 100~300㎡의 공실이 발생하며 그 자리를 대체할 업종은 많지 않기 때문입니다.
상가 시황도 같은 방향을 가리킵니다. 한국부동산원의 「2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사」(2026.07.30 발표, 6.30 기준)에서 전국 일반 상가 공실률은 13.4%(중대형 14.3%, 소규모 8.5%)이며, 지역별로는 세종 22.8%, 대구 17.8%, 충북 17.4%, 경북 16.7%인 반면 서울은 9.4%입니다. 임대가격지수 역시 전분기 대비 전국 상가 전체가 -0.03%인 가운데 서울만 +0.46%로 홀로 상승했습니다(L1). 학원 점포 수 지도와 상가 공실률 지도가 거의 겹칩니다.
글로벌 사례 — 일본은 이미 도산 국면에 들어섰다
① 일본 — 학습숙 도산 55건, 집계 이래 최다
한국보다 20년 먼저 학령인구 감소를 겪은 일본은 지금 학원업 구조조정의 한복판에 있습니다. 도쿄상공리서치(東京商工リサーチ) 집계에 따르면 2025년 학습숙(学習塾) 도산은 55건으로 2006년 집계 개시 이래 최다입니다. 이 가운데 부채 1억 엔 미만이 52건(94.5%)으로 소규모 학원에 압도적으로 집중돼 있습니다(L2). 제국데이터뱅크(帝国データバンク) 기준으로도 2025년 46건으로 역대 최다이며, 도산 학습숙의 약 9할이 자본금 1,000만 엔 미만, 중소 학원의 4할이 적자 상태입니다(L2). 2024년 휴폐업·해산은 195건에 달했습니다.
주목할 것은 대형사에서 일어나는 일입니다. 도쿄개별지도학원은 베네세홀딩스의 완전자회사가 되며 2026년 1월 상장폐지됐고, 위즈애스(ウィザス)는 투자펀드에 인수돼 2025년 9월 상장폐지됐습니다(L2). 소규모는 도산하고 대형은 자본에 흡수되는 중간층 소멸이 일본 학원업의 현재입니다. 배경에는 2025년 일본 초등학생 581만 명, 중학생 310만 명으로 모두 사상 최소, 정점 대비 4~5할 수준이라는 인구 구조가 있습니다.
② 중국 — 정책 한 줄이 산업을 없앤 사례
2021년 7월 24일 중국의 「双减(쌍감)」 정책은 의무교육 단계의 학과류 영리 사교육을 전면 금지했습니다. 경제적 충격은 즉각적이었습니다. 4개월간 300만 개 이상의 채용공고가 소멸했고, 18개월간 최소 110억 위안의 부가가치세수가 감소했습니다(L2, VoxChina 분석). 다만 학원 건물이 이후 어떤 용도로 전환됐는지에 대한 공실률·임대료 통계는 확인되지 않았으므로, 이 사례를 '부동산 전환 사례'로 인용하는 것은 부적절합니다(확인필요). 여기서 얻을 교훈은 부동산이 아니라 리스크의 성격입니다 — 교육 상권은 규제 한 줄에 수요가 사라질 수 있는 상권입니다.
국내 적용 — 500㎡라는 선이 만드는 실무 리스크
제도적 프레임워크의 관점에서 반드시 알아야 할 숫자가 하나 있습니다. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 카목은 같은 건축물에서 학원 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 경우를 제2종 근린생활시설로 규정합니다. 이 합계가 500㎡ 이상이 되면 제10호 교육연구시설이 됩니다(L1, 국가법령정보센터).
이것이 왜 중요한가. 건축법 제19조의 시설군 순서상 교육연구시설(6군)은 근린생활시설군(7군)보다 상위군입니다. 상위군으로의 용도변경은 허가 대상이고, 하위군으로의 변경은 신고 대상입니다. 실무적으로 이는 두 가지를 의미합니다. 첫째, 한 건물에 학원을 계속 들이다가 합산 면적이 500㎡를 넘는 순간 용도변경 허가와 함께 주차대수·정화조 용량·피난계단·소방 기준이 강화됩니다(개별 기준은 지자체 조례 확인 필요). 둘째, 반대로 학원이 빠져나간 교육연구시설을 근생으로 되돌리는 것은 신고 대상이라 상대적으로 수월합니다. 들어갈 때는 허가, 나올 때는 신고 — 이 비대칭이 교육 상권 건물의 리스크 구조를 만듭니다.
다만 냉정하게 짚어야 할 한계가 있습니다. 첫째, 전국 단위의 학원 개원·폐원 건수 시계열 공식 통계는 존재하지 않습니다. 위의 학원 수는 순증감(stock) 기준이므로, 특정 지역에서 얼마나 활발히 교체(churn)가 일어나는지는 별도 확인이 필요합니다(확인필요). 둘째, 대치·목동·중계 등 개별 학원가 단위의 2026년 임대료·공실률 공표 수치는 확인되지 않았습니다. 언론에 인용되는 수치 대부분이 2019~2021년 자료이므로 현재 시점 판단 근거로 쓰기 어렵습니다. 본지가 학원 점포 수 증감을 임차 수요의 대리지표로 사용한 이유입니다.
K-EDR Index — 교육 상권 판정 5단계
실무적으로 검증된 접근법은, 교육 상권 상가를 '학원이 몇 개 있는가'가 아니라 '그 학원들이 다음 6년의 인구를 견디는가'로 읽는 것입니다. 아래 다섯 개의 문을 통과하는 상권만이 방어 가능한 자산입니다.
| 단계 | 판정 게이트 | 핵심 판정 질문 | 참조 데이터·공공 API |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 학령인구 게이트 | 반경 내 초등 1~3학년 코호트가 2031년까지 몇 % 줄어드는가 — 이미 태어난 아이로 계산되는 확정값 | 통계청 SGIS 연령별 인구 API, 교육부 학생 수 추계, KOSIS 학령인구 대시보드 |
| 2단계 | 점포밀도 게이트 | 학원 수가 늘고 있는 지역인가 줄고 있는 지역인가 — 5년 증감률이 서울 평균(+15.1%) 위인가 아래인가 | KESS 시도·시군구별 사설학원 현황, NEIS 학원교습소정보 API, 행안부 전국학원및교습소 표준데이터 |
| 3단계 | 객단가 게이트 | 참여학생 1인당 60.4만 원의 단가를 지지하는 소득·학군 수요인가, 총액 감소를 단가로 방어할 수 있는 상권인가 | 사교육비조사 시도별 결과, 통계청 SGIS 소득·소비, 소상공인 상권정보 API 교육 업종 |
| 4단계 | 용도 적법성 게이트 | 건물 내 학원 합산 면적이 500㎡ 선의 어느 쪽인가, 용도변경 시 주차·피난·정화조 부담이 얼마인가 | 건축HUB 건축물대장 층별개요·주차장, 토지이음 용도지역, 지자체 주차장 조례 |
| 5단계 | 대체용도 게이트 | 학원이 빠졌을 때 그 면적을 받을 업종이 존재하는가 — 의원·스터디카페·돌봄·시니어 교육 중 무엇이 가능한가 | 소상공인 상권정보 API 업종 소분류 247, 한국부동산원 R-ONE 상권별 공실률·임대료 |
공공 오픈 API로 '학원 이탈 예상 면적'을 계량한다
이 다섯 단계는 하나의 프롭테크 상품으로 수렴합니다. NEIS 학원교습소정보 API(등록상태·정원·분야·교습비)와 행정안전부 전국학원및교습소 표준데이터의 휴원일자·등록상태에 통계청 SGIS 연령별 인구 API의 반경 초등 코호트, 건축HUB 건축물대장 층별개요의 층별 면적, 소상공인시장진흥공단 상권정보 API(업종 소분류 247개)를 조인하면, 특정 상권에서 향후 5년 내 이탈이 예상되는 학원 임차면적(㎡)을 추정하는 K-EDR Scoring Engine이 됩니다. 타깃은 셋입니다. 학원 임차인 비중이 높은 상가 소유주, 교육 상권 담보 대출을 취급하는 금융기관, 그리고 남는 면적을 노리는 대체 업종 사업자입니다. 기존 상권분석 서비스와의 차별점은 명확합니다 — '지금 유동인구가 얼마인가'가 아니라 '이미 태어난 아이 수로 계산되는 6년 뒤 수요가 얼마인가'를 먼저 계산한다는 것입니다(투자권유 아님).
용유미 CSO 인사이트 — 교육 상권을 읽는 다섯 가지 시선
① '학원이 줄어든다'는 전제부터 틀렸다: 2025년 전국 학원은 94,866개로 역대 최다다. 정확한 명제는 "총량은 늘었으나 지역별로 갈라졌다"이다. 잘못된 전제로 세운 전략은 잘못된 지역에서 실행된다.
② 교육 상권의 수요는 유일하게 6년 앞을 확정할 수 있는 수요다: 상권 분석에서 미래 수요는 대개 추정이지만, 초등 학령인구는 이미 태어난 아이의 수다. 2031년 초1이 22만 명이라는 것은 예측이 아니라 계산이다. 이만큼 확실한 상권 변수는 드물다.
③ 총액 -5.7%와 객단가 +2.0%를 함께 읽어라: 시장이 줄어드는 방식이 '모두 조금씩'이 아니라 '많은 사람이 빠지고 남은 사람이 더 쓴다'는 뜻이다. 상가 관점에서는 고단가 학군지 상권과 일반 주거지 상권이 다른 자산군으로 분리된다는 신호다.
④ 500㎡ 선은 계약 전에 확인해야 한다: 학원 임차 제안이 들어왔을 때 그 건물의 기존 학원 합산 면적을 먼저 계산해야 한다. 500㎡를 넘기는 순간 용도변경 허가와 주차·피난 부담이 임대인에게 돌아온다.
⑤ 다만 이 분석에는 명확한 한계가 있다: 개별 학원가의 2026년 임대료·공실률 공표 수치가 없어 학원 점포 수를 대리지표로 썼고, 전국 학원 개·폐원 건수 시계열도 존재하지 않는다(확인필요). 또한 학원 수 증가가 곧 임차면적 증가를 의미하지 않는다 — 소형 교습소 분화일 가능성을 배제할 수 없다. 핵심은 하나입니다. 이 시장의 구조적 변화를 주시해야 합니다 — 교육 상권은 학생이 사라져서 무너지는 것이 아니라, 학생이 남은 곳으로 학원이 이동하면서 뒤에 빈 면적을 남기는 방식으로 재편됩니다. ※ 본 칼럼은 시장·정책 관점의 독자 분석이며 투자권유·수익보장이 아닙니다. 개별 상가의 용도변경 가능성·주차 기준·세무 판단은 반드시 건축사·행정사·세무사 등 전문가 확인이 전제되어야 합니다.
이번 시리즈는 하나의 계보로 이어집니다. K-SRX Index가 학교가 사라진 자리를 읽었다면, 오늘 K-EDR은 학교 옆 상가에 남는 자리를 계량합니다. 폐교와 학원 상권은 같은 인구 곡선의 앞뒷면입니다. K-RMR Index가 다룬 데드몰의 문법이 교육 상권에도 그대로 적용되는 이유입니다. 공간의 흥망성쇠에서 상권이 지는 가장 조용한 방식은, 어느 날 학원 간판 하나가 내려가는 것입니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.
참고문헌 및 출처
· 한국교육개발원 교육통계서비스(KESS). 「시도별·행정구역별 사설학원 현황(2013~2025)」 — 조사기준일 매년 4월 1일. 2025년 전국 사설학원 94,866개(학교교과교습학원 86,666 + 평생직업교육학원 8,200), 2020년 81,762개 대비 +13,104개(+16.0%). 입시검정·보습 41,555개 → 51,886개(+24.9%). 시군구별 수치는 본지가 원자료를 직접 재집계. https://kess.kedi.re.kr (L1)
· 교육부 (2026.1 공개). 「2025년 초·중·고 학생 수 추계 보정 결과(2026~2031년)」 — 초1 2025년 32만 4,040명 → 2026년 29만 8,178명 → 2031년 22만 481명. 초·중·고 재학생 2025년 501만 5,310명 → 2026년 483만 6,890명 → 2031년 381만 1,087명. 2000년 초1 69만 9,032명. (L1)
· 국가데이터처 (2026.02.25). 「2025년 출생·사망통계(잠정)」 — 출생아 25만 4,500명(전년 대비 +1만 6,100명, +6.8%), 합계출산율 0.80명(2024년 0.75명). 확정치는 별도 공표 예정. 통계청 「장래인구추계 2022~2072년」(2023.12) 학령인구 6~21세 2022년 750만 명 → 2035년 482만 명. (L1)
· 국가데이터처·교육부 (2026.03.12). 「2025년 초중고 사교육비조사 결과」 — 총액 27조 5,000억 원(전년 대비 -1조 7,000억 원, -5.7%, 2020년 이후 첫 감소), 참여율 75.7%(-4.3%p), 전체학생 1인당 월평균 45만 8,000원(-3.5%), 참여학생 1인당 월평균 60만 4,000원(+2.0%). 2024년 총액 29조 2,000억 원. https://mods.go.kr (L1)
· 한국부동산원 (2026.07.30 발표, 2026.06.30 기준). 「2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사」 — 전국 일반 상가 공실률 13.4%(중대형 14.3%, 소규모 8.5%, 1층 6.7%), 오피스 9.0%, 집합 10.5%. 지역별 세종 22.8%·대구 17.8%·충북 17.4%·경북 16.7%·서울 9.4%. 임대가격지수 전분기 대비 상가 전체 -0.03%, 서울 +0.46%. 중대형 상가 투자수익률 1.10%. (L1)
· 東京商工リサーチ (2026.1). 「2025年 学習塾の倒産」 — 2025년 학습숙 도산 55건으로 2006년 집계 개시 이래 최다, 부채 1억 엔 미만 52건(94.5%). 帝国データバンク (2026.01.04) 기준 46건(전년 40건), 도산 학습숙 약 9할이 자본금 1,000만 엔 미만, 중소 숙의 4할 적자. 2024년 휴폐업·해산 195건. 도쿄개별지도학원 2026년 1월 상장폐지, 위즈애스 2025년 9월 상장폐지. https://www.tsr-net.co.jp/data/detail/1202296_1527.html (L2)
· 中共中央办公厅·国务院办公厅 (2021.07.24). 「双减」 정책 및 VoxChina, The Economic Toll of China's Tutoring Ban. — 4개월간 300만 개 이상 채용공고 소멸, 18개월간 최소 110억 위안 부가가치세수 감소. 학원 건물의 부동산 용도전환 통계는 확인되지 않음. https://voxchina.org/show-3-422.html (L2)
· 국가법령정보센터. 「건축법」 제19조(용도변경) 및 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 카목·제10호 — 같은 건축물 내 학원 용도 바닥면적 합계 500㎡ 미만은 제2종 근린생활시설, 500㎡ 이상은 교육연구시설. 시설군 상위군 변경은 허가, 하위군 변경은 신고. https://www.law.go.kr (L1)
· 공공데이터포털·NEIS 교육정보 개방 포털. 소상공인시장진흥공단 상가(상권)정보 API(업종 대분류 10·중분류 75·소분류 247), 한국부동산원 R-ONE 부동산통계 조회 서비스, 교육부 NEIS 학원교습소정보 API, 행정안전부 전국학원및교습소 표준데이터, 통계청 SGIS 통계지리정보 API. (L1)
※ 데이터 등급: L1 = 공개 1차 자료(정부·공공데이터), L2 = 업계 통념·복수 언론 및 리서치사 보도 교차, L3 = 추정·확인 필요. 전국 단위 학원 개원·폐원 건수 시계열 공식 통계는 존재하지 않아(확인필요) 본문의 학원 수는 순증감(stock) 기준입니다. 대치·목동·중계 등 개별 학원가의 2026년 임대료·공실률 공표 수치가 확인되지 않아 학원 점포 수를 임차 수요의 대리지표로 사용했습니다. KESS 원자료의 정원·강의실수 계열은 연도별 불연속이 확인되어 사용하지 않았습니다. 중국 쌍감 정책 이후의 학원 부동산 전환은 근거가 확인되지 않아 단정하지 않았습니다. K-EDR Index는 본지의 독자 분석 프레임으로 특정 기관의 승인·검증과 무관합니다. 본 기사는 정보 제공 목적이며 투자권유·수익보장이 아닙니다.