쓸모없던 땅이 발전소가 될 때 — 브라운필드·폐매립지 태양광 자산화와 K-BFS Index 5단계

모든 지도에는 색이 칠해지지 않는 여백이 있습니다. 오염이 확인되어 개발이 묶인 폐공장 부지, 30년 전 문을 닫고도 여전히 침출수와 지반침하가 남은 폐기물 매립장, 고속도로 옆에 무한정 눕혀둔 완충녹지 — 감정평가서에는 대개 헐값이 적히고, 대차대조표에서는 정화비용이라는 이름의 부(負)의 자산으로 계상되는 땅들입니다. 그런데 이 여백을 정반대로 읽은 나라가 있습니다. 미국 환경보호청(EPA)의 RE-Powering America's Land는 2008년부터 오염부지·폐매립지·폐광산을 재생에너지 발전부지로 되살리는 정책을 밀어붙여, 19만여 개 부지를 재생E 잠재력 기준으로 사전선별했습니다(L1~L2). 27년간 분양과 중개의 현장에서 '못 쓰는 땅'이라는 낙인이 어떻게 값을 갉아먹는지 지켜본 경험에 비추어 보면, 지금 던져야 할 질문은 이것입니다 — 개발이 금지된 땅에서, 개발이 아닌 방식으로 값을 만들 수 있는가.

이론 — 부(負)의 자산을 잔여가치로: 오염·규제로 잠긴 땅의 최유효이용 전환

부동산 가치평가의 근간에는 최유효이용(Highest and Best Use) 원칙이 있습니다. 어떤 토지의 값은 법적으로 허용되고 물리적으로 가능하며 경제적으로 타당한 '가장 생산적인 이용'을 전제로 매겨집니다. 문제는 오염부지와 폐매립지에서 이 세 조건이 동시에 무너진다는 점입니다 — 토양오염과 침출수는 주거·상업 개발을 법적으로 금지하고, 부등침하와 매립가스는 건축을 물리적으로 제약하며, 막대한 정화비용은 어떤 용도로도 경제성을 지웁니다. 그 결과 이 땅들은 최유효이용의 사다리 맨 아래, 사실상 '이용 없음'으로 평가절하됩니다.

재생에너지 자산화는 이 막힌 방정식을 옆으로 우회합니다. 태양광 발전은 지표를 굴착하지 않고 가대(架臺) 위에 패널을 얹는 비침습적 이용이어서, 오염토를 그대로 덮어둔 채(캡핑) 발전이 가능합니다. 개발이 금지된 규제가 오히려 '값싼 대규모 평지·완충 이격거리·인접 민원 최소화'라는 발전부지의 장점으로 뒤집힙니다. 요컨대 브라운필드 태양광은 못 쓰는 땅의 잔존 지가(地價)에 발전이라는 새 현금흐름을 얹어, 부(負)의 자산을 잔여가치로 전환하는 전략입니다. 최근 유휴 공공부지·폐교 자산화(K-IPL Index)에서 다룬 '쓰지 않는 공공 땅'의 논리를, 이번에는 '못 쓰는 오염 땅'으로 확장하는 셈입니다.

글로벌 사례 — 브라운필드에서 브라이트필드로

① 미국 EPA RE-Powering — 제도가 만든 시장. EPA는 오염부지·폐매립지·폐광산을 재생에너지로 되살리기 위해 부지 스크리닝 도구(RE-Powering Mapper)를 공개하고 약 19만 개 부지를 재생E 적합성 기준으로 사전선별했습니다(L1~L2). 그 결과 오염부지가 '밝은 들판'으로 바뀐다는 뜻의 브라이트필드(brightfield)라는 신조어까지 생겼습니다. 매사추세츠는 SMART 프로그램으로 매립지·브라운필드에 수십 MW 규모 태양광을 유치했고, 일리노이는 2017년 에너지법으로 신규 대규모 태양광 발전량의 일정 비율을 브라운필드·매립지에서 조달하도록 의무화했습니다(L2). 규제가 아니라 조달 의무와 인센티브로 시장을 연 것이 핵심입니다.

② 폐매립지 태양광의 규모화. 미국에서 폐매립지 태양광은 이미 실험 단계를 넘어섰습니다 — 2021년 한 해에만 21개 매립지 태양광 프로젝트가 약 207MW를 발표하며 직전 대비 약 10배로 급증했고, 오하이오 컬럼버스(50MW급)·텍사스 휴스턴(약 240에이커 부지) 같은 대형 사업이 이어졌습니다(L2). 2022년 말 기준 폐매립지 태양광 누적 용량은 약 2.4GW, 가동 지역은 330곳을 넘어섰습니다(L2). RMI는 미국 폐매립지 전체가 60GW 이상의 태양광을 수용할 수 있다고 추정합니다(L2~L3). 부지 결격이 곧 부지 기회로 재정의된 대표적 사례입니다.

국내 적용 — 매립제도 개편과 영농형 태양광, 그리고 마찰

국내에서도 물길이 열리고 있습니다. 첫째, 제도의 전환. 40여 년간 경직돼 있던 폐기물 매립제도가 개편되면서 매립장 상부토지에 창고·주차장·재활용시설은 물론 경사지 태양광 설치까지 허용되는 방향으로 규제가 완화되고 있습니다(L2). 수도권매립지는 과거 쓰레기 산이 있던 유휴부지에 재생에너지 발전·국화밭·골프장이 들어서며 '재생의 땅'으로 전환 중이고, 방치된 매립지에 860kW급 태양광을 준공한 민간 사례도 나옵니다(L2). 둘째, 농지의 병행 이용. 농림축산식품부는 2024년 '영농형 태양광 도입 전략'을 발표하고 관련 농지법 개정을 추진 중이며, 최장 사업기간 23년·3년 주기 영농 이행 검증을 골자로 한 제도 설계가 논의되고 있습니다(L1~L2). 오염·유휴부지뿐 아니라 농지·완충녹지까지 '발전 병행 부지'로 편입되는 흐름입니다.

다만 국내 적용에는 두 개의 뚜렷한 마찰이 남습니다. 하나는 계통 접속의 병목입니다. 발전부지로서의 적격 여부는 일사량보다 '한전 변전소에 접속할 여유 용량이 있는가'에서 갈리는데, 호남·영남 일부 지역은 계통 포화로 접속이 지연되는 상황이 반복돼 왔습니다(L2~L3). 다른 하나는 인허가·부지 결격의 실사 리스크입니다. 오염부지는 토양환경보전법상 정화·위해성평가 절차가, 매립지는 사후관리 기간과 지반 안정성이, 완충녹지·농지는 용도지역과 일시사용허가가 각각 걸립니다. 즉 브라운필드 태양광의 성패는 발전 기술이 아니라 '이 땅이 네 개의 관문(오염·계통·인허가·사업구조)을 통과하는가'를 사전에 읽어내는 실사 역량에 달려 있습니다.

공공 오픈 API + 프롭테크 상품 설계 — KBFS Locator

이 실사를 사람의 발품이 아니라 데이터로 자동화하면 프롭테크 상품이 됩니다. 공개된 공공 오픈 API만 조합해도 상당 부분 계량이 가능합니다 — 환경부의 토양오염·환경영향평가(EIA) 정보로 부지 결격요인을, 한전의 계통 여유용량으로 접속 가능성을, V-World와 토지이음으로 용도지역·행위제한을, 기상청·에너지공단의 일사량 데이터로 발전 잠재력을 각각 조인하는 것입니다. 이 네 겹의 레이어를 하나의 필지 위에 겹쳐 '이 땅에 태양광·영농형·ESS 복합을 올리면 몇 개의 문이 열리는가'를 점수화하는 엔진이 바로 KBFS Locator입니다. 자산화 시리즈의 문법 그대로, 판정의 축을 K-BFS(Brownfield Solar) Index 5단계로 제시합니다.

브라운필드·유휴 매립지 태양광 자산화와 K-BFS Index 5단계 (출처 L1~L2 · 투자권유 아님)

KBFS Locator의 타깃은 셋입니다. 대차대조표에 정화비용으로 눌린 오염부지를 안고 있는 기업·자산보유자, 발전부지를 찾는 태양광·ESS 사업자와 금융, 그리고 소멸위험 속에서 완충녹지·폐매립지·유휴 공유지의 새 활용을 찾는 지자체입니다. 기존 태양광 입지 정보와의 차별점은 분명합니다 — 일사량 지도 한 장이 아니라 '결격을 걸러낸 뒤에 남는 부지'를 오염·계통·인허가·수익의 네 축으로 동시 판정한다는 것입니다.

저탄소 녹색성장 시리즈는 하나로 이어집니다. 저영향개발(LID)·빗물관리(K-LID)가 '개발이 물길을 어떻게 다루는가'를 읽었다면, 오늘 K-BFS는 '개발이 금지된 땅에서 어떻게 값을 만드는가'를 계량합니다. 두 흐름의 공통 문법은 하나입니다 — 땅을 개발의 대상이 아니라 생태·에너지 흐름을 담는 그릇으로 다시 정의하는 것입니다. 공간의 흥망성쇠에서 '못 쓰는 땅'은 언제나 시대의 기술과 제도가 먼저 값을 다시 매겨온 자리였습니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.