기다리면 세금이 얼마나 늘까요 — 등록임대 양도세 혜택의 계단 종료와 출구 대기 비용 지수 (K-EXT Index)

금요일 부동산 법률·세무 브리핑입니다. 2026년 9월 29일 국무회의는 소득세법 시행령 개정안을 의결했고, 10월 1일부터 조정대상지역 매입임대 아파트의 다주택자 양도세 중과 배제는 2027년 12월 31일까지 파는 주택에만 적용됩니다(인뉴스24 2026.9.29, SBS Biz 보도, L2). 그 뒤의 계단은 8월 3일 세제개편안에 담겼습니다. 2028년 양도분은 중과세율의 절반만, 2029년부터는 일반 다주택자와 같은 세율이라는 내용인데 이 부분은 법률 개정이 필요합니다(L2). 아시아경제는 4주택자가 2018년 6억 원에 산 조정지역 등록임대 아파트를 11억 원에 판다고 가정할 때 양도세가 2027년 말까지 약 9,000만 원, 2028년 약 1억 7,000만 원, 2029년 약 3억 2,000만 원이라고 계산했습니다(2026.8.3, L2). 이 글은 “기다리면 얼마를 더 내고, 그 기다림이 벌어 주는 돈은 얼마인가”를 한 줄로 비교하는 K-EXT(Exit Staircase) 지수를 제안합니다. 입력값은 모두 필자의 가정이며 세무 자문이나 투자권유가 아닙니다.

보도 예시의 연도별 양도세와 K-EXT 지수 — 예시 외 모든 입력은 필자 가정(L3)

도입 — 혜택이 사라지는 날짜가 아니라 계단의 모양이 문제입니다

세제 혜택이 끝난다는 소식은 흔히 ‘언제까지’라는 날짜로만 전해집니다. 그러나 매도 결정에 영향을 주는 것은 날짜 하나가 아니라 그 이후 세금이 어떤 모양으로 올라가느냐입니다. 이번 개편은 한꺼번에 낭떠러지를 만들지 않고 계단을 놓았습니다. 보도 예시를 보면 2027년 말까지는 약 9,000만 원, 한 해 늦추면 약 1억 7,000만 원, 두 해 늦추면 약 3억 2,000만 원입니다. 첫 계단의 높이는 약 8,000만 원, 둘째 계단은 약 1억 5,000만 원으로 두 번째가 거의 두 배 높습니다. 계단이 점점 높아지는 구조에서는 ‘한 해만 더’라는 생각이 점점 비싸집니다.

대상도 분명히 갈라 두어야 합니다. 시행령이 정한 중과 배제의 마감은 조정대상지역에 있는 매입임대 아파트에 대한 것이고, 2027년 1월 1일 기준으로 의무임대기간이 남아 있는 주택은 등록 말소일부터 1년, 재건축·재개발 주택은 이전고시일부터 1년, 2027년 이후 새로 조정대상지역이 되는 곳은 지정 공고일부터 1년까지 예외가 있고, 여러 경우에 해당하면 가장 늦은 날이 기준입니다(인뉴스24 2026.9.29, L2). 같은 임대사업자라도 내 주택이 어느 칸에 있느냐에 따라 시계가 달라집니다. 또 임대사업자 본인이 사는 거주주택은 양도가액 12억 원 이하분 비과세와 장기보유특별공제 우대가 등록 말소일부터 5년간 유지됩니다(같은 보도, L2). 이 글의 지수는 거주주택이 아니라 매입임대 아파트 쪽만 다룹니다.

이론적 배경 — 마감일 쏠림, 정책의 시간 불일치, 동시 매도의 가격 압력

첫째, 마감일 직전에 거래가 몰리는 현상은 세제 경제학에서 번칭(bunching)으로 다뤄집니다. Kleven(2016)은 세율표의 꺾임점이나 문턱 앞뒤에서 사람들이 행동을 바꿔 한 지점에 몰리는 현상을, 관측된 분포와 문턱이 없었을 경우의 분포를 비교해 읽는 방법을 정리했습니다(Annual Review of Economics 8, 435–464, L1 서지 확인, 본문 미대조). 이번 마감은 기한이 있는 혜택이라 쏠림이 2027년 4분기에 나타날지를 사후에 관측할 수 있습니다. 둘째, 정부가 한 번 준 혜택을 단계적으로 거두는 일은 Kydland와 Prescott(1977)가 말한 시간 불일치의 전형입니다. 사전에 약속한 정책이 시간이 지나면 사후적으로 최적이 아니게 되어 바뀐다는 이론이며(Journal of Political Economy 85(3), 473–491, L1 서지 확인, 본문 미대조), 시장 참여자는 이후의 정책 변경도 가능하다고 계산에 넣게 됩니다. 셋째, 같은 시기에 같은 유형의 매도자가 몰리면 매수자의 깊이가 얕을 때 가격이 눌립니다. Shleifer와 Vishny(1992)는 같은 업종의 자산이 동시에 팔려야 할 때 평가가 낮아지는 ‘강제 매각 할인’을 모형화했습니다(Journal of Finance 47(4), 1343–1366, L1 서지 확인, 본문 미대조). 주택에 그대로 옮길 수 있는지는 별개의 문제이므로 이 글은 가설의 틀로만 씁니다(L3).

K-EXT 산식과 시나리오 — 기다림의 값을 보유수익률로 나눕니다

정의는 단순합니다. K-EXT(t) = [다음 해로 미룰 때 늘어나는 양도세 ÷ 양도가] ÷ 연 보유 총수익률 r입니다. 분자는 ‘한 해 미루면 양도가의 몇 %를 더 세금으로 내는가’이고, 분모는 ‘한 해 더 들고 있을 때 가격 상승과 임대 순수익으로 얻는 %’입니다. 1보다 크면 기다림이 세금 증가분조차 못 메우는 구간, 1보다 작으면 기다림이 이길 수 있는 구간으로 읽습니다. 대략의 구간은 0.7 미만 대기 가능, 0.7~1.0 경계, 1.0 초과 시한 내 출구 검토입니다. 이 구간과 r은 모두 필자의 가정(L3)이며, 한 해 더 보유한 가격이 오르면 그만큼에도 세금이 붙으므로 실제 손익분기는 아래 값보다 더 불리하게 움직입니다.

표의 해석: 보도 예시에서는 2028년으로 미루는 해의 K-EXT가 r=5%에서 1.45이고, 보유수익률을 7%까지 높게 잡아도 1.04로 1을 넘습니다. 2029년으로 미루는 해는 7%에서도 1.95입니다. 즉 이 예시에서는 ‘가격이 많이 오를 것’이라는 기대가 아주 강하지 않으면 기다림이 이기기 어렵습니다. 반대로 같은 구조라도 차익이 작으면 결론이 달라집니다. 가정 예 B(양도가 7억 원, 차익 1억 원, 한 해 늘어나는 세금 1,400만 원이라고 가정)는 증분 ÷ 양도가가 2.0%여서 K-EXT가 r=5%에서 0.40입니다(전부 필자 가정, L3). 보도 예시의 세액은 기사가 제시한 계산이며 세부 가정(장기보유특별공제율, 필요경비, 지방소득세 포함 여부)을 원문에서 확인하지 못했습니다(L3).

이 지수가 놓치는 것도 분명합니다. 첫째, 임대사업자에게는 임대소득과 보유 비용이 있어 r이 단순한 가격 상승률이 아닙니다. 둘째, 현금흐름을 고려한 할인율은 넣지 않았습니다. 셋째, 2028년과 2029년 구간은 법률 개정이 확정되어야 성립하는 구조입니다. 그래서 이 지수는 결정을 내려 주는 도구가 아니라 ‘내 주택이 어느 칸에 있고 그 칸에서 기다림의 값이 얼마인지’를 처음 어림하는 도구입니다.

글로벌 사례 — 계단을 놓았을 때 시장은 어떻게 움직였나

영국의 임대주택 대출이자 공제 제한(Section 24)은 계단식 도입의 교과서입니다. 개인 임대인의 금융비용을 임대수익에서 빼 주던 방식을 기본세율분의 세액감면으로 바꾸면서, 필요경비로 공제되는 비중을 2017~18년 75%, 2018~19년 50%, 2019~20년 25%, 2020~21년 0%로 줄였습니다(영국 정부 안내, L1). 임대인 수는 2017년 288만 명에서 2019년 266만 명으로 줄었고(Hamptons 자료를 인용한 NRLA, L2), 임대 목적 부동산을 담는 법인 설립은 2017년 24,190건에서 2021년 47,370건으로 늘었다는 집계도 있습니다(Companies House를 인용한 NRLA, L2). 계단은 매도만이 아니라 법인 전환이라는 우회로도 열었다는 뜻입니다. 한국은 이번 개편에서 법인에도 추가과세를 두고 있어(법인 추가과세 10%, 인뉴스24, L2) 이 우회로의 폭이 영국과 같지는 않을 것입니다.

같은 영국의 인지세 휴일 종료는 마감 쏠림을 보여 줍니다. 2021년 6월 30일까지 비과세 한도가 50만 파운드였다가 7월 1일부터 9월 30일까지 25만 파운드로 내려가는 계단이었고, 6월 거래는 잠정치로 약 198,000건(Mortgage Solutions 인용)이었다가 이후 213,120건으로 보도되었으며(Today's Conveyancer, 비계절조정, 집계 시점 차이로 추정, L2) 평소 월 10만 건 수준보다 크게 많았고, 7월은 잠정치 73,740건이었습니다(L2). 잠정치끼리 비교하면 7월은 6월의 약 37%입니다. 일본은 양도한 해의 1월 1일 기준 보유 5년 초과 여부로 장기와 단기를 가르는데, 세율이 약 20.315%와 약 39.63%로 달라 한 해를 넘기느냐가 큰 값이 됩니다(일본 국세청 안내에 근거한 일반 해설, L2, 원문 미대조). 두 사례는 계단의 경계가 달력과 거래 시점에 어떻게 맞물리는지를 보여 주지만, 한국 매입임대 시장의 규모와 자금 조달 조건이 달라 숫자를 그대로 옮길 수는 없습니다(L3).

국내 적용 — 상담에서 채우는 다섯 칸

첫 칸은 대상 여부입니다. 조정대상지역 안의 매입임대 아파트인지, 2027년 1월 1일 기준 의무임대기간이 남았는지, 재건축·재개발 단계에 있는지를 등기부, 건축물대장, 임대사업자 등록 내역으로 확인합니다. 둘째 칸은 시한입니다. 일반 마감은 2027년 12월 31일이지만, 의무임대가 남은 주택은 등록 말소일에 1년을 더한 날이 기준이어서 말소일을 미리 조정할 수 있는지도 사실관계에 따라 달라집니다(세무사 확인 필요). 셋째 칸은 양도가와 차익입니다. 같은 구조라도 차익이 클수록 세금 증분이 커져 K-EXT가 올라갑니다. 넷째 칸은 r의 가정입니다. 3%, 5%, 7% 세 값으로 계산해 어느 구간에서 판단이 뒤집히는지만 보면 됩니다. 다섯째 칸은 거주주택 특례입니다. 본인 거주주택의 비과세·장기보유특별공제 우대가 등록 말소일부터 5년간 유지된다는 점이 매입임대를 먼저 팔지 거주주택을 먼저 팔지의 순서를 바꿀 수 있습니다.

사후 관측용으로는 공공 데이터가 쓸 만합니다. 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료(공공데이터포털 제공 API)와 한국부동산원 R-ONE 통계를 받아 2027년 4분기 서울 아파트 매매 신고 건수를 직전 4개 분기 평균과 견주면 마감 쏠림이 있었는지 가늠할 수 있습니다(서비스명·항목은 재확인 필요, L3). 다만 실거래 신고는 계약 후 30일 안에 이뤄지므로 4분기 계약분의 확정에는 2028년 1월 말까지 걸립니다.

용유미 CSO 인사이트 — 현장에서 먼저 묻는 네 가지

현장에서 이 계단을 보는 시각은 네 가지 질문으로 정리됩니다. 첫째, 이 집은 어느 칸인가입니다. 말소일과 의무임대 잔여기간이 같은 단지 안에서도 호실마다 다르기 때문에 단지 평균으로 말하지 않는 것이 가장 먼저 지켜야 할 규칙입니다. 둘째, 기다림이 벌어 주는 돈은 얼마인가입니다. 보유수익률을 높게 가정하는 습관을 K-EXT가 한 번 걸러 줍니다. 셋째, 같이 팔 사람은 몇 명인가입니다. 같은 단지, 같은 연식, 같은 가격대의 매입임대 물량이 2027년 하반기에 몰리면 호가 경쟁이 먼저 시작되는 쪽은 마지막에 내놓는 사람입니다(L3 가설). 넷째, 팔고 나서 무엇을 하는가입니다. 임대 기간 중 세입자의 이사 일정, 보증금 반환 자금, 매수자가 실거주자일 때의 명도 시점이 세금보다 먼저 일정을 정합니다. 서울에서 약 6.8만 가구가 매매시장에 나온다는 정부 전망(L2)은 공급 효과의 기대인 동시에 전월세 물량이 줄 수 있다는 우려와도 맞닿아 있어, 현장에서는 매도와 임차인 이주를 한 묶음으로 보게 됩니다.

활용 관점에서 한 가지만 더 적으면, 이 글은 팔라는 말도 기다리라는 말도 아닙니다. 계단이 있을 때 판단은 날짜가 아니라 높이로 하라는 제안이며, 실제 결정은 개별 사실관계를 아는 세무사와 해야 합니다(투자권유 아님).

반증 조건(Kill-criteria)과 가장 약한 고리

이 지수의 주장은 “보유수익률이 아주 높지 않다면 계단이 올라가는 구간에서 기다림은 불리하다”입니다. 다음 가운데 하나라도 확인되면 이 주장을 폐기하거나 수정합니다. 첫째, 2028년 이후 구간을 정한 법률 개정이 국회에서 삭제되거나 마감이 연장되면 분자의 증분이 달라지므로 표를 다시 계산합니다. 둘째, 2028년 1월 말까지 확정된 실거래 신고 기준으로 2027년 4분기 서울 아파트 매매 신고 건수가 직전 4개 분기 평균 대비 20% 이상 늘지 않았다면 ‘마감 쏠림’ 가설은 이 시장에서 기각합니다(기준 20%는 필자의 임의 임계). 셋째, 서울 아파트 가격 상승률이 2026~2028년에 연 7%를 넘는 국면이 지속된다면 K-EXT가 1에 가까워지거나 내려가므로 결론이 약해집니다.

가장 약한 고리는 입력 세액입니다. 연도별 양도세 9,000만 원, 1억 7,000만 원, 3억 2,000만 원은 단일 보도의 예시이고 4주택·차익 5억 원이라는 가정 아래의 값이어서, 실제 납세자의 세액은 취득 시점, 장기보유특별공제, 필요경비에 따라 크게 달라집니다. 또 2028년 이후 구간이 법률로 확정되었는지, 시행령 개정안이 실제로 공포·시행되었는지는 관보나 국가법령정보센터 원문으로 확인하지 못했습니다(L3). 따라서 이 글의 수치는 구조를 보이기 위한 것이며 개별 세액의 예측이 아닙니다.

참고문헌 및 출처