학교가 사라진 자리에 무엇이 남는가 — 폐교재산 4,008곳의 자산화와 K-SRX Index 5단계

도시 안에서 가장 크고, 가장 반듯하고, 가장 조용한 땅을 하나만 꼽으라면 저는 학교를 꼽습니다. 대개 수천에서 수만 제곱미터의 정형 필지에, 이미 도로가 붙어 있고, 상하수도와 전기가 들어와 있으며, 주변에는 아이를 등하교시키던 보행 동선과 생활 인프라가 깔려 있습니다. 부동산 실무에서 이런 조건을 갖춘 땅을 새로 만들려면 최소 수년과 수백억 원이 듭니다. 그런데 지금 한국에는 그런 땅이 4,008곳 있습니다. 정확히는 — 학교가 문을 닫고 남은 땅, 즉 폐교재산입니다(L1, 교육부 「폐교재산 현황」, 진선미 의원실 제출 자료 기준). 오늘은 이 잊힌 자산군을 K-SRX Index 5단계로 계량해 보겠습니다.

학교가 사라진 자리 — 폐교재산 4,008곳의 처분 구조와 한국형 K-SRX Index 5단계 (자료: 교육부·문부과학성·RentCafe·국회 의안정보 및 복수 언론 보도 종합, 2026, L1~L2)

왜 폐교는 '팔면 끝나는 자산'이 되었나

숫자를 조금 더 들여다보면 한국의 폐교 처리 문법이 한눈에 드러납니다. 누적 폐교 4,008곳 중 2,640곳은 이미 매각됐습니다. 전체의 약 66%입니다. 교육청이 보유하고 있는 나머지 1,368곳 가운데 376곳은 아무 용도 없이 비어 있고, 그중 266곳은 10년 이상, 82곳은 30년 이상 방치돼 있습니다(L1~L2). 즉 한국의 폐교는 두 갈래로만 흘러왔습니다. 팔거나, 잊거나. 그 중간에 있어야 할 '운영'이라는 경로가 사실상 비어 있었던 것입니다.

본질적으로 이 문제는 소유 주체와 활용 주체의 불일치에 기인합니다. 폐교재산의 소유·처분 권한은 시·도교육감에게 있지만, 그 땅을 실제로 필요로 하는 쪽은 지방자치단체, 주민공동체, 창업자, 문화예술 단체, 그리고 최근에는 주택 공급 주체입니다. 교육청 입장에서 폐교는 세입 자산이자 관리 부담이므로 매각이 가장 합리적인 선택으로 보입니다. 반면 지역 입장에서 폐교는 마지막 남은 공공 공간입니다. 20년 넘게 현장을 지켜본 눈으로 말씀드리면, 이 불일치가 해소되지 않는 한 폐교는 계속 '싸게 팔리거나 오래 비어 있는' 두 결말 사이를 오갑니다.

부산의 사례가 이 구조를 압축해서 보여 줍니다. 부산에서는 최근 3년 사이 8개 초·중학교가 문을 닫았고, 이 가운데 6곳은 아직 활용 방안을 확정하지 못한 채 검토 단계에 머물러 있습니다. 2023년 10월에 폐교가 결정된 학교조차 아직 결론이 나지 않았다는 지역 언론의 지적이 나올 정도입니다(L2, 국제신문 2026.8.9~8.10). 도심 한복판의 대형 정형 필지가 관리 부담과 흉물화 우려의 대상으로 남아 있다는 뜻입니다. 다수의 투자자와 정책 담당자가 간과하는 포인트가 여기 있습니다. 방치는 중립이 아니라 비용입니다. 비어 있는 30년 동안 건물의 잔존가치는 소멸하고, 그 자리에 붙어 있던 지역 상권의 보행량도 함께 사라집니다.

글로벌 사례 — 일본은 팔지 않고 매칭했고, 미국은 주택으로 바꿨다

① 일본 — 국가가 '폐교 매물장'을 운영한다

일본은 저출산으로 매년 약 450교가 문을 닫는 나라입니다. 한국보다 먼저, 더 큰 규모로 같은 문제를 만났습니다. 문부과학성이 2010년 9월 시작한 「みんなの廃校(모두의 폐교)」 프로젝트는 그 대응입니다. 핵심 설계는 단순합니다 — 전국의 폐교 시설 중 활용 용도를 모집 중인 물건의 정보를 국가가 한곳에 모아 상시 공개하고, 활용 사례집을 축적해 다음 사업자에게 레퍼런스로 제공하는 것입니다. 2025년 10월 1일 기준 전국 418건의 폐교 시설 정보가 공개돼 있으며, 누적 폐교 8,850교 가운데 74.4%인 5,661교가 이미 활용 중이고 약 1,951교가 미활용으로 남아 있습니다(L2, 문부과학성 자료 기반 집계).

제도적 프레임워크의 관점에서 분석하면, 일본 모델의 진짜 혁신은 보조금이 아니라 정보 비대칭의 해소입니다. 폐교를 쓰고 싶은 사업자가 존재하지 않았던 것이 아니라, 어디에 어떤 폐교가 어떤 조건으로 나와 있는지 알 방법이 없었던 것입니다. 국가가 매칭 플랫폼 역할을 떠맡자 활용률은 4분의 3까지 올라갔습니다. 시장의 비대칭 정보를 제도로 걷어낸 전형적인 사례입니다.

② 미국 — 학교→아파트 전환이 가장 빠르게 성장하는 재사용 부문

미국은 다른 문을 열었습니다. 학령인구 감소로 비워진 교사(校舍)를 주거로 바꾸는 적응적 재사용(adaptive reuse)입니다. 업계 집계에 따르면 2024년 한 해에만 학교 전환으로 약 2,000호의 아파트가 공급됐는데, 이는 2023년 대비 4배 수준입니다. 2026년 초 기준 학교→아파트 전환 파이프라인은 9,320호로 2024년 초 7,710호에서 계속 늘어, 학교는 현재 미국에서 가장 빠르게 성장하는 적응적 재사용 자산군이 되었습니다(L2, RentCafe 집계 기반 보도).

지역 단위 사례가 더 시사적입니다. 클리블랜드에서는 학교→주거 전환 물량이 도시 전체 전환 파이프라인 2,701호의 약 24%를 차지하고, 애틀랜타 교육청은 8개의 옛 학교 부지를 주택으로 바꾸면서 교사(敎師)에게 우선 선택권을 부여하는 방식을 택했습니다(L2). 학교 부지를 팔아 현금으로 바꾸는 대신, 교직원 주거난 해소라는 본업의 문제를 푸는 데 쓴 것입니다. 다만 미국 사례에서도 냉정하게 볼 대목이 있습니다. 이들 프로젝트의 사업성은 상당 부분 역사적 건축물 세액공제와 저소득층 주택 세액공제 같은 세제 지원에 의존합니다. 세제가 빠지면 구조가 성립하지 않는 경우가 많습니다.

국내 적용 — 2026년, 법과 정책의 문이 동시에 열렸다

한국에서 폐교를 다시 읽어야 하는 이유는, 2026년에 제도의 문과 정책의 문이 동시에 열렸기 때문입니다.

첫째, 법이 바뀌었습니다. 2026년 4월 23일 국회 본회의는 「폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법」 일부개정법률안을 의결했습니다. 개정의 요지는 세 가지입니다. ① 폐교재산의 활용 대상에 통합지원시설과 주민공동이용시설을 추가하고, ② 이들 용도에 대해서도 수의계약에 의한 대부 또는 매각, 사용료 감액 대부 등의 특례를 부여하며, ③ 인구감소지역의 경우 관련 행정절차를 간소화하도록 한 것입니다. 지방자치단체가 방치된 폐교를 학교복합시설로 활용할 때 사용료를 감액하거나 대부할 수 있는 근거도 함께 마련됐습니다(L1~L2). 실무적으로 이 개정의 의미는 하나로 압축됩니다 — 폐교 활용의 진입 경로가 '경쟁입찰 매각' 일변도에서 '수의계약 대부'로 넓어졌다는 것입니다. 이후 5월 개정 시행을 계기로 폐교를 활용한 관광형 숙박 시설 조성의 행정 장벽도 낮아졌다는 현장 평가가 나왔습니다(L2).

여기에 더해 2026년 7월 21일에는 폐교 발생일로부터 2년 이내 활용계획 수립을 의무화하고 장기 미활용 폐교의 관리체계를 강화하는 추가 개정안이 발의됐습니다(L1, 국회 의안정보시스템 기준·심사 중). 30년 방치 82곳이라는 숫자에 대한 입법부의 응답입니다. 다만 이는 아직 발의 단계이며 통과 여부와 최종 조문은 확정되지 않았다는 점을 분명히 해 둡니다.

둘째, 주택 공급 정책이 학교용지를 지목했습니다. 정부는 9·7 주택공급 확대방안에서 도심 내 학교, 미사용 학교용지, 폐교 부지에 공공주택·교육시설·생활SOC를 복합개발해 2030년까지 수도권에 3,000가구+α를 착공하겠다고 밝혔고, 2025년 11월에는 수도권 학교용지 13곳에서 4,550가구를 공급하는 구체안이 보도됐습니다. 2026년 7월에는 국토교통부가 주택 공급용 학교용지 발굴에 본격 착수했으며, 서울 내 폐교 7곳과 미사용 학교용지 13곳을 후보지로 검토하는 것으로 전해졌습니다(L2). 학교 부지에 청년·신혼부부용 공공주택과 생활SOC, 교육·돌봄시설을 함께 넣는 복합개발이 검토 방향입니다.

다만 이 두 문이 열린다고 해서 모든 폐교가 자산이 되는 것은 아닙니다. 경북 교육계에서 나온 지적이 정확합니다 — "수도권은 학교 부지를 주택 공급 자원으로 볼 수 있지만, 경북은 폐교가 농산어촌에 넓게 분포해 있다"는 것입니다(L2). 폐교의 수요밀도는 지역별로 완전히 다른 자산입니다. 실제로 경북교육청은 미활용 폐교 14곳을 주민단체·지자체에 무상 대부하는 공모를 진행했고, 경북도는 지방소멸대응기금으로 빈집과 폐교를 창업·문화예술 공간으로 바꾸는 사업을 병행하고 있습니다(L2). 수도권에서 폐교의 정답이 '주택'이라면, 비수도권에서 정답은 '무상에 가까운 조건으로 운영 주체를 찾는 일'입니다. 충남 예산군 대흥면의 옛 대률초등학교가 전국 최초의 교육 분야 기록원인 충청남도교육청기록원으로 바뀐 사례처럼, 수요가 얇은 지역일수록 공공이 스스로 임차인이 되는 모델이 유효합니다.

K-SRX Index — 폐교재산 판정 5단계

실무적으로 검증된 접근법은, 폐교를 '평당 얼마'가 아니라 '어떤 경로로 누구에게 넘어가 무엇으로 운영될 수 있는가'로 읽는 것입니다. 아래 다섯 개의 문을 모두 통과하는 부지만이 실제 사업 후보가 됩니다. 하나라도 막히면 그 폐교는 자산이 아니라 관리 대상입니다.

공공 오픈 API로 폐교를 스코어링한다

이 다섯 단계는 하나의 프롭테크 상품으로 수렴합니다. 학교알리미의 폐교·통폐합 이력에 건축HUB 건축물대장의 준공연도·구조·연면적, 토지이음의 용도지역·지구단위계획, 통계청 SGIS의 반경 인구·세대 밀도, 그리고 각 시·도교육청의 폐교재산 공모 공고를 조인하면, 특정 폐교가 어떤 용도로 몇 점을 받는지 산출하는 K-SRX Reuse Scoring Engine이 됩니다. 여기에 일본 「みんなの廃校」가 증명한 기능 — 상시 공개 매칭 보드 — 를 얹으면, 흩어져 있는 17개 시·도교육청의 공고를 한 화면에서 검색하는 국내 최초 수준의 폐교 매칭 인터페이스가 만들어집니다. 타깃은 셋입니다. 활용처를 찾지 못한 교육청, 지방소멸대응기금 사업 아이템이 필요한 지자체, 그리고 저렴한 대형 공간을 찾는 창업·문화·돌봄·물류 사업자입니다. 기존 토지 중개와의 차별점은 명확합니다 — '얼마에 살 수 있는 땅인가'가 아니라 '어떤 계약으로 빌려 무엇으로 운영할 수 있는 공간인가'를 먼저 계산한다는 것입니다(투자권유 아님).

이번 시리즈는 하나의 계보로 이어집니다. K-SBR Index가 저이용 유수지의 입체 복합화를, K-RMR Index가 죽은 상가의 용도전환을, K-IOS Index가 건물 없는 땅의 자산화를 읽었다면, 오늘 K-SRX는 사람이 떠난 건물의 재계약을 계량합니다. 공간의 흥망성쇠에서 잊힌 자리를 되살리는 일은 언제나 '무엇으로 쓸 것인가'라는 질문이 먼저였습니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.