빈 건물이 모두 집이 될 수는 없습니다 — 지식산업센터 용도전환과 전환 문턱 지수 (K-ASP Index)

월요일 산업용 부동산 전략입니다. 정부는 9월 10일 관계장관회의에서 공실이 많은 지식산업센터를 오피스텔로 바꾸거나 청년·신혼부부 공공임대로 쓰는 방안을 내놓았습니다. 산업통상부 자료로 전해진 숫자는 전국 지식산업센터 1,553곳 가운데 2023~2025년 준공 153곳의 공실률이 평균 43.5%, 미분양률이 26.9%라는 것입니다(머니투데이 2026.9.10, 경향신문 2026.9.21, L2). 빈 건물을 집으로 바꾸자는 발상은 직관적이지만, 현장에서는 “바꿀 수 있는 건물”과 “바꾸고 싶은 건물”이 다릅니다. 이 글은 전환 공사비를 전환으로 늘어나는 가치로 나누고, 여러 소유자의 동의가 이루어질 확률로 다시 나눈 K-ASP(Asset Specificity Threshold) 지수를 제안합니다. 입력은 대부분 필자의 가정(L3)이며 투자권유가 아닙니다.

지식산업센터 전환 비용 구조와 K-ASP 지수 — 공사비·공실은 보도 인용, 가치 증분과 동의 확률은 필자 가정(L3)

도입 — 빈 건물이 곧바로 집이 되지 않는 이유

산업통상부 조사(2026년 5월)로 전해진 전국 평균 공실률은 16.6%, 미분양률은 9%이고, 최근 3년 안에 준공한 건물만 보면 지역 편차가 큽니다. 전남이 75.9%, 충남이 61.2%, 광주가 53.3%, 경기가 44.2%, 서울이 40.7%입니다(경향신문 2026.9.21, L2). 정부가 9월에 내놓은 대책은 몇 갈래입니다. 지원시설 비율을 2년 한시로 수도권 30%에서 50%, 비수도권 50%에서 70%로 올리고, 고공실·미분양 건물은 일반산업지역에서 오피스(오피스텔)로 전환하도록 한시 허용하며 추가 주차 요건을 면제합니다. 취득세 감면(최대 35%) 추징은 지자체에 납부 유예를 요청하고, 수도권은 LH의 비주거 리모델링 매입임대로 청년·신혼부부 주택을 공급하는 방안도 담겼습니다(머니투데이 2026.9.10, L2). 지자체는 공실률과 미분양률을 6개월마다 조사해 공개해야 합니다(같은 보도, L2).

그러나 같은 보도에서 건설산업연구원은 규제를 풀어도 사업성이 맞지 않으면 민간 사업은 움직이지 않는다고 지적했고, 여러 소유자가 나뉘어 있는 구조에서 한시 기간 안에 합의가 되기 어렵다고 했습니다(머니투데이 2026.9.14, L2). 이 글은 두 가지를 하나의 숫자로 묶어 보려는 시도입니다.

이론적 배경 — 자산특수성과 분할 소유의 반공유지

산업용 건물이 다른 용도로 쉽게 바뀌지 않는 이유는 경제학에서 자산특수성(asset specificity)으로 설명됩니다. Williamson(1979)은 특정 용도에 맞춰진 투자일수록 다른 용도로 옮겼을 때 가치가 크게 떨어져 거래 상대방의 기회주의적 행동에 취약해진다고 정리했습니다(Journal of Law and Economics 22(2), 233–261, L1 서지 확인, 본문 미대조). Klein, Crawford, Alchian(1978)은 같은 맥락에서 특수 자산에 따른 준지대(quasi-rent)를 상대방이 가로챌 위험을 분석했습니다(Journal of Law and Economics 21(2), 297–326, L1 서지 확인, 본문 미대조). 지식산업센터는 층고, 하중, 배수와 설비가 제조업·연구 용도에 맞춰져 있어 주거로 바꾸려면 배관과 난방, 방화 구획, 스프링클러 이전이 필요합니다. 경향신문이 전한 업계의 말로는 가장 큰 문제가 배수입니다. 주거는 폐수 발생량이 훨씬 많아 주배관을 키우고 집수정을 만들어야 하며, 호실 하나만 바꾸는 것은 사실상 불가능하고 최소 층 단위로 해야 한다고 합니다(L2).

둘째 틀은 반공유지의 비극(tragedy of the anticommons)입니다. Heller(1998)는 사용권을 가진 사람이 너무 많아 서로가 서로를 막을 수 있으면 자원이 과소이용되는 현상을 분석했습니다(Harvard Law Review 111(3), 621–688, L1 서지 확인, 본문 미대조). 호실 단위로 분양된 지식산업센터는 구조적으로 이 형태입니다. 전환에는 관리단의 동의가 필요하고, 기존 임차인은 주거와 생산의 소음 혼재를 이유로 반대할 수 있으며, 업계의 한 관계자는 미분양률이 50%를 넘지 않으면 사실상 어렵다고 말했습니다(경향신문, L2). 이는 이론이 말하는 ‘거부권을 가진 사람이 많을수록 합의 확률이 곱셈으로 줄어드는’ 모양과 맞닿아 있습니다(L3).

글로벌 사례 — 전환이 일어난 곳은 대부분 소유권이 한 덩어리였습니다

뉴욕의 467-m 세제 혜택은 오피스를 주거로 바꾸는 프로젝트에 적용되며 시행 약 2년이 되었습니다. Commercial Observer가 2026년 7월 22일 보도한 파이프라인 분석에 따르면 전환 프로젝트는 신청·진행 55건, 예상 주택 최대 20,876세대로 프로젝트당 평균 298세대이고, 그중 5,219세대가 영구 저소득 임대로 예정되어 있으며 84%가 맨해튼 핵심 상업지구에 있습니다. 같은 보도에서 신축 인센티브인 485-x는 프로젝트당 평균 39.4세대, 예상 11,869세대로 비교되었는데, 전환 쪽의 임금 요건이 없다는 차이가 거론됩니다(L2, 대부분 완공이 아니라 신청·계획 단계의 수치). 캘거리의 다운타운 오피스 전환 프로그램은 2021년에 시작되어 21개 프로젝트가 승인됐습니다. 약 268만 평방피트의 사무실을 주택 2,667채 등으로 바꾸는 계획이고 이 중 8개가 완료돼 주택 약 800채를 공급했으며, 2026년 예산은 3,500만 캐나다달러, 전환 지원 단가는 평방피트당 최대 75달러입니다(Money.ca, L2, 통화·환산 미확인).

두 사례의 공통점은 큰 건물 한 채를 한 주체가 사들이거나 소유한 상태에서 전환이 진행된다는 점입니다(L3 해석, 두 보도에 소유 구조가 직접 서술된 것은 아니며 프로젝트 규모에서 추정). 한국 정책 설계에서 LH가 동 단위 매입을 원칙으로 하고 층 전체가 비면 층별 매입도 가능하다는 대목(머니투데이 2026.4.5 보도에서 매입 단위, L2)은 이 소유권 한 덩어리 조건을 공공이 대신 채우려는 것으로 읽을 수 있습니다. 해외 수치는 한국 지식산업센터의 용적, 구조, 임대료 수준과 달라 그대로 비교할 수 없습니다(L3).

K-ASP 산식과 시나리오 — 비용을 가치로, 가치를 합의로 나눕니다

정의는 이렇습니다. K-ASP = [호당 전환 비용 C ÷ 전환으로 늘어나는 가치 ΔV] ÷ 합의 확률 P입니다. C는 공사비에 금융비용과 감면세액 추징을 더한 값이고, ΔV는 전환 후 호실 가치에서 현재 가치를 뺀 값입니다. P는 전환 단위(동 또는 층)에서 필요한 모든 소유자가 동의할 확률이며, 동 단위를 공공이 단일 주체로 매입하면 1로 둡니다. 1 이하면 단독 전환이 가능한 구간, 1~2는 정책 융자나 보증 같은 보조가 있어야 하는 구간, 2를 넘으면 단독 전환이 사실상 어려운 구간으로 읽습니다. 이 구간은 필자의 가정(L3)입니다.

표의 해석: C의 범위 3,000~4,500만 원은 경향신문이 전한 30㎡(약 9평) 호실의 공사비 추정(평당 300~500만 원)에서 가져왔습니다(L2). ΔV 4,000만 원과 2,000만 원, 호당 동의 98%와 95%는 전부 필자의 가정이고 합의 확률은 호당 동의가 독립이라고 보아 0.98의 20제곱(0.67), 0.95의 20제곱(0.36)으로 계산했습니다(L3). 금융비용과 취득세 감면 추징, 철거·폐기 비용은 C에 넣지 않아 실제 값은 더 불리할 수 있습니다. 정책이 제시한 호당 최대 7,000만 원 융자(연 3% 안팎)와 HUG의 보증(전환 후 감정가의 60%)은 자금 조달을 돕지만 C와 ΔV의 비율을 바꾸지는 않는다는 점도 지수의 한계입니다(L2, 보증·융자 조건은 경향신문 보도).

국내 적용 — 건물마다 확인할 다섯 칸

첫 칸은 용도지역입니다. 오피스텔 전환 한시 허용은 일반산업지역의 고공실·미분양 건물이 대상이라고 보도되어 있으므로, 대상 지구와 건물 요건은 지자체 공고로 확인합니다(L2). 둘째 칸은 소유 구조입니다. 한 사람이 층 전체를 갖고 있는지, 20호가 20명에게 나뉘어 있는지에 따라 P가 완전히 달라집니다. 셋째 칸은 시간입니다. 한시 특례 신청이 2027년 말까지라는 보도(L2)가 맞다면 합의, 설계, 인허가를 약 1년 남짓에 끝내야 합니다. 건설산업연구원이 이 일정을 빠듯하다고 본 이유입니다(머니투데이 2026.9.14, L2). 넷째 칸은 세금입니다. 전환한 오피스텔이 주거용이면 세법상 주택 수에 포함될 수 있고 구입 때 받은 감면은 용도 변경 시 추징 대상이라고 경향신문이 전했습니다(L2). 다섯째 칸은 출구입니다. 공공이 매입해 임대하는 경로와 민간이 분양하는 경로는 소유자의 수익이 다르므로, 가격을 말하기 전에 어느 출구인지 정해야 합니다.

공공 데이터로 가늠할 수 있는 부분도 있습니다. 지자체가 공개하는 지식산업센터 현황(공공데이터포털 data.go.kr에 경기도 화성시, 의정부시 등이 올린 파일이 있습니다)과 한국산업단지공단의 지식산업센터 정보, 국토교통부 건축HUB의 건축물대장(층별 용도·소유 구분), 브이월드 지구 정보를 합치면 건물별 소유 구분 수와 용도지역을 한 표에 모을 수 있습니다. 각 데이터의 갱신 주기와 항목은 호출 전에 재확인이 필요합니다(L3).

용유미 CSO 인사이트 — 현장에서 먼저 묻는 네 가지

현장에서 이 정책을 상담할 때는 네 가지 질문이 순서를 정합니다. 첫째, 내 호실이 속한 층의 소유자는 몇 명인가입니다. 이 숫자 하나가 P의 거의 전부를 결정합니다. 둘째, 공사비를 누가 내는가입니다. 호별로 부담하면 비용이 몰리는 호가 반대하고, 공공이 동 단위로 사면 소유자가 가격에 동의할지의 문제가 됩니다. 셋째, 전환 말고 다른 길은 없는가입니다. 지원시설 비율 상향으로 상가와 편의시설 비중을 높이는 것이 전환보다 싼 선택일 수 있고, 이 경우 K-NVR(자연공실률 이탈 지수)이 이미 다룬 것처럼 자연공실률을 넘는 구간을 줄이는 것이 목적이 됩니다(L3). 넷째, 가격은 누가 정하는가입니다. 공공 매입가와 민간 시세가 벌어지면 합의가 길어집니다. 이번 주 고객 행동 하나는 소유 건물의 층별 소유자 수와 용도지역을 한 장으로 정리해 보는 것입니다. 이 글은 팔거나 전환하라는 권유가 아니라 판단 틀의 제안이며 투자권유가 아닙니다.

반증 조건(Kill-criteria)과 가장 약한 고리

이 글의 주장은 “지식산업센터의 전환은 공사비보다 가치 증분과 소유권 합의에서 막힌다”입니다. 다음 가운데 하나라도 확인되면 주장을 폐기하거나 수정합니다. 첫째, 2027년 6월 말까지 수도권에서 지식산업센터의 오피스텔·임대주택 전환 인허가 또는 매입 계약이 50건 이상 나오면(필자 임의 임계) 문턱이 높다는 가설을 기각합니다. 둘째, 관리단 동의 요건이나 구분소유 관련 규정이 완화되는 법령 개정이 확정되면 P가 올라가므로 표를 다시 계산합니다. 셋째, 실제 전환 사례의 호당 공사비가 평당 300만 원보다 뚜렷하게 낮거나 전환 후 시세 증분이 4,000만 원을 넘는다는 실거래 자료가 나오면 K-ASP의 입력을 수정합니다. 판정 시점은 한시 특례 신청 기한을 한 번 지나는 2028년 초입니다.

가장 약한 고리는 ΔV와 P입니다. 두 값은 근거 자료 없이 둔 가정이고, 공사비 범위도 업계 추정 한 건에서 가져왔습니다. 정책 내용은 머니투데이와 경향신문의 보도에 의존하며 대책 원문이나 시행령 조문은 확인하지 못했습니다. 해외 사례 수치는 신청·계획 단계의 자료이거나 단일 보도이며 환율과 구조 차이를 보정하지 않았습니다(L3). 따라서 표의 K-ASP 값은 어느 건물의 전환 가능성에 대한 예측이 아니라 입력을 바꿔 볼 수 있는 틀입니다.

참고문헌 및 출처