세금은 신고할 때가 아니라 결정될 때 정해집니다 — 사후 감정평가 격차(K-EVG Index)

2026년 4월 30일, 대법원이 판결 하나를 확정했습니다. 사건번호는 2024두61780, 상속세부과처분취소 사건입니다. 쟁점은 단순했습니다. 납세자가 법이 정한 방식대로 상속세를 신고했는데, 과세관청이 나중에 감정평가를 실시해 그 가액으로 세금을 다시 매긴 것이 적법한가.

대법원의 답은 적법하다는 것이었습니다. 그리고 그 근거로 제시한 문장이 오늘 이야기의 전부입니다. “상속세나 증여세 등 부과과세 방식의 세목은 납세자가 신고를 했더라도 그 자체로 조세채무 확정의 효력이 없고, 과세관청이 과세표준과 세액을 ‘결정’하는 때에 확정된다”(L1 — 판결 요지).

부동산 실무에서 이 문장은 이렇게 번역됩니다. 건물을 물려받고 세금을 신고해 납부해도, 그 세금은 아직 정해진 것이 아닙니다. 정해지는 시점은 신고할 때가 아니라 국세청이 결정할 때입니다. 그 사이에 감정평가가 들어옵니다.

저는 현장에서 이 간극을 여러 번 봤습니다. 상속이 개시되고, 세무 대리인이 기준시가로 계산해 신고를 하고, 유족은 세금을 냈으니 끝났다고 생각합니다. 그리고 1년쯤 지나 세무조사 통지가 옵니다. 감정평가 두 곳의 가액이 붙어 있고, 신고했던 금액과 자릿수가 다릅니다.

오늘 던지는 질문은 이것입니다. 세법상 ‘시가’는 언제, 누가, 어떤 표본으로 정하는가. 그리고 그 절차가 납세자에게 열어두는 방향은 양쪽인가, 한쪽인가. 저는 이 구조를 재는 프레임을 K-EVG(Ex-post Valuation Gap Index, 사후평가 격차 지수)로 부르려 합니다.

이론 — 신고는 제출이고, 확정은 결정입니다

대부분의 세금은 신고납세 방식입니다. 납세자가 계산해서 신고하면 그 순간 세액이 확정되고, 과세관청은 잘못을 발견했을 때 경정합니다. 소득세와 부가가치세가 그렇습니다. 확정의 주체가 납세자입니다.

그런데 상속세와 증여세는 부과과세 방식입니다(L1 — 법리). 납세자의 신고는 자료 제출이고, 확정은 과세관청의 결정으로 이뤄집니다. 용어 하나를 짚고 가겠습니다. 부과과세 방식이란 세액이 과세관청의 결정 행위로 비로소 확정되는 구조를 말합니다. 실무에서는 ‘신고를 해도 아직 끝난 게 아니다’라는 뜻으로 읽으면 됩니다.

여기에 두 번째 구조가 겹칩니다. 상속세 및 증여세법은 재산을 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가방법(토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가 등)을 쓰도록 합니다. 문제는 아파트처럼 유사 매매사례가 쌓이는 자산과 달리, 꼬마빌딩·나대지·상가 같은 비주거용 부동산은 거래가 드물어 사실상 항상 보충적 평가로 흘러간다는 점입니다. 그리고 보충적 평가액은 통상 시세보다 낮습니다.

국세청은 2020년 1월부터 이 간극에 감정평가를 넣기 시작했습니다. 신고가액과 추정 시가의 차이가 크고 고가인 비주거용 부동산을 골라, 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고, 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정가액을 시가로 인정하는 방식입니다(L2).

핵심은 ‘선택된 표본’이라는 데 있습니다

여기서 이 글의 주장이 나옵니다. 국세청의 감정평가는 무작위 추출이 아닙니다. 모든 부동산을 감정할 수는 없으므로, 선정 기준은 명시적으로 ‘신고가액과 추정 시가의 차이가 큰 것’입니다. 즉 격차가 클 것으로 예상되는 쪽만 골라서 재는 구조입니다.

통계에서 이런 표본을 선택편의(selection bias)가 있다고 합니다. 분포의 한쪽 꼬리만 관측되는 상태입니다. 실무에서의 함의는 분명합니다. 납세자 입장에서 감정평가는 ‘올라갈 수도, 내려갈 수도 있는 확률변수’가 아니라, 걸리면 올라가는 쪽으로만 실현되는 사건에 가깝습니다.

이것이 단순한 운영 관행이 아니라 법령 문언에도 반영돼 있다는 점이 중요합니다. 상속세 및 증여세법 시행령은, 납세자가 제시한 감정가액이 보충적 평가액과 시가의 90%에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하면 세무서장이 다른 감정기관에 재의뢰할 수 있도록 하면서, “그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다”는 단서를 답니다(L1 — 시행령 문언, 정확한 조문은 국가법령정보센터 원문 확인 필요).

풀어 쓰면 이렇습니다. 재감정 결과가 더 높으면 그 값을 쓰고, 더 낮으면 쓰지 않습니다. 하방은 제도적으로 막혀 있습니다. 저는 이 구조를 래칫(ratchet, 한 방향으로만 돌아가는 톱니)이라 부르겠습니다. 이 단서 자체는 조세 회피 방지라는 정당한 목적을 가집니다. 다만 목적이 정당하다는 것과, 그 결과 납세자가 마주하는 분포가 비대칭이 된다는 것은 서로 다른 이야기입니다.

글로벌 — 같은 문제를 다르게 푼 네 나라

과세표준 평가의 불확실성은 한국만의 문제가 아닙니다. 부동산처럼 고유성이 강한 자산에 세금을 매기는 모든 나라가 같은 벽을 만납니다. 다만 그 불확실성을 누구에게 지우느냐에서 길이 갈립니다.

영국 — 신고 전에 확인받을 창구를 열어뒀습니다

영국 HMRC는 거래 후 평가확인(Post Transaction Valuation Check, 양식 CG34) 제도를 운영합니다. 거래는 끝났지만 신고서를 내기 전에, 납세자가 자신이 쓰려는 평가액을 미리 제출해 확인받는 절차입니다. 토지·주식·영업권 등이 대상이고, 처리에 최소 3개월이 걸리므로 신고기한 3개월 전에는 신청하라고 안내합니다(L2 — HMRC 안내 자료 및 실무 해설).

결정적인 부분은 효력입니다. HMRC가 그 평가액에 동의하면, 중요한 사실을 숨기지 않은 한 신고서에서 그 가액을 문제 삼지 않습니다. 불확실성이 신고 이후가 아니라 신고 이전에 해소됩니다.

일본 — 통달과 감정 사이의 3.8배

일본은 재산평가기본통달로 평가 기준을 정해두되, 통달에 따른 평가가 현저히 부적당한 경우 국세청장의 지시로 달리 평가할 수 있다는 총칙 제6항을 둡니다. ‘전가의 보도’라 불리며 좀처럼 쓰이지 않던 조항입니다.

그런데 2022년 4월 19일 최고재판소가 이 조항의 적용을 인정했습니다. 사안은 상속 직전 부동산을 매입해 상속세를 줄인 경우였고, 통달평가액 3억 3,370만 엔에 대해 감정평가액은 12억 7,300만 엔이었습니다. 약 3.8배의 간극입니다(L2 — 판결 해설 자료의 2차 인용).

한국과 일본은 구조가 닮았지만 결이 다릅니다. 일본은 총칙 6항을 예외적·억제적으로 쓰고, 그래서 적용 사례 하나하나가 판례로 논의됩니다. 한국은 연간 수백 건 규모의 상시 사업으로 운영합니다. 어느 쪽이 낫다는 이야기가 아니라, 예외를 다루는 방식과 일상을 다루는 방식은 예측가능성의 설계가 달라야 한다는 이야기입니다.

미국 — 납세자가 먼저 감정을 붙이게 만듭니다

미국 연방세법은 상속·증여세 신고에 적격 감정(qualified appraisal)을 요구하는 한편, 평가액을 과소하게 신고하면 과소납부세액의 20%에서 40%에 이르는 가산세를 물립니다. 상속·증여세의 경우 ‘상당한 과소평가’ 판정 기준은 정당한 가액의 40% 이하로 신고한 경우로 설정돼 있습니다(L2 — IRM 및 IRC 6695A 해설의 2차 인용).

여기에 감정인 본인에 대한 제재까지 붙습니다. 잘못된 감정을 작성한 자에게 과소납부세액의 10%와 감정 보수의 125% 중 적은 금액을 부과하는 규정입니다. 구조를 보면 불확실성을 국가가 사후에 해소하는 대신, 납세자와 감정인이 사전에 부담하도록 유인을 설계한 셈입니다.

독일 — 낮은 쪽으로도 문이 열려 있습니다

독일 평가법(Bewertungsgesetz)은 표준화된 평가절차를 두되, 납세자가 감정을 통해 더 낮은 시가를 입증하면 그 가액을 인정하는 이른바 개방조항(Öffnungsklausel)을 둡니다(L2 — 제도 해설의 2차 인용, 조문 원문 확인 필요). 표준평가가 과대할 때 납세자가 되돌릴 수 있는 통로입니다.

한국에도 형식적으로는 양방향 통로가 있습니다. 평가심의위원회는 납세자도, 지방국세청장·관할세무서장도 신청할 수 있습니다(L1 — 시행령). 다만 실질에서 두 방향의 무게가 같은지는 별개의 질문입니다. 납세자가 ‘내 신고가가 너무 낮으니 올려달라’고 신청할 이유는 없고, 반대로 ‘보충적 평가액이 너무 높으니 낮춰달라’는 신청은 비주거용 부동산에서는 애초에 드문 상황입니다.

표를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 네 나라 모두 감정을 씁니다. 다른 것은 감정을 붙이는 시점과, 그 감정이 어느 방향으로 움직일 수 있는가입니다.

국내 적용 — K-EVG 지수와 네 개의 구간

국내 상황을 숫자로 보겠습니다. 국세청이 2020년 감정평가사업을 시작한 뒤 2020~2024년 5년간 꼬마빌딩 896건을 감정평가했고, 신고액 5조 5,000억 원이던 것이 9조 7,000억 원으로 과세됐습니다. 75% 증가입니다(L2 — 국세청 자료의 매체 인용).

사업은 계속 넓어지고 있습니다. 선정 문턱이 신고가액과 추정 시가의 차이 10억 원에서 5억 원 또는 10%로 내려갔고, 예산은 45억 원에서 96억 원으로 두 배 넘게 늘었습니다. 2025년 6월에는 대상이 나대지·임야·입주권·분양권·임차권·전세권·지역권까지 확대됐고, 감정평가 대상 법인도 부동산과다보유법인에서 비상장법인 전체로 넓히는 사무처리규정 개정이 추진됐습니다(L2 — 보도 및 규정 개정 예고).

이 흐름을 하나의 프레임으로 묶어보겠습니다.

표를 읽는 방법을 말씀드리겠습니다. 점수의 높낮이로 자산의 좋고 나쁨을 가리는 표가 아닙니다. 네 구간은 어느 쪽도 ‘유리하다’고 말할 수 없습니다. 60이 나온 꼬마빌딩은 격차가 크지만 이미 시장에서 가장 많이 논의돼 대응 관행이 쌓인 구간이고, 19가 나온 지방 상가는 노출도가 낮지만 바로 그 이유로 아무 준비도 하지 않는 구간입니다. 선정 문턱이 10억 원에서 5억 원으로 내려갔다는 사실은, 어제 표본 밖이던 자산이 오늘 표본 안일 수 있다는 뜻입니다.

점수가 비슷하냐 다르냐보다, 새는 구멍의 위치가 다르다는 것이 핵심입니다. G가 병목인 자산과 D가 병목인 자산은 준비해야 할 것이 완전히 다릅니다.

평가기간이라는 시계

실무에서 놓치기 쉬운 장치가 하나 더 있습니다. 감정가액이 시가로 인정되려면 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 안에 있어야 합니다. 상속은 평가기준일 전후 6개월, 증여는 전 6개월부터 후 3개월입니다(L1 — 시행령). 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년부터 법정결정기한까지의 감정은 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.

그리고 2026년 4월 대법원 판결은 여기에 하나를 더했습니다. ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’이라는 요건이 가격산정기준일까지가 아니라 감정가액평가서 작성일까지 적용된다고 본 것입니다. 토지 분할·합병, 지목 변경, 건축물 철거·신축, 용도지역 변경, 공법상 제한의 설정·해제 등을 종합해 판단하라는 기준도 함께 제시했습니다(L1 — 판결 요지).

이 판시는 양날입니다. 과세관청의 소급 감정을 정당화하는 동시에, ‘그 사이에 건물을 헐었다’거나 ‘용도지역이 바뀌었다’는 사정은 납세자가 다툴 수 있는 지점이라는 것도 함께 확인해줍니다. 판결을 불리한 소식으로만 읽으면 절반을 놓치는 셈입니다.

용유미 CSO 인사이트 — 자산승계 설계의 전제가 바뀌었습니다

제가 현장에서 27년을 보내며 배운 것 하나는, 부동산에서 가장 비싼 실수는 가격을 잘못 본 것이 아니라 절차를 잘못 본 것이라는 점입니다. 오늘 이야기가 정확히 그렇습니다.

한남동과 이태원 일대에서 자산승계 상담을 하다 보면 공식처럼 나오는 계산이 있습니다. ‘기준시가로 신고하면 세금이 이만큼’이라는 숫자입니다. 이 계산은 오랫동안 잘 작동했습니다. 비주거용 부동산은 거래 사례가 없으니 보충적 평가로 가고, 보충적 평가액은 시세보다 낮으니, 그 차이가 곧 승계의 여유였습니다.

그 전제가 2020년부터 흔들렸고, 2025년 대상 확대와 2026년 대법원 판결로 사실상 끝났다고 봅니다. 이제 ‘기준시가로 신고한다’는 말은 계획이 아니라 가정입니다. 확정되지 않은 가정 위에 승계 설계를 올리는 셈입니다.

그래서 제가 상담에서 바꾼 것은 결론이 아니라 질문의 순서입니다.

첫째, “세금이 얼마인가”보다 “이 자산이 선정 기준에 걸리는가”를 먼저 묻습니다. 신고가액과 추정 시가의 차이가 5억 원 또는 10%를 넘는지, 대상 유형에 해당하는지를 따지는 일입니다. 걸리지 않는 자산과 걸리는 자산은 애초에 다른 계획이 필요합니다.

둘째, “감정을 피할 수 있는가”가 아니라 “누구의 감정으로 갈 것인가”를 묻습니다. 이건 회피의 문제가 아니라 순서의 문제입니다. 납세자가 평가기간 안에 적법하게 받은 감정가액은 시가로 인정될 수 있고, 그 경우 최소한 과세표준이 무엇을 기준으로 정해지는지를 신고 시점에 알 수 있습니다. 물론 감정 비용이 들고, 감정가가 기준시가보다 높게 나오면 당장의 세액은 늘어납니다. 그래서 이것은 절세가 아니라 불확실성을 줄이는 대가를 치르는 선택이고, 어느 쪽이 유리한지는 자산마다 다릅니다. 저는 어느 쪽을 권하지 않습니다. 다만 선택지가 있다는 사실 자체를 모른 채 신고하는 경우가 여전히 많다는 점은 말씀드립니다.

셋째, 평가기간이라는 시계를 달력에 적어둡니다. 상속 전후 6개월, 증여 전 6개월·후 3개월. 이 창이 닫힌 뒤에는 선택의 폭이 좁아집니다. 상속은 장례와 분쟁으로 몇 달이 그냥 지나가기 쉬운 국면이고, 그 몇 달이 그대로 선택지의 소멸로 이어집니다.

넷째, 제도에 요구할 것을 분명히 합니다. 이번 대법원 판결을 두고 한 세무사가 내놓은 주문이 정확했습니다. “감정평가 대상의 객관적 판정 기준을 정립하고, 납세자의 예측 가능성 제고를 위해 가이드라인을 마련해야 한다”(L2 — 전문가 코멘트 인용). 영국의 CG34가 하는 일이 정확히 그것입니다. 세율을 낮추라는 요구가 아니라, 내가 무엇을 기준으로 계산당할지를 신고 전에 알게 해달라는 요구입니다. 저는 이 요구가 감면을 늘려달라는 요구보다 먼저라고 봅니다.

반증 조건 (Kill-criteria) — 이 프레임이 틀렸다고 판단할 기준

주장에는 무너지는 조건이 함께 있어야 합니다. 아래 넷 중 하나라도 충족되면 K-EVG 프레임은 폐기하거나 전면 수정해야 합니다.

하나. 국세청이 감정평가 대상 선정 기준을 사전 공표하고, 납세자가 신고 전에 구속력 있는 평가 확인을 받을 수 있는 절차가 도입되면 — S와 D가 동시에 바뀌므로 이 프레임의 전제 자체가 사라집니다.

둘. 감정가액이 납세자 신고가액보다 낮게 나온 사례가 연간 의뢰 건수의 10% 이상으로 공표되면 — ‘한 방향으로만 실현된다’는 비대칭 전제가 기각됩니다.

셋. 2020~2024년 +75%였던 증가율이 2025~2026년 표본에서 30% 이하로 축소되면 — G의 크기 전제가 약해지고, 지수의 실효 범위가 크게 좁아집니다.

넷. 평가심의위원회에서 납세자가 신청한 건의 인용률이 과세관청 신청 건의 인용률과 통계적으로 유의한 차이가 없다고 공표되면 — ‘형식은 양방향, 실질은 비대칭’이라는 서술이 근거를 잃습니다.

맺으며 — 그리고 가장 약한 고리

먼저 분명히 해두겠습니다. 이 글은 국세청의 감정평가사업이 부당하다고 주장하지 않습니다. 대법원은 과세 형평성의 현저한 저해가 우려되는 경우 고가 비주거용 부동산에 한정해 감정평가를 실시하는 것이 불가피하고, 조세행정의 효율성 관점에서는 필요한 측면도 있다고 판시했습니다. 같은 자산인데 아파트는 시세로, 빌딩은 기준시가로 과세된다면 그것이야말로 불공평합니다. 제도의 목적은 정당합니다.

제가 말하는 것은 다른 층위입니다. 목적이 정당한 제도도, 납세자가 결과를 미리 알 수 없는 방식으로 운영되면 예측가능성이라는 별개의 비용을 만듭니다. 그리고 그 비용은 대개 준비할 여력이 있는 쪽보다 없는 쪽에 무겁게 떨어집니다.

가장 약한 고리를 먼저 밝힙니다. 본문에서 G의 근거로 쓴 +75%(5조 5,000억 원 → 9조 7,000억 원)라는 숫자가 바로 그 문제를 안고 있습니다. 이 수치는 ‘감정평가가 실시된 896건’에서 나온 것입니다. 그런데 그 896건은 격차가 클 것으로 추정돼 선정된 표본입니다. 즉 이 숫자는 감정평가의 효과를 재는 것이라기보다, 선정 기준이 얼마나 정확하게 작동했는지를 재는 것에 가깝습니다.

제가 S의 문제라고 지적한 선택편의가, 제 지수의 G 값을 떠받치는 바로 그 숫자에도 똑같이 들어 있습니다. 전체 비주거용 부동산 모집단에서 보충적 평가액과 시가의 격차가 실제로 어떤 분포를 이루는지는 공개되지 않습니다. 그 분포가 나오기 전까지 K-EVG는 측정 도구가 아니라 제도에 던지는 질문의 형식에 머뭅니다.

그래서 제가 이 글에서 요구하는 것은 하나입니다. 연간 감정평가 의뢰 건수, 그중 신고가액 대비 상향·동일·하향으로 나온 건수의 분포, 그리고 선정 기준의 구체적 적용 방식. 이 세 줄의 통계가 공표되면 K-EVG는 폐기되거나 훨씬 정확한 것으로 대체될 것이고, 저는 그 편이 낫다고 생각합니다.

참고문헌 및 출처