상한을 올린 건 자재값이 아니었습니다 — 안전원가 전가 계수(K-SFC Index)

지난주 부동산 시장에서 가장 많이 인용된 숫자는 4.07%였습니다. 국토교통부가 2026년 9월 15일 정기 고시한 기본형건축비 인상률입니다. 16~25층, 전용면적 60~85㎡ 공동주택의 지상층 기준으로 ㎡당 223만 7,000원에서 232만 8,000원으로 9만 1,000원 올랐습니다(L1 — 국토부 고시 / L2 — 보도 인용).

대부분의 기사는 여기서 멈추고 “분양가가 오른다”로 넘어갔습니다. 저는 그 다음 문단에서 멈춰 섰습니다. 인상의 내역이 이렇게 적혀 있었기 때문입니다.

“정부의 공사 전 단계 안전투자 지원 강화 방침에 따라 간접공사비가 ㎡당 60만 4,000원에서 66만 3,000원으로 5만 9,000원, 9.77% 올랐다. 조달청의 ‘2026년 원가계산 간접공사비 적용기준’에 따라 간접노무비 적용 요율이 14.6%에서 18.1%로, 기타경비 요율은 6.0%에서 6.9%로 조정된 영향이다”(L2 — 보도).

계산해 보면 이렇게 됩니다. 총 인상분은 9만 1,000원인데, 그중 간접공사비 증가분이 5만 9,000원입니다. 비율로 64.8%. 이번 인상의 3분의 2는 자재값도, 직접 인건비도 아니었습니다.

오늘 던지는 질문은 이것입니다. 분양가상한제는 가격을 묶는 제도인가, 원가를 인정하는 제도인가. 그리고 정책이 원가 항목을 인정할 때, 그 값은 어디로 흘러가는가. 이 구조를 재는 프레임을 저는 K-SFC(Safety-cost Flow-through Coefficient, 안전원가 전가 계수)로 부르려 합니다.

이론 — 상한제는 가격 규제가 아니라 원가연동 규제입니다

먼저 용어를 정리하겠습니다. 분양가상한제는 이름 때문에 ‘정부가 분양가 숫자를 정해 못 넘게 막는 제도’로 읽히기 쉽습니다. 실제 구조는 다릅니다. 상한은 택지비 + 기본형건축비 + 택지 가산비 + 건축 가산비의 합으로 계산되고, 최종 분양가는 지방자치단체 분양가심사위원회가 이 구성요소를 종합해 결정합니다(L1 — 주택법 및 산정규칙 체계).

즉 상한선 자체가 원가의 함수입니다. 규제 경제학에서 이런 방식을 원가연동 규제(cost-plus regulation) 또는 수익률 규제(rate-of-return regulation)라고 부릅니다. 인정된 원가에 적정 이윤을 더해 가격 상한을 정하는 방식으로, 전기·가스·수도 같은 공익사업 요금 결정에서 오래 쓰여 왔습니다.

원가연동 규제의 고전적 결함 — 에이버치-존슨 효과

이 방식에는 1962년에 이미 지적된 구조적 약점이 있습니다. 하버 에이버치(Harvey Averch)와 릴런드 존슨(Leland Johnson)이 American Economic Review에 발표한 논문에서 밝힌 것으로, 이후 에이버치-존슨 효과(Averch–Johnson effect)로 불립니다(L1 — 학술).

요지는 이렇습니다. 인정 수익률이 실제 자본비용보다 높으면, 규제받는 기업은 원가 기저(rate base)를 키울 유인을 갖습니다. 원가를 줄이면 인정 금액도 함께 줄어들기 때문에, 원가 절감이 이익으로 돌아오지 않습니다. 결과는 과잉 자본투입과 자본집약적 기술 선택입니다. 그리고 그 비용은 최종적으로 가격에 실려 소비자에게 갑니다.

여기서 한국의 기본형건축비에 대해 중요한 유보를 달아야 합니다. 기본형건축비는 개별 사업자의 실적 원가가 아니라 정부가 고시하는 표준원가입니다. 어느 건설사가 자기 원가를 부풀린다고 해서 그 회사의 상한이 올라가지 않습니다. 이 점에서 한국의 설계는 에이버치-존슨 효과를 완화하는 쪽에 가깝습니다. 표준원가 방식은 개별 기업의 원가 부풀리기 유인을 끊습니다.

저는 이 점을 먼저 인정하고 가겠습니다. 그러니 이 글의 논지는 “한국 상한제가 에이버치-존슨 함정에 빠졌다”가 아닙니다. 논지는 다른 곳에 있습니다.

진짜 쟁점은 ‘요율 연동’이라는 증폭 장치입니다

이번 고시에서 오른 것은 금액이 아니라 요율이었습니다. 간접노무비는 직접노무비의 일정 비율로 계상되는데, 그 비율이 14.6%에서 18.1%로 바뀌었습니다. 기타경비 요율은 6.0%에서 6.9%가 됐습니다(L2 — 조달청 기준의 보도 인용).

이 차이가 왜 중요한가. 금액을 올리면 한 번 오르고 끝납니다. 요율을 올리면 기저가 커질 때마다 자동으로 따라 오릅니다.

구체적으로 보겠습니다. 요율이 14.6%일 때는 직접노무비가 100 오르면 간접노무비가 14.6 따라 올랐습니다. 요율이 18.1%가 되면 같은 100에 18.1이 따라옵니다. 증폭 계수가 18.1 ÷ 14.6 = 약 1.24배가 된 것입니다. 앞으로 건설 인건비가 오를 때마다 기본형건축비는 예전보다 24% 더 민감하게 반응합니다.

기본형건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일 정기 고시되고, 철근·레미콘 등 주요 자재 가격이 급등하면 비정기 조정도 이뤄집니다(L1 — 제도). 실제로 이번 고시의 직전 기준은 2026년 7월에 비정기 고시된 값이었습니다. 두 달 만에 다시 조정된 셈입니다. 조정 주기가 짧을수록 요율 증폭은 더 빨리 누적됩니다.

그런데 안전 투자는 필요합니다 — 논지를 분명히 합니다

여기서 오해를 막아 두겠습니다. 저는 간접노무비 요율 인상이 잘못됐다고 말하는 것이 아닙니다. 간접노무비에는 현장 안전관리자·공사관리 인력의 인건비가 들어갑니다. 요율을 올린다는 것은 ‘현장에 안전 인력을 더 배치하는 비용을 원가로 인정하겠다’는 뜻입니다.

그동안 건설 현장의 안전 비용은 원가로 제대로 계상되지 않아, 결국 시공사의 이윤에서 깎이거나 실제로는 집행되지 않는 방식으로 처리돼 왔다는 지적이 오래 있었습니다. 안전을 원가표에 올리는 것은 그 자체로 진전입니다. 비용으로 인정돼야 실제로 집행됩니다.

제가 말하는 것은 다른 층위입니다. 안전의 값을 누가 부담할 것인가에 대한 사회적 합의 없이, 원가 인정이라는 기술적 통로로 그 값이 조용히 분양가에 실린다는 점입니다. 그리고 분양가상한제 적용 단지에서 이 경로는 제도적으로 보장돼 있습니다. 상한이 원가의 함수인 한, 원가 인정은 곧 상한 인상입니다.

글로벌 — 원가를 인정할 것인가, 효율을 요구할 것인가

원가연동 규제의 결함은 각국이 다르게 풀어 왔습니다. 세 갈래를 보겠습니다.

하나 — 미국: 원가를 인정하고, 대신 심사를 세게 한다

미국의 공익사업 요금 규제는 전형적인 수익률 규제입니다. 규제기관이 인정 원가 기저와 허용 수익률을 정하고, 그 곱에 운영비를 더해 요금 상한을 산출합니다. 에이버치-존슨 효과가 처음 발견된 무대가 바로 이 제도입니다(L1 — 학술).

대응책은 사후 심사의 강화였습니다. 미국 규제기관들은 원가 기저에 들어온 투자가 실제로 ‘사용되고 유용한가(used and useful)’를 심사해 부적격 항목을 배제하고, 신중성 심사(prudence review)로 과잉투자를 걸러냅니다. 원가 인정을 허용하되 그 원가가 정당한지를 따로 검증하는 층을 둔 것입니다.

둘 — 영국: 원가와 가격의 연결을 끊는다

영국은 1983년 스티븐 리틀차일드(Stephen Littlechild)의 제안에 따라 전혀 다른 길을 택했습니다. RPI-X 방식입니다. 가격 상한을 원가에 연동하는 대신 소매물가지수(RPI)에서 효율 개선 계수(X)를 뺀 만큼만 올릴 수 있게 정하고, 규제 기간 동안 그 상한을 고정합니다(L1 — 제도·학술).

핵심은 유인의 방향을 뒤집었다는 데 있습니다. 상한이 원가와 분리돼 있으니, 원가를 줄인 기업은 그 차액을 가져갑니다. 원가 절감이 곧 이익입니다. 규제 경제학에서는 이를 유인 규제(incentive regulation)라고 부르며, 라퐁(Jean-Jacques Laffont)과 티롤(Jean Tirole)의 A Theory of Incentives in Procurement and Regulation(1993)이 이 계열의 이론적 정리를 제공합니다(L1 — 학술).

물론 RPI-X에도 대가가 있습니다. X 값을 잘못 정하면 기업이 품질과 안전 투자를 깎아 이익을 만듭니다. 그래서 영국은 이후 품질 기준과 안전 규제를 가격 규제와 별도의 축으로 세워야 했습니다. 이것이 세 번째 갈래로 이어집니다.

셋 — 안전은 가격이 아니라 의무로 다룬다

영국의 CDM 규칙(Construction Design and Management Regulations 2015)과 그 뿌리인 EU 지침 92/57/EEC는 건설 현장 안전을 원가 항목이 아니라 발주자·설계자·시공자의 법적 의무로 배치합니다(L2 — 제도 해설). 임시·이동 건설현장에 안전보건 조정자를 두고, 설계 단계부터 안전 계획을 세우게 하는 구조입니다.

이 방식의 논리는 이렇습니다. 안전을 원가표에 올리면 안전은 ‘살 수 있는 것’이 됩니다. 값을 치르면 사는 것이고, 값을 못 치르면 안 사는 것이 됩니다. 반면 의무로 배치하면 값과 무관하게 지켜야 하는 것이 됩니다. 두 방식은 배타적이지 않고 대개 병행되지만, 무게중심을 어디에 두느냐가 최종 부담의 귀착을 바꿉니다.

국내 적용 — K-SFC Index, 안전원가 전가 계수

이제 프레임을 제시하겠습니다. K-SFC는 이번 고시로 올라간 원가가 실제 분양가로 얼마나 전달되는지를 재는 계수입니다. 산식은 단순합니다.

K-SFC = A × B × 100

A(간접비 기여율) — 이번 인상분 중 간접공사비가 차지하는 몫입니다. 실측값 0.648(5만 9,000원 ÷ 9만 1,000원)을 씁니다. 이 값만 L1 근거에 기반한 계산치입니다.

B(상한 구속도) — 해당 구간에서 분양가 상한이 실제로 구속력을 갖는 정도입니다. 상한이 시장 시세보다 충분히 낮아 ‘상한 = 분양가’로 붙는 구간은 B가 1에 가깝고, 상한이 시세보다 높아 상한이 놀고 있는 구간은 B가 0에 가깝습니다. 이 값은 전부 필자의 가정치입니다(L3).

표를 읽을 때 반드시 주의할 점이 있습니다. 점수가 낮은 구간이 ‘분양가가 덜 오른다’거나 ‘유리하다’는 뜻이 아닙니다. 분상제 미적용 지역은 상한이라는 통로 자체가 없을 뿐, 건설 원가 상승은 사업자의 가격 책정을 통해 다른 경로로 반영됩니다. 오히려 그 경로는 공시된 산식이 없어 추적이 더 어렵습니다. K-SFC가 재는 것은 부담의 크기가 아니라 부담이 흐르는 경로의 명시성입니다.

용유미 CSO 인사이트 — 현장에서는 이렇게 읽습니다

저는 1999년 분양시장부터 현장에 있었습니다. 그 시간 동안 분양가를 둘러싼 논쟁은 대부분 “비싸다”와 “원가가 올랐다”의 반복이었습니다. 양쪽 다 틀린 말이 아닌데 논쟁이 진전되지 않는 이유가 있습니다. 원가의 구성이 어떻게 바뀌었는지를 아무도 보지 않기 때문입니다.

이번 고시는 그 구성을 볼 드문 기회를 줬습니다. 정리하면 이렇습니다.

첫째, ‘짓는 값’과 ‘지키는 값’을 나눠서 봅니다

총 인상분 9만 1,000원 중 간접공사비가 5만 9,000원, 나머지 3만 2,000원(35.2%)이 직접공사비 등 기타 요인입니다. 즉 철근값·레미콘값이 오른 몫보다 안전·관리 인력을 원가로 인정한 몫이 거의 두 배입니다.

현장 언어로 옮기면 이렇습니다. “자재가 올라서 분양가가 올랐다”는 설명은 이번 인상의 3분의 1만 설명합니다. 나머지 3분의 2는 자재와 무관합니다. 이 구분을 못 하면 자재 가격이 안정돼도 분양가가 왜 안 내려가는지 영원히 이해할 수 없습니다.

둘째, 요율 연동은 ‘한 번의 인상’이 아니라 ‘기울기의 변경’입니다

이것이 이 글에서 가장 강조하고 싶은 대목입니다. 언론은 4.07%라는 수준(level)을 보도했습니다. 제도적으로 더 중요한 것은 기울기(slope)입니다.

간접노무비 요율이 14.6%에서 18.1%로 올랐다는 것은, 앞으로 건설 인건비가 움직일 때마다 기본형건축비가 예전보다 약 24% 더 크게 반응한다는 뜻입니다. 한 번 오르고 끝나는 것이 아니라, 앞으로의 모든 인상이 증폭됩니다.

실무자가 향후 2~3년 사업계획을 짤 때 이 차이는 작지 않습니다. 인건비 상승 시나리오를 넣을 때 과거 탄력성을 그대로 쓰면 건축비를 과소 추정하게 됩니다.

셋째, 상한이 구속력을 잃는 순간을 따로 봅니다

상한제 단지에서 상한은 대개 ‘천장’이 아니라 ‘기준선’으로 작동합니다. 상한이 시세보다 충분히 낮으면 사업자는 상한까지 붙이고, 그 순간 상한은 상한이 아니라 사실상의 가격 결정 공식이 됩니다. 이 구간에서 원가 인정은 곧 분양가 인상입니다.

반대로 미분양이 쌓이는 구간에서는 상한이 놀게 됩니다. 시세가 상한 아래로 내려가면 상한은 아무것도 묶지 않습니다. 같은 고시가 지역에 따라 전혀 다른 효과를 냅니다. 전국 단일 지표로 “분양가 4% 상승”을 말하는 것이 왜 공허한지가 여기서 나옵니다.

넷째, 실무 확인 포인트 — 무엇을 어디서 보는가

이 구조를 스스로 점검하려는 분을 위해 공개 자료 경로를 적어 둡니다. 어느 것도 유료 정보가 아닙니다.

특히 네 번째가 핵심입니다. 입주자모집공고에는 택지비와 건축비가 분해돼 실립니다. 같은 지역 두 단지의 공고를 나란히 놓고 건축비 항목을 비교하면, 이번 고시가 실제로 얼마나 반영됐는지를 직접 확인할 수 있습니다. 9월 15일 이후 승인 신청 단지부터 적용되므로, 9월 중순을 경계로 한 두 단지의 비교가 가장 선명합니다.

반증 조건 (Kill-criteria) — 이 프레임이 틀렸다고 판단할 기준

주장에는 무너지는 조건이 함께 있어야 합니다. 아래 넷 중 하나라도 충족되면 K-SFC 프레임은 폐기하거나 전면 수정해야 합니다.

하나. 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청한 분상제 단지들의 실제 분양가 건축비 항목 인상률이 2% 미만으로 나타나면 — 상한 인상이 분양가로 전달된다는 전제가 기각됩니다. 가산비 조정이나 심사위원회 재량으로 흡수됐다는 뜻이 되기 때문입니다.

둘. 다음 정기 고시(2027년 3월)에서 간접노무비 요율이 다시 14%대로 환원되면 — ‘기울기가 영구적으로 바뀌었다’는 서술이 무너집니다. 이번 조정이 일회성 보정이었다는 해석이 맞게 됩니다.

셋. 요율 인상분이 실제 현장 안전관리 인력 증원으로 집행된 비율이 공표되고 그것이 70%를 넘으면 — ‘값이 어디로 가는지 보이지 않는다’는 제 문제제기의 절반이 해소됩니다. 그 경우 남는 쟁점은 귀착뿐이고, 저는 기꺼이 프레임을 축소하겠습니다.

넷. 분상제 미적용 지역의 분양가 인상률이 같은 기간 분상제 적용 지역보다 유의하게 높게 나타나면 — B(상한 구속도)의 방향 설정 자체가 반대였다는 뜻이 되고, 표의 구간 배열을 뒤집어야 합니다.

맺으며 — 그리고 가장 약한 고리

먼저 분명히 해두겠습니다. 이 글은 간접노무비 요율 인상이 잘못됐다고 주장하지 않습니다. 건설 현장의 안전 인력을 원가로 인정하는 것은 필요한 일이고, 비용으로 계상돼야 실제로 집행됩니다. 안전이 원가표 밖에 있을 때 그 부담은 가장 약한 자리에 떨어졌습니다. 이번 조정의 방향은 옳습니다.

제가 말하는 것은 다른 층위입니다. 방향이 옳은 정책도, 그 값이 흘러가는 경로가 공론화되지 않으면 부담의 귀착이 우연에 맡겨집니다. 안전의 값을 분양가로 보낼 것인가, 시공 이윤에서 낼 것인가, 세금으로 분담할 것인가 — 이것은 기술적 원가계산이 아니라 사회적 선택입니다. 그런데 이번에는 조달청 원가계산 기준의 요율 조정이라는 행정 절차를 통해 결론이 먼저 정해졌습니다.

가장 약한 고리를 밝힙니다. 이 글의 핵심 수치인 64.8%는 특정 구간(16~25층, 전용 60~85㎡, 지상층) 하나의 ㎡당 단가에서 계산한 값입니다. 기본형건축비는 층수 구간과 면적 구간별로 다르게 고시되고, 지하층은 별도 기준입니다. 다른 구간에서는 간접비 기여율이 달라질 수 있으며, 저는 전 구간 데이터를 확인하지 않았습니다(L3).

더 근본적인 약점도 있습니다. B(상한 구속도)는 전부 제 가정치입니다. 상한이 실제로 얼마나 구속력을 갖는지를 재려면 구간별로 ‘상한가 대비 주변 시세 배율’의 분포가 필요한데, 이 통계는 단지별 공고를 일일이 대조해야 나옵니다. 제가 하지 않았습니다. 그 작업이 이뤄지기 전까지 표의 57·46·27·8은 측정값이 아니라 구조를 설명하기 위한 예시입니다.

그래서 이 글이 요구하는 것은 하나입니다. 기본형건축비 고시에 ‘인상분의 항목별 분해’를 함께 공표해 달라는 것입니다. 이번에는 보도를 통해 간접공사비 몫을 알 수 있었지만, 그것은 우연이었습니다. 직접공사비·간접공사비·일반관리비·이윤의 증감이 고시와 함께 한 표로 나오면, 분양가 논쟁은 “비싸다/원가가 올랐다”에서 “어느 항목이 왜 올랐고 그 값을 누가 내는가”로 옮겨갑니다. 저는 그 편이 모두에게 낫다고 생각합니다.

참고문헌 및 출처