집은 그대로인데, 누가 사느냐가 세금을 바꿉니다 — 장기거주공제 전환과 세제 고객효과 지수(K-TCE Index)

2026년 9월 3일, 정부가 소득세법·종합부동산세법 등 11개 세법 개정안을 국회에 제출했습니다(L2 — 뉴스핌, 2026. 9. 3.). 8월 3일 발표 이후 한 달 사이에 7개 항목이 고쳐졌습니다. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추려던 안은 철회돼 12억 원이 유지됐고, 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 안도 거둬들였습니다. 그러나 실거주 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 올리는 안, 그리고 양도소득세 장기보유특별공제를 ‘장기거주 소득공제’로 바꾸는 안은 그대로 국회로 넘어갔습니다(L2).

뉴스는 대부분 이 개편을 ‘누가 세금을 더 내는가’로 읽습니다. 비거주자는 불리하고 실거주자는 유리하다는 식입니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 현장에서 거래를 붙여 온 사람의 눈에는 다른 장면이 먼저 보입니다. 같은 아파트, 같은 층, 같은 매매가인데 매수자가 그 집에 들어가 살 사람이냐 아니냐에 따라 10년 뒤 손에 쥐는 돈이 달라진다는 장면입니다. 집의 세전 가격은 하나인데 세후 가격이 둘로 갈라지면, 시장은 그 집을 가장 높게 쳐줄 수 있는 사람에게 넘깁니다. 재무학은 이것을 세제 고객효과(tax clientele effect)라고 부릅니다.

오늘은 이 갈라짐의 크기를 재는 틀을 K-TCE(Tax Clientele Effect Index, 세제 고객효과 지수)로 부르겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 가정치로 계산한 거주 프리미엄은 가격이 오를수록 계속 커지지 않습니다. 시가 30억 원 언저리에서 가장 크고, 초고가로 갈수록 비율로는 오히려 줄어듭니다. 공제 한도 10억 원이 만든 굴곡입니다.

무엇이 바뀌나 — 보유의 시계가 멈추고 거주의 시계만 남습니다

법무법인 세종이 정리한 정부안에 따르면, 장기보유특별공제는 2028년 1월 1일 양도분부터 이원화됩니다. 주택에는 거주 중심의 ‘장기거주 소득공제’를, 토지·건물 등에는 ‘장기보유 소득공제’를 적용합니다. 1세대 1주택자의 공제율은 2027년까지 현행(거주 연 4% + 보유 연 4%, 10년 최대 80%)을 유지하고, 2028년에는 거주 연 6% + 보유 연 2%로 옮겨 가며, 2029년부터는 거주 연 8%만 남습니다. 공제 한도는 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 새로 생깁니다(L2 — 법무법인 세종 뉴스레터, 2026. 8. 7.).

같은 내용이 “10년 거주 시 80%, 비거주 시 혜택 없어”라는 제목으로도 보도됐습니다(L2). 한편 한 금융기관 칼럼은 “거주 10년 충족 시 30%”로 적고 있어 수치가 서로 다릅니다. 두 출처(법무법인 표, 언론 보도)가 일치하는 80%를 본문의 기준으로 삼되, 최종 공제율은 국회 통과 조문으로 반드시 다시 확인해야 할 값임을 밝혀 둡니다(L3 — 출처 간 불일치).

종합부동산세 쪽에서도 같은 방향의 신호가 나옵니다. 제출된 정부안은 실거주 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 올리고 비거주 1주택자는 현행 12억 원을 유지합니다. 공정시장가액비율은 2027년부터 70%로 오르고, 3주택 이상·조정대상지역 다주택자는 2028년 80%까지 오릅니다(L2 — 법무법인 세종, 뉴스핌). 양도세만큼 크지는 않지만, 보유하는 동안에도 거주 여부가 매년 조금씩 다른 고지서를 만듭니다.

이론적 배경 — 세후 가격이 둘이면, 주인은 한쪽으로 모입니다

세제 고객효과는 원래 기업재무의 언어입니다. Elton과 Gruber(1970)는 배당과 자본이득에 붙는 세율이 투자자마다 다르면, 배당을 많이 주는 주식은 배당세 부담이 낮은 투자자에게, 배당이 적은 주식은 부담이 높은 투자자에게 모인다는 것을 보였습니다. Miller(1977)는 이를 부채 시장으로 넓혀, 세율이 다른 투자자들이 각자 가장 유리한 증권을 들고 있는 상태가 곧 시장 균형이라고 설명했습니다(L1 — 학술 원전).

주택에서는 Poterba(1984)가 같은 구조를 썼습니다. 주택의 ‘사용자 비용(user cost)’은 금리·감가·보유세뿐 아니라 소유자의 세제상 지위에 따라 달라지며, 세제가 바뀌면 그 차이가 가격과 보유 구조에 반영된다는 모형입니다(L1). 이번 개편을 이 틀에 올리면 문장은 간단합니다. 보유기간 공제가 사라지고 거주기간 공제만 남으면, 같은 주택의 세후 가치는 ‘살 사람’과 ‘세줄 사람’에게 서로 다르게 계산됩니다. 그리고 그 차이가 클수록, 그 주택은 살 사람의 손으로 옮겨 갈 압력이 커집니다.

여기서 한 가지를 분명히 해 두겠습니다. 이 글은 이미 여러 번 다룬 ‘동결효과(lock-in, 세금 때문에 팔지 못하는 현상)’를 다시 말하려는 것이 아닙니다. 동결효과는 파느냐 마느냐의 문제이고, 고객효과는 누구에게 넘어가느냐의 문제입니다. 매물이 늘어도 줄어도, 손바뀜의 방향은 따로 움직일 수 있습니다.

글로벌 사례 — 세 나라는 이미 ‘살았던 기간’에만 세금을 깎아 줍니다

① 미국 — 5년 중 2년을 살아야 25만·50만 달러를 뺀다

미국 국세청(IRS)의 주택 양도 과세 특례(Internal Revenue Code Section 121)는 양도일 전 5년 가운데 소유 2년과 거주 2년을 충족하면 양도차익에서 단독 25만 달러, 부부 합산 50만 달러를 제외합니다. 비적격 사용 기간(nonqualified use)에 해당하는 차익은 원칙적으로 제외 대상에서 빠집니다(L1 — IRS Publication 523). 소유가 아니라 사용을 묻는 구조이고, 한도가 정액이라는 점에서 한국 정부안과 설계가 닮았습니다.

② 영국 — 살았던 기간 비율만큼만 면제한다

영국의 주거용 주택 양도세 면제(Private Residence Relief)는 주거로 쓴 기간에 비례해 면제합니다. 마지막 9개월은 거주하지 않았어도 거주로 봐 주지만, 세를 준 기간에 대한 추가 공제(Lettings Relief)는 2020년 4월부터 소유자가 세입자와 함께 사는 경우로 좁혀졌습니다(L1 — GOV.UK HS283). 영국은 이미 ‘세 준 기간’과 ‘산 기간’을 세금 계산서에서 따로 적고 있습니다.

③ 호주 — 떠나도 6년까지는 ‘내 집’으로 본다

호주 국세청(ATO)의 주거주지 면제(main residence exemption)는 반대 방향의 설계를 보여 줍니다. 원래 살던 집을 떠나 세를 주더라도 최대 6년까지 주거주지로 계속 인정할 수 있는 ‘부재 규칙(absence rule)’이 있습니다(L1 — ATO). 이직·해외 근무 같은 사정을 제도가 흡수하는 장치입니다. 한국 정부안이 직장 이전·질병 치료·해외 체류 등을 최대 3년까지 거주로 인정하는 예외를 시행령에 두기로 한 것(L2)과 같은 문제의식이지만, 폭은 호주가 두 배입니다.

세 나라 모두 ‘오래 가진 사람’이 아니라 ‘실제로 산 사람’에게 혜택을 몰아 줍니다. 한국은 이 흐름에 늦게 합류하는 셈이고, 그래서 이번 개편은 급진적이라기보다 수렴에 가깝습니다. 다만 수렴의 속도가 빠르다는 점, 그리고 정액 한도(10억 원)가 한국 고가주택의 가격대 한가운데에 걸린다는 점이 다릅니다.

국내 적용 — K-TCE Index로 거주 프리미엄의 크기를 잰다

지수의 정의

K-TCE는 같은 주택을 같은 기간 보유했을 때, 보유 기간 내내 거주한 소유자와 한 번도 거주하지 않은 소유자가 양도 시 부담하는 세액의 차이를 시가 대비 비율(%)로 나타냅니다.

K-TCE = (T_비거주 − T_거주) ÷ P × 100

여기서 T는 지방소득세를 포함한 양도소득세, P는 양도 시점 시가입니다. 값이 클수록 ‘살 사람’이 같은 집에 더 높은 값을 부를 수 있는 여지가 크다는 뜻입니다. 아래 표는 모두 필자의 가정치(L3)이며, 계산 조건은 다음과 같습니다 — 1세대 1주택 비과세 요건 충족, 보유 10년(거주자는 10년 전부 거주, 비거주자는 거주 0년), 고가주택 12억 원 초과분 안분 과세, 현행 기본세율(6~45%)과 기본공제 250만 원, 2028년 과도기 제외.

표가 말하는 것은 두 가지입니다. 첫째, 시가 30억 원 구간에서 K-TCE가 7.2에서 14.8로 두 배 가까이 뛰어오릅니다. 현행 규칙에서는 비거주자도 보유 공제 40%를 받았지만, 2029년부터는 그 몫이 사라지기 때문입니다. 둘째, 60억 원을 넘어가면 지수가 오히려 내려갑니다. 거주자의 공제액이 10억 원 한도에 걸리면서, 두 사람의 세액 차이가 약 5억 원(=10억 원 × 최고세율 45% × 지방소득세 포함 1.1)에서 더 벌어지지 않기 때문입니다. 한도가 거주 프리미엄의 천장을 만들고, 그 천장은 초고가일수록 가격 대비 낮아집니다.

국내 현황 네 가지

① 서울은 이미 ‘세 준 집’의 도시입니다. 2024년도 주거실태조사에서 자가점유율은 전국 58.4%(보도에 따라 58.5%), 수도권 52.7%, 서울 44.1%였습니다. 전국 자가보유율은 61.4%로, 집을 가진 가구와 그 집에 사는 가구 사이에 약 3%포인트의 틈이 있습니다(L1 — 국토교통부 주거실태조사, 보도로 교차 확인). 그 틈이 이번 개편의 과세 대상이 되는 ‘비거주 소유’의 크기입니다.

② 개편은 아직 법이 아닙니다. 정부안은 9월 3일 제출됐고, 소관 상임위 조세소위원회 심사가 남아 있습니다. 여당은 종부세 추가 완화 가능성을, 야당은 세 부담을 높이는 내용이 남아 있다며 추가 수정을 요구하고 있습니다(L2 — 뉴스핌, 2026. 9. 3.). 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간을 인정하는 기준도 시행령에서 정해집니다.

③ 시간표는 길게 깔려 있습니다. 장기거주공제는 2027년 유예, 2028년 중간 단계, 2029년 본격 시행입니다(L2). 즉 지금 보유한 비거주 1주택자에게는 약 2년 3개월의 ‘현행 규칙 창구’가 열려 있습니다. 이 창구가 매물 시점을 앞당길지, 아니면 그 사이에 전입해 거주기간을 쌓는 선택을 부를지가 K-TCE의 첫 번째 관찰 포인트입니다.

④ 다주택자 쪽에서는 반대 방향의 창구가 열립니다. 정부안은 2027~2028년 두 해 동안 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화합니다(L2). 같은 시기에 비거주 1주택자는 보유 공제가 줄어드는 압력을, 다주택자는 중과가 줄어드는 유인을 받습니다. 두 창구가 같은 시기에 열린다는 점이, 2027~2028년 손바뀜의 방향을 읽는 데 가장 중요한 변수입니다.

용유미 CSO 인사이트 — 한남동에서 이 지수가 가리키는 것

제가 일해 온 한남동·이태원 일대의 고급주거는 비거주 소유 비율이 높은 편입니다. 해외 근무 중인 소유자, 자녀 교육으로 다른 지역에 사는 소유자, 법인 명의 보유가 섞여 있습니다(L3 — 현장 경험, 집계 통계 아님). 이 시장에 K-TCE를 대어 보면 두 개의 서로 다른 그림이 나옵니다.

하나, 20억~40억 원대의 ‘중간 고가’ 단지가 가장 크게 흔들립니다. 이 구간은 거주 프리미엄이 가장 큰 곳이어서, 비거주 소유자에게는 ‘들어가 살 것인가, 살 사람에게 넘길 것인가’를 묻는 압력이 가장 셉니다. 세를 준 상태의 매물은 매수 가능한 사람이 줄어듭니다. 임대차가 남아 있는 집은 새 주인이 바로 들어가 거주기간을 쌓을 수 없기 때문입니다. 저는 이 구간에서 ‘공실 상태 매물’과 ‘임차인 거주 매물’ 사이의 호가 차이가 벌어지는지를 먼저 보려 합니다.

둘, 초고가 구간은 비율로는 덜 흔들립니다. 한도가 천장을 만들어 세액 차이가 약 5억 원에서 멈추기 때문에, 60억 원 이상의 주택에서 그 금액은 가격의 5~8% 수준으로 희석됩니다. 이 구간의 소유자에게는 세금보다 임대수익, 상속 설계, 법인 보유의 다른 셈법이 더 크게 작용할 수 있습니다. ‘초고가일수록 이번 개편의 직격탄을 맞는다’는 통념과는 다른 결과이며, 저는 이 점을 현장에서 확인할 필요가 있다고 봅니다.

실무적으로는 한 가지를 권합니다. 비거주 1주택을 보유하신 분이라면 ‘지금 팔 때의 세액’, ‘2029년 이후 팔 때의 세액’, ‘지금 전입해 N년 거주한 뒤 팔 때의 세액’ 세 가지를 같은 표에 놓아 보시는 것입니다. 이 비교는 매도를 권하는 것이 아니라, 어느 선택지가 어느 조건에서 유리해지는지 지도를 그리는 작업입니다. 계산은 반드시 세무 전문가와 함께 하셔야 합니다(투자권유 아님).

반증 조건 (Kill-criteria) — 이 프레임이 틀렸다고 판단할 기준

① 국회 단계에서 거주 전환이 철회·유예되면 K-TCE의 전제가 사라집니다. 조세소위 의결 결과(연말 예상)에서 보유기간 공제가 2029년 이후에도 남는다면 이 글의 2029년 열은 폐기합니다.

② 시행령의 거주 인정 예외가 넓게 정해지면 지수는 크게 줄어듭니다. 예컨대 임대 기간 일부를 거주로 인정하거나 예외 인정 기간이 호주처럼 6년에 가까워지면, 비거주자의 불이익은 표의 값보다 훨씬 작아집니다.

③ 2029년 이후 서울 20억~40억 원대 주택에서 자가점유 비중이나 ‘공실 매물’과 ‘임차인 거주 매물’의 호가 차이가 의미 있게 변하지 않으면, 세제 고객효과 가설 자체를 기각합니다. 세후 가격이 갈라져도 시장이 그것을 가격에 싣지 않는다는 뜻이기 때문입니다.

맺으며 — 그리고 가장 약한 고리

이번 세제개편의 문장은 ‘실거주 우대’입니다. 하지만 시장이 읽는 문장은 조금 다릅니다. ‘같은 집이 누구 손에 있느냐에 따라 값이 달라진다’는 것입니다. 이 변화는 집값의 수준보다 먼저, 집의 주인이 누구인지를 바꿉니다.

가장 약한 고리는 계산의 단순화입니다. K-TCE는 양도세만 비교했고, 비거주 소유자가 그 기간 받은 임대수익과 거주자가 부담하지 않은 주거비, 보유세 차이, 대출 이자, 2028년 과도기 규칙을 모두 뺐습니다. 특히 임대수익을 넣으면 비거주 소유의 불이익은 표보다 작아질 수 있습니다. 또한 공제율 80%는 출처 간에 수치가 엇갈리는 값이며, 국회 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 이 글이 드리는 요청은 하나입니다 — 국회가 장기거주공제를 심사할 때, 가격 구간별 세액 변화표를 정부안과 함께 공개해 달라는 것입니다. 그 표가 있으면 K-TCE는 가정의 도구에서 검증의 도구로 바뀔 수 있습니다.

참고문헌 및 출처