회복은 모든 창고에 오지 않습니다 — 산업용 부동산 사양 진부화 스프레드 지수 (K-OBS Index)

월요일 산업용 부동산 전략 브리프입니다. 2026년 하반기 들어 산업용 부동산에서 “바닥을 지났다”는 말이 부쩍 늘었습니다. 미국에서는 뉴마크(Newmark)의 2분기 보고서가 산업용 공실률이 2025년 말 정점 7.6%에서 7.4%로 두 분기 연속 내려왔다고 전했고(L2, 미주중앙일보 칼럼 인용), 한국 수도권 물류센터 공실률도 젠스타메이트 집계로 2024년 말 25.9%에서 2025년 말 17.6%로 8.3%p 내려왔습니다(L2, 뉴스핌 보도). 그런데 같은 보고서들을 끝까지 읽으면 공통된 단서가 붙어 있습니다. 회복이 모든 창고와 공장에 오는 것은 아니며, 높은 층고, 충분한 전력, 효율적인 상하차 시설을 갖춘 시설로 수요가 몰린다는 것입니다. 평균이 좋아질 때 오히려 평균 아래의 자산은 더 외로워질 수 있다는 뜻입니다.

이 질문을 K-OBS(Obsolescence Spread) 사양 진부화 스프레드 지수로 묶습니다. 같은 시장 안에서 수요에 맞지 않는 사양군의 공실률과 수요에 맞는 사양군의 공실률 차이를 시장 평균 공실률로 나눈 값입니다. 산식과 단계 기준선은 구조를 설명하기 위한 필자의 가정치(L3)입니다. 앞서 K-NVR 자연공실률 지수가 ‘평균 공실이 정상 수준에서 얼마나 떨어져 있는가’를 물었다면, 이번 글은 ‘평균이 좋아지는 동안 그 안의 사양별 격차는 줄어드는가 벌어지는가’를 묻습니다. 평균과 분산은 서로 다른 질문입니다.

K-OBS 사양 진부화 스프레드 지수 — 기관별 보고 수치를 최대값 60% 기준으로 상대 비교한 구조 설명도(서로 다른 조사 기준이 섞여 있어 정밀 비교가 아닙니다)

도입 — 평균이 회복되는 동안 평균 아래에서는 무슨 일이 벌어지나

공실률 하나로 시장을 읽으면 두 가지를 놓칩니다. 첫째는 평균 뒤에 숨은 분포입니다. 수도권 물류센터 공실률이 한 해 만에 25.9%에서 17.6%로 내려온 것은 사실이지만, 같은 젠스타메이트 자료에서 상온 시설의 공실률은 10.2%였습니다(L2). 평균이 17.6%이고 상온이 10.2%라면 나머지 유형에서는 평균보다 훨씬 높은 공실이 남아 있다는 계산이 나옵니다. 둘째는 공급의 시차입니다. 같은 자료에서 2025년 신규 공급은 약 121만 1,100㎡로 2024년 410만 5,200㎡의 약 29% 수준으로 줄었고, 인허가에서 착공까지 평균 317일이 걸리는 추세였습니다(L2). 공급이 급격히 줄어든 시기에는 어떤 건물이든 일단 공실이 내려갑니다. 그러나 공급 절벽이 만든 회복과 수요가 실제로 선택한 회복은 다른 이야기입니다. 공급이 다시 늘어나는 순간 어떤 사양이 살아남는지가 드러나기 때문입니다.

현장에서 이 장면은 낯설지 않습니다. 임차인 담당자가 도면을 받자마자 묻는 것은 임대료가 아니라 층고, 바닥 하중, 도크 수, 수전 용량입니다. 임대료는 협상으로 깎을 수 있지만 사양은 협상으로 바꿀 수 없기 때문입니다. 건물은 같은 해에 준공되었어도 이 네 가지에서 갈리면 다른 시장의 자산이 됩니다. 이번 글은 이 직관을 숫자로 옮기는 방법을 제안합니다.

이론적 배경 — 기능적 진부화와 필터링

부동산 감정평가에서 기능적 진부화(functional obsolescence, 건물이 물리적으로 멀쩡해도 현재 수요가 요구하는 기능을 못 맞춰 가치가 깎이는 현상)는 오래된 개념입니다. 감정평가 교과서는 가치 하락의 원인을 물리적 노후, 기능적 진부화, 외부적 진부화로 나누고, 기능적 진부화 중 ‘고칠 수 있는 것’과 ‘고칠 수 없는 것’을 구분합니다(L2, The Appraisal of Real Estate 등 감정평가 교재의 일반 서술이며 본 글에서 쪽수까지 대조하지는 못했습니다). 층고는 대표적으로 고칠 수 없는 쪽에 가깝고, 수전 용량과 도크 추가는 비용을 들여 고칠 수 있는 쪽에 가깝습니다. 이 구분이 중요한 이유는 간단합니다. 고칠 수 없는 진부화는 가격이 아니라 용도를 바꿔야 풀리고, 고칠 수 있는 진부화는 투자비와 임대료 상승분의 비교로 풀리기 때문입니다.

필터링(filtering) 이론은 주택시장에서 출발했습니다. 새 건물이 공급되면 기존의 상위 품질 건물이 한 단계 아래 수요층으로 내려가며, 이 연쇄가 시장 전체의 품질 구조를 정한다는 설명입니다(L1, Grigsby, 1963, Housing Markets and Public Policy, 서지 기반이며 세부 수치는 인용하지 않았습니다). 산업용 부동산에 그대로 옮기기는 어렵지만 한 가지는 가져올 수 있습니다. 신규 공급이 줄면 필터링이 멈추고, 신규 공급이 다시 시작되면 기존 건물의 수요층이 위에서부터 빠져나간다는 점입니다. 그래서 공급 절벽기의 회복은 ‘구축이 선택받았다’는 증거가 되지 못합니다.

글로벌 사례 — 회복장에서 갈리는 세 가지 장면

사례 1. 미국 — 회복이 시작되었지만 수요는 ‘신축 A급’에 몰립니다. 뉴마크 2분기 자료에 따르면 미국 산업용 공실률은 7.4%, 2분기 순흡수면적은 6,800만 제곱피트로 2023년 이후 가장 높았고, 상반기 신규 임대면적은 전년보다 약 24% 늘었습니다. 평균 호가 임대료는 3.7% 올랐고 53개 주요 시장 중 34개 시장에서 상승했습니다(L2, 미주중앙일보 칼럼 인용이며 원 보고서는 대조하지 못했습니다). 같은 칼럼은 임차인의 선호가 임대료 절감에서 운송비와 물류 효율로 옮겨 갔고, 높은 층고와 충분한 전력, 효율적인 상하차 시설을 갖춘 신축 A급, 특히 대형 시설의 공실이 빠르게 줄고 있다고 설명합니다. 그리고 회복이 모든 자산의 가격 상승으로 이어지지는 않을 것이며 우량 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 차이가 더 벌어질 가능성이 높다고 덧붙입니다. 이 마지막 문장이 이번 글의 출발점입니다. 단, 칼럼의 필자가 자문사 대표라는 점은 감안해야 합니다(L2).

사례 2. 유럽 — 프라임 임대료는 오르는데 수익률은 이전으로 돌아오지 않았습니다. BNP 파리바 부동산의 2026년 2분기 유럽 물류 리뷰는 21개국 45개 시장의 5,000㎡ 이상 A급 대형 시설 기준 프라임 임대료가 전년 대비 3.3%, 직전 분기 대비 1.1% 올랐다고 정리합니다. 프라임 수익률은 1년간 9bp 올랐고 2022년 1분기 이후로는 136bp 올랐습니다(L1, 기관 보고서 원문, 일부 도표의 단위는 판독하지 못했습니다). 같은 문서는 수요가 현대적이고 고사양인 창고에 선택적으로 집중된다고 영국 논평에서 밝힙니다. 임대료는 오르는데 가격에 해당하는 수익률이 금리 충격 이전으로 돌아오지 않았다는 것은, 상승한 임대료가 곧 자산가치 회복으로 이어지지는 않는다는 뜻입니다. 진부화 위험이 수익률에 선반영되어 있다는 해석이 가능하지만, 이 보고서는 구축과 신축의 격차를 직접 다루지는 않았습니다(L3, 필자 해석).

사례 3. 스페인과 폴란드 — 같은 회복 안에서도 시장별 공실이 세 배 벌어집니다. 같은 보고서는 2026년 2분기 바르셀로나 공실률이 2.8%, 마드리드는 8.4%, 폴란드는 6.6%라고 밝힙니다(L1). 스페인은 반기 기준 사상 최대 흡수량을 기록한 나라인데도 두 도시의 공실 격차가 3배입니다. 전체가 좋아지는 국면에서도 입지와 사양이라는 분산이 사라지지 않는다는 사례입니다. 다만 이 격차가 사양 때문인지 입지 때문인지, 혹은 공급 시점 때문인지는 이 자료만으로 분리할 수 없습니다(L3).

국내 적용 — 우리 산업용 부동산에서 K-OBS를 어떻게 잴까

현황 1. 평균은 좋아졌습니다. 수도권 물류센터 공실률은 2025년 4분기 17.6%로 전년 25.9%보다 8.3%p 내려왔고, 상온 물류센터의 평균 임대료는 3.3㎡당 32,557원으로 0.6% 올랐습니다(L2, 젠스타메이트). 연간 거래금액은 약 4조 5,186억 원으로 전년보다 5.2% 줄었습니다(L2). 가격이 아니라 공실이 먼저 움직인 회복입니다.

현황 2. 사양별로는 이미 갈려 있습니다. 뉴마크코리아의 2026년 상반기 프라임급 200개(연면적 3만 3000㎡ 이상) 표본에서 저온 시설 공실률은 약 37%로 높은 수준이 이어졌고 상온은 약 15%까지 내려왔습니다. 명목 임대료는 3.3㎡당 상온 35,858원, 저온 약 61,000원이며 저온은 렌트프리와 임대 인센티브가 늘어 실질 임대료 격차가 줄고 있습니다(L2, 뉴스핌 2026.6.25). 이는 K-OBS의 좋은 예시이지만 한계도 분명합니다. 저온과 상온은 냉동·냉장 설비라는 ‘온도 사양’의 차이이고, 이 글이 궁금한 층고·전력·도크 같은 ‘구조 사양’의 차이는 아닙니다(L3).

현황 3. 공급은 다시 돌아옵니다. 2026년 예정 공급량은 약 221만 7,600㎡로 전년의 약 1.8배이지만 실제 공급은 계획을 밑돌 가능성이 높다는 것이 젠스타메이트의 평가입니다(L2). 뉴마크 쪽 보고서는 2026년 하반기부터 2년간 공급이 이천·안성·여주 등 동남권·남부권에 집중될 전망이라고 밝혔습니다(L2). 필터링의 관점에서 보면, 공급이 돌아오는 시기가 기존 건물의 사양이 시험받는 시기입니다.

현황 4. 공장은 더 오래 방치됩니다. 국회입법조사처의 2026 국정감사 이슈 분석에 따르면 2025년 말 전국 산업단지 1,359곳 중 착공 20년 이상 노후산단은 520곳으로 38%입니다. 정부 추산으로 2030년에는 757곳, 2035년에는 995곳으로 전체의 60%에 이릅니다(L2, 에너지데일리 2026.9.8). 반면 2009~2024년 재생사업·경쟁력강화사업에 선정된 곳은 49곳이고, 활성화구역은 6개 산단 9개 구역에서 추진 중입니다(L2). 건물 단위의 진부화가 산단 단위의 진부화와 겹치는 구간입니다. 개별 공장이 고칠 수 있는 진부화(수전, 도크)와 단지가 풀어야 하는 진부화(진입도로, 전력망, 폐수 처리)를 분리해서 봐야 하는 이유입니다.

공공 오픈 데이터로 짤 수 있는 계산 구조. 건축HUB의 건축물대장 정보(data.go.kr)에는 사용승인일, 용도, 지상층수와 높이 같은 항목이 있어 연식과 층고의 대리 변수를 만들 수 있습니다. 한국산업단지공단은 공공데이터포털에 노후산업단지(데이터 15085876)와 국가산업단지 산업동향·가동률(데이터 15085889) 파일을 2026년 6월 30일 기준으로 올려 두었습니다(L1, 목록 확인이며 내용은 대조하지 못했습니다). 국토교통부 상업업무용 부동산 매매 실거래가와 한국전력의 전력데이터 개방포털에서 계약종별 전력 사용 자료를 결합하면 ‘수전 용량이 가격에 반영되는가’를 볼 수 있을 것입니다. 다만 각 서비스의 정확한 이름과 공장·창고 포함 여부, 제공 범위는 재확인이 필요합니다(L3). 이 조합이 가능하다면 사양별 공실률을 직접 재는 대신, 연식·층고·계약전력 구간별 거래 소요 기간과 호가 대비 거래가 괴리를 대리 지표로 쓰는 프롭테크 상품을 설계할 수 있습니다.

용유미 CSO 인사이트 — 현장에서 진부화를 가늠하는 네 가지 질문

제가 현장에서 산업용 자산 이야기를 들을 때 가장 먼저 확인하는 것은 평균이 아니라 ‘이 건물이 평균보다 위에 있는 이유를 설명할 수 있는가’입니다. 시장이 좋아질 때는 누구나 임대료를 올리자고 말합니다. 그러나 이 말이 설득력을 얻으려면 임차인이 대체재를 비교할 때 이 건물이 고를 만한 이유가 있어야 합니다. 그래서 다음 네 가지를 먼저 묻습니다. 층고와 하중을 바꿀 수 있는가, 수전 용량을 늘릴 수 있고 그 비용이 얼마인가, 도크와 동선을 고칠 수 있는가, 그리고 단지 전체가 노후 구간이라면 이 건물 하나를 고쳐도 진입도로와 전력망이 병목으로 남지 않는가. 이 네 질문의 답이 모두 ‘고칠 수 있다’이면 투자비 대비 임대료 상승분을 비교하는 일반적인 리포지셔닝 문제입니다. 하나라도 ‘고칠 수 없다’이면 용도 전환이나 철거 후 재개발을 함께 보아야 합니다.

활용 관점에서 실행할 일은 단순합니다. 관심 자산이나 관리 중인 자산 한 곳을 정해 연식, 층고, 계약전력, 도크 수, 최근 12개월 문의 건수와 거래 소요 기간 여섯 칸을 채워 보십시오. 같은 권역의 비교 대상 두 곳과 나란히 놓으면 평균 공실률이 말해 주지 않는 위치가 보입니다(투자권유 아님). 시장 평균이 좋을수록 이 비교는 더 중요해집니다. 평균이 모두를 덮어 주던 시기가 끝나기 때문입니다.

반증 조건(Kill-criteria)과 가장 약한 고리

반증 조건. 다음 중 하나가 확인되면 이 글의 주장, 즉 ‘회복기에 사양 격차가 벌어진다’는 주제문은 폐기합니다(L3, 필자 임계값). 첫째, 같은 기관과 같은 표본에서 상온과 저온 공실률 격차가 두 분기 연속 5%p 미만으로 좁혀질 때. 둘째, 2026년 하반기부터 공급이 돌아오는 시기(이천·안성·여주 중심)에 구축·낮은 사양 시설의 공실률이 평균과 같은 속도로 내려갈 때. 셋째, 건축물대장 연식과 층고 구간별 거래 소요 기간 차이가 통계적으로 없을 때. 이 가운데 하나라도 관찰되면 평균의 회복이 사양을 가리지 않았다는 쪽에 증거가 쏠린 것입니다.

가장 약한 고리. 이 글이 인용한 격차는 저온과 상온이라는 온도 사양이며, 층고·전력·도크 같은 구조 사양별 공개 공실 통계를 확인하지 못했다는 점입니다. 또한 평균(젠스타메이트)과 사양별 값(뉴마크코리아)은 기관·시점·표본이 다르고, 미국 사례는 자문사 대표의 신문 칼럼을 경유했습니다. 따라서 K-OBS 예시값 약 1.25는 계산 방식을 보여 주는 용도이지 시장 진단이 아닙니다(L3).

참고문헌 및 출처