다주택자 양도세 중과 유예 종료 D-50, 글로벌 세제 프레임으로 본 한국 부동산 세법의 구조적 전환점

최고 82.5%의 세율, 과연 정상인가

2026년 5월 9일. 대한민국 부동산 세제사에서 하나의 분기점이 될 이 날짜까지 이제 50일 남짓 남았습니다. 2022년 5월부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 조치가 종료되면, 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자의 양도세율은 지방세를 포함해 최고 82.5%까지 치솟게 됩니다. 기본세율에 30%포인트가 가산되는 이 구조는, 자산 처분을 통해 실현된 이익의 대부분을 국가에 귀속시키는 것과 다름없습니다.

다수의 투자자들이 간과하는 포인트가 있습니다. 이번 조치는 단순한 세율 인상이 아니라, 장기보유특별공제의 배제가 동시에 수반된다는 사실입니다. 10년 이상 보유한 자산이라 하더라도 중과 대상이 되면 최대 30%에 달하는 장기보유특별공제 혜택이 소멸합니다. 20년간의 현장 경험에 비추어 보면, 세율 인상보다 공제 박탈이 실질 세부담에 미치는 충격이 더 크다고 단언할 수 있습니다.

본질적으로 이 문제는 한국 부동산 세제가 '보유 억제'와 '거래 촉진'이라는 두 가지 상충하는 정책 목표 사이에서 구조적으로 진동하고 있다는 데 기인합니다. 과연 글로벌 주요국들은 이 딜레마를 어떻게 풀어가고 있는지, 비교 분석의 프레임을 통해 한국 세제의 좌표를 재설정할 필요가 있습니다.

자본이득 과세의 이론적 프레임워크

부동산 자본이득 과세는 크게 세 가지 이론적 흐름으로 구분됩니다. 첫째, 헨리 조지(Henry George)의 토지단일세 이론에 근거한 '불로소득 환수론'입니다. 토지의 가치 상승은 소유자의 노력이 아닌 사회적·환경적 요인에 기인하므로, 이를 조세로 환수해야 한다는 논리입니다. 둘째, 최적 과세이론(Optimal Taxation Theory)에 기반한 '효율성 접근'으로, 자본이득세가 자산 배분의 왜곡(lock-in effect)을 초래하므로 세율을 적정 수준으로 유지해야 한다는 관점입니다. 셋째, 하버드 부동산연구소(Joint Center for Housing Studies)가 2024년 보고서에서 제시한 '주거 안정 균형론'으로, 과세가 투기 억제와 주거 안정이라는 공익 목표와 시장의 유동성 확보 사이에서 균형을 찾아야 한다는 입장입니다.

한국의 현행 다주택자 중과 제도는 첫 번째 '불로소득 환수론'에 가장 가깝습니다. 그러나 제도적 프레임워크의 관점에서 분석하면, 중과세율이 80%를 초과하는 수준은 전 세계적으로 유례를 찾기 어려운 징벌적 과세에 해당합니다. OECD 34개 회원국 중 부동산 양도소득에 대해 누진 가산세를 부과하는 국가는 한국을 포함하여 극소수에 불과합니다.

글로벌 부동산 자본이득세 비교: 일본·싱가포르·영국의 접근법

일본: 보유 기간 차등 과세의 정교함

일본은 부동산 양도소득에 대해 보유 기간을 기준으로 명확한 이원적 세율 체계를 운영합니다. 5년 이하 단기 보유 자산에는 소득세 30%와 주민세 9%를 합산한 39%의 세율이, 5년 초과 장기 보유 자산에는 소득세 15%와 주민세 5%를 합산한 20%의 세율이 적용됩니다. 주목할 점은 일본이 2026년도 세제개편 대강에서 토지 양도소득에 대한 추가 과세 적용 중지 조치를 연장하고, 토지 소유권 이전 등기에 대한 등록면허세 경감 조치를 지속한다는 사실입니다(EY Japan, 2025). 이는 부동산 거래의 유동성을 확보하면서도 투기를 억제하는 균형 잡힌 접근으로 평가됩니다.

싱가포르: 자본이득세 무과세와 인지세의 이원 구조

싱가포르는 부동산 자본이득에 대해 원칙적으로 비과세(no capital gains tax) 정책을 유지합니다. 대신 추가구매자인지세(Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD)를 통해 투기 수요를 억제합니다. 2023년 개정 이후 싱가포르 시민권자의 두 번째 주택에는 20%, 외국인 구매자에는 60%의 ABSD가 부과됩니다. 이 모델의 핵심은 '취득 단계에서의 진입 장벽'과 '처분 단계에서의 자유'를 결합한 것으로, 양도 시점에서의 세금 부담이 없기 때문에 시장의 유동성이 높게 유지됩니다. 실무적으로 검증된 접근법으로, 싱가포르가 아시아 부동산 투자 허브로서의 위상을 유지하는 데 기여하고 있습니다.

영국: 누진적이되 합리적인 세율 설계

영국의 자본이득세(Capital Gains Tax)는 기본세율 납세자에게 10%, 고율 납세자에게 20%를 부과하되, 주거용 부동산에 대해서는 각각 18%와 24%의 별도 세율을 적용합니다. 여기에 연간 면세 한도(Annual Exempt Amount)를 설정하여 소액 양도 차익에 대한 과세를 면제합니다. 영국 모델의 시사점은 최고 세율이 24%에 불과하다는 점입니다. 한국의 중과 후 최고 82.5%와 비교하면 그 격차가 극명합니다.

한국 부동산 세제의 구조적 딜레마와 2026년 정책 지형

2026년 한국의 부동산 세제 환경은 복합적인 변수가 교차하는 국면에 진입했습니다. 첫째, 5월 9일 양도세 중과 유예 종료가 임박했습니다. 정부는 계약일 기준 보완 방안을 검토 중인 것으로 알려져 있으나, 근본적인 중과 폐지 입법은 국회 통과가 불투명한 상황입니다. 둘째, 종합부동산세의 실효세율 인상 기조가 유지되고 있습니다. 정부는 보유세 실효세율을 약 1% 수준까지 단계적으로 끌어올려, 부동산이 투기 수단이 아닌 거주와 이용의 대상임을 제도적으로 확립하겠다는 방침입니다.

그러나 이 시장의 구조적 변화를 주시해야 합니다. 비수도권에서는 미분양 적체가 심화되고 있어, 정부도 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대해 양도세 및 종부세 중과 배제 특례를 2026년 말까지 1년 연장하는 유연성을 보였습니다. 인구감소지역에서는 주택 취득 시 양도세·종부세 특례 적용 기준 가액이 수도권 공시가격 4억 원, 비수도권 9억 원으로 상향되었습니다. 이는 수도권과 비수도권의 양극화가 세제 설계에도 반영되기 시작했음을 의미합니다.

한국부동산학회의 최근 세미나에서 다수의 전문가들이 지적한 바와 같이, 현행 중과 제도는 '거래 동결 효과(lock-in effect)'를 심화시켜 오히려 주택 공급의 병목을 초래할 수 있습니다. 시장 참여자들이 세금 부담을 회피하기 위해 매도를 지연하면, 수급 불균형은 더욱 악화되고 결과적으로 가격 상승 압력이 높아지는 역설적 상황이 발생할 수 있습니다. 부동산114의 분석에 따르면, 2025년 하반기 이후 서울 강남권의 급매물 비중이 증가하기 시작한 것은 이러한 유예 종료에 대한 선제적 반응으로 해석됩니다.