2026년 1분기 수도권 물류센터 상온시설 공실률은 약 10.0%였습니다. 전 분기 대비 0.4%p, 전년 동기 대비 8.4%p 내려간 수치입니다. 그중에서도 상온 물류센터만 떼어 보면 약 7.4%로, 2023년 4분기 이후 가장 낮은 수준까지 회복했습니다(L2 — 젠스타메이트 리서치센터 집계).
숫자만 보면 좋은 소식입니다. 그런데 같은 분기, 같은 권역에서 저온 물류센터 공실률은 46.5%였고 전 분기보다 오히려 0.5%p 올랐습니다(L2). 한 시장 안에서 7.4%와 46.5%가 동시에 관측됩니다. 6배가 넘는 격차입니다.
여기에 한 줄을 더 겹쳐 봅니다. 2025년 말 기준 프라임급 물류센터의 공실률은 일반 A급 자산보다 약 10%p 낮게 형성돼 있습니다(L2 — 시장 리서치 보도). 같은 상온, 같은 권역, 같은 도로망인데도 건물에 따라 공실률이 10%p 갈립니다.
그래서 오늘의 질문은 이것입니다. 창고의 공실을 가르는 것은 무엇인가. 입지는 이미 다 설명하지 못합니다. 저는 그 변수가 준공 연도라고 봅니다. 더 정확히는 준공 시점에 고정돼 버린 물리 사양이 자동화를 받아들일 수 있느냐입니다.
이론 — 자본은 만들어진 해의 기술에 갇힙니다
경제학에는 이 현상을 정확히 설명하는 오래된 이론이 있습니다. 빈티지 자본 이론(vintage capital theory)입니다. 레이프 요한센(Johansen, 1959), 로버트 솔로(Solow, 1960), 윌프레드 솔터(Salter, 1960)가 각각 제시한 이 계열의 핵심 명제는 간명합니다. 기술 진보는 공중에 떠 있는 것이 아니라 신규 자본재에 ‘체화(embodied)’된다는 것입니다.
같은 해에 만들어진 설비들은 그해의 기술 수준을 공유합니다. 그리고 그 설비가 폐기될 때까지 그 수준에 머뭅니다. 새 기술이 나와도 이미 지어진 설비로는 흘러 들어가지 않습니다. 그래서 한 산업의 생산성은 ‘평균 기술’이 아니라 연식별 자본의 구성으로 결정됩니다(L1 — 학술 원논문 계열).
퍼티-클레이 — 굳기 전과 굳은 후
요한센이 함께 내놓은 개념이 퍼티-클레이(putty-clay)입니다. 투자를 결정하기 전에는 기술 조합을 자유롭게 고를 수 있습니다. 점토처럼 무르다는 뜻에서 ‘퍼티’입니다. 그러나 일단 자본이 형성되고 나면 그 조합은 구워진 도자기처럼 굳습니다. 이것이 ‘클레이’입니다(L1).
물류창고만큼 이 비유가 정확한 자산은 드뭅니다. 유효 층고, 바닥 하중, 바닥 평탄도, 기둥 간격, 수전 용량 — 이 다섯은 설계 도면에서는 얼마든지 바꿀 수 있지만, 콘크리트가 굳은 다음에는 사실상 바꿀 수 없습니다. 층고를 올리려면 지붕을 들어야 하고, 바닥 평탄도를 자동 반송 로봇 기준으로 맞추려면 슬래브를 갈아내거나 다시 쳐야 합니다. 그 사이 창고는 영업을 멈춥니다.
감정평가의 세 가지 감가 중 하나
같은 이야기를 감정평가는 다른 언어로 합니다. 감가상각은 세 갈래로 나뉩니다 — 물리적 감가(낡음), 기능적 진부화(설계가 현재 수요를 못 담음), 경제적 진부화(외부 환경 변화). 오늘 다루는 것은 두 번째입니다.
중요한 구분이 여기 있습니다. 기능적 진부화는 건물이 낡아서 생기는 것이 아닙니다. 벽은 멀쩡하고 방수도 문제없고 지붕도 새지 않는데, 임차인이 쓰려는 방식과 건물이 맞지 않아서 생깁니다. 2012년에 지은 창고는 2012년 기준으로 완벽하게 지어졌을 수 있습니다. 그 창고가 지금 비어 있다면 시공이 나빠서가 아니라 2012년이라서입니다.
물류창고의 생산성은 준공 연도에 고정됩니다. 자동화 설비는 매년 진화하지만, 그 설비를 받아들이는 그릇의 치수는 콘크리트를 친 날 결정됩니다. 그래서 물류 부동산의 공실은 시장 전체의 수급이 아니라 재고의 연식 구성으로 읽어야 합니다.
글로벌 — 미국은 이미 ‘연식별 분리’가 통계로 잡힙니다
공실률 평균이 숨기는 것
미국 산업용 부동산의 전체 공실률은 6% 중반 수준입니다. 팬데믹 이전이라면 건강하다고 평가받았을 숫자이고, 실제로 대규모 신규 공급을 소화한 결과입니다(L2 — CBRE 2026 전망 인용 보도).
그런데 그 평균 밑을 들추면 방향이 정반대인 두 흐름이 겹쳐 있습니다. 약 1억 제곱피트의 순흡수 마이너스가 노후 건물에서 나오는 동안, 신축 고사양 시설은 초과 성과를 내고 있습니다(L2 — CBRE 인용). 이것은 경기 순환이 아니라 구조라는 것이 시장의 해석입니다.
‘노후’의 정의가 숫자로 못 박혀 있습니다
주목할 점은 미국 시장이 노후 창고를 정성적 인상이 아니라 사양의 임계값으로 정의한다는 것입니다. 2000년 이전 준공, 유효 층고 30피트(약 9.1m) 미만, 연면적 10만 제곱피트 이상의 벌크 창고가 그 범주이고, 이 재고만 30억 제곱피트를 넘습니다. 그리고 이 세그먼트의 공실률은 약 2년 사이 거의 두 배가 됐습니다(L2 — 업계 리서치 인용).
왜 층고 30피트가 경계선인가. 자동창고(AS/RS)와 자율주행 로봇은 수직 공간을 쓰는 기술이기 때문입니다. 층고가 낮으면 랙을 올릴 수 없고, 랙을 못 올리면 자동화의 경제성이 나오지 않습니다. 업계 자료들이 공통적으로 지적하는 것은 전력 용량·유효 층고·바닥 평탄도는 준공 이후 바꾸기가 어렵고 비싸다는 점입니다(L2). 자동화는 생각보다 공간을 많이 요구합니다 — 더 평평한 바닥, 더 높은 층고, 더 넓은 기둥 간격, 그리고 로봇 동선을 위한 특정 레이아웃.
개발 모델 자체가 바뀌고 있습니다
2026년 미국의 산업용 준공 물량은 2023년 정점 대비 약 40% 감소할 전망이고, 개발은 선매입·선임차 없이 짓는 스펙 개발에서 임차인 맞춤형(build-to-suit)으로 무게중심을 옮기고 있습니다(L2). 이 전환의 의미는 분명합니다. 사양을 미리 맞추지 못한 건물은 나중에 임차인을 찾기 어렵다는 것을 개발 주체들이 가격으로 학습했다는 뜻입니다.
영국 시장에서도 같은 압력이 ‘업스케일링’이라는 이름으로 관측됩니다. 임차인이 요구하는 사양의 하한선이 계속 올라가면서, 기존 재고가 그 선 아래로 밀려나는 구조입니다(L2).
국내 — 한국은 재고 자체가 ‘특정 3년’에 몰려 있습니다
2020–2022년이라는 빈티지 봉우리
한국 물류창고 재고에는 매우 뚜렷한 특징이 하나 있습니다. 공급이 특정 3년에 극단적으로 집중돼 있다는 점입니다. 2010년 이후 물류창고 인허가 면적은 연평균 약 141만㎡ 수준이었는데, 2020년 약 529만㎡, 2021년 약 1,030만㎡, 2022년 약 1,403만㎡를 기록했습니다(L2 — 증권사 리서치 인용). 2022년 한 해가 평년의 약 10배입니다.
빈티지 자본 이론의 언어로 옮기면, 한국 물류 부동산은 두 개의 세대로 갈라진 재고를 갖고 있습니다. 팬데믹 이전에 지어진 ‘구세대’와 2020–2022년 인허가 폭증기에 설계된 ‘신세대’입니다. 그리고 구세대는 이커머스 자동화가 요구하는 사양을 알기 전에 설계됐습니다.
공급은 줄고, 옥석은 갈립니다
2026년 수도권 공급 예정 물량은 약 69.7만 평으로 2025년 대비 큰 폭 증가로 잡혀 있지만, 잔여 기간 공급 예정 사례 31건 중 17건이 이미 준공 지연 이력을 갖고 있습니다(L2). 공사비 상승과 자금조달 부담, 임차인 확보 지연이 겹친 결과입니다. 즉 장부상 공급과 실제 공급이 벌어집니다.
거래시장도 선별적입니다. 2026년 1분기 전국 물류센터 거래 규모는 약 8,336억 원·12.2만 평, 이 중 수도권이 약 7,472억 원·10.1만 평으로 전체의 약 90%를 차지했습니다. 다만 수도권 기준으로도 전년 동기 대비 거래 규모 약 48%, 거래면적 약 58% 감소했습니다(L2). 자본은 돌아왔지만 아무 창고에나 들어가지 않습니다.
자동화는 이미 진행 중입니다
수요 쪽 압력은 이미 숫자로 나타납니다. 국토교통부 스마트물류센터 인증은 2021년 7월 시행 이후 2025년 말 누적 62곳에 이르렀고(2022년 16곳에서 출발), 인증 시설에는 4개 금융기관을 통한 대출이자 0.5–2%p 지원이 붙습니다(L2). CJ올리브영은 경산 물류센터 공정의 약 90%를 자동화해 1등급 본인증을 받았고, BGF리테일은 약 2,200억 원을 들여 부산 스마트물류센터를 짓고 있으며, 쿠팡은 3년간 1,200억 원을 AI·로봇 물류에 투입하고 있습니다(L2).
중요한 것은 이 투자들이 거의 전부 신축 또는 대규모 신설이라는 점입니다. 기존 창고를 자동화로 개조한 사례가 아니라, 자동화를 담기 위해 새로 짓는 쪽으로 돈이 흐릅니다. 퍼티-클레이가 현장에서 작동하는 모습입니다.
| 구분 | 공실률 | 해석 |
|---|---|---|
| 미국 산업용 전체 | 약 6.5% | 평균은 건강하나 연식별 분리가 진행(L2) |
| 수도권 상온 물류센터 | 약 7.4% | 2023년 4분기 이후 최저, 수요층이 넓음(L2) |
| 수도권 상온시설 전체 | 약 10.0% | 전년 동기 대비 8.4%p 하락(L2) |
| 수도권 저온 물류센터 | 약 46.5% | 전 분기 대비 0.5%p 상승 — 용도 특수성 요인(L2) |
K-VNT Index — 연식과 수요를 한 칸에 놓습니다
노후도만 보면 “오래된 창고가 불리하다”는 동어반복에 그칩니다. 자산 소유자에게 실제로 필요한 것은 내 창고의 사양이 그 권역에서 요구되는 수준과 얼마나 벌어져 있는가입니다. 그래서 두 값을 곱합니다.
K-VNT = (1 − A) × D × 100
A는 자동화 수용력 지수입니다. 유효 층고, 바닥 하중, 바닥 평탄도, 기둥 간격, 수전 여유 용량을 각각 0–1로 정규화해 가중 합산합니다. D는 수요 매칭 계수로, 해당 권역·용도에서 자동화 사양을 요구하는 임차 수요의 비중입니다. 사양이 낮아도(A 낮음) 그 권역에 자동화 수요가 없으면(D 낮음) 공백은 작습니다. 둘이 겹칠 때만 진부화가 가격이 됩니다.
| 자산군(가정) | A 수용력 | D 수요매칭 | K-VNT |
|---|---|---|---|
| 2010년 이전 준공 · 수도권 외곽 상온 | 0.25 | 0.70 | 52.5 |
| 2015–2019년 준공 · 동남권 상온 | 0.55 | 0.65 | 29.3 |
| 2020–2022년 준공 · Grade A 상온 | 0.80 | 0.60 | 12.0 |
| 2023년 이후 · 스마트물류센터 인증급 | 0.92 | 0.55 | 4.4 |
이 표의 값은 전부 필자가 구조를 설명하기 위해 세운 가정치(L3)이며 관측값이 아닙니다. 그럼에도 읽어야 할 구조는 하나입니다. 2010년 이전 자산의 52.5와 2023년 이후 자산의 4.4는 약 12배인데, 두 건물은 같은 ‘창고’라는 이름으로 같은 시장 통계에 집계됩니다. 평균 공실률 10.0%라는 숫자가 소유자에게 거의 정보를 주지 못하는 이유입니다.
네 축으로 나눠 봅니다
V1 물리 사양(Fabric) — 유효 층고, 바닥 하중, 평탄도, 기둥 간격. 준공 후 변경이 사실상 불가능한 축입니다. V2 자동화 수용력(Automatability) — 현재 상용 자동화 설비를 그대로 들일 수 있는가. V3 개조 경제성(Retrofit Economics) — 개조 비용과 영업 중단 손실의 합이 임대료 상승분으로 회수되는가. 이 축이 음수면 개조는 합리적 선택이 아닙니다. V4 수요 매칭(Demand Match) — 그 권역에서 자동화를 요구하지 않는 임차 수요가 얼마나 남아 있는가.
V3과 V4가 핵심입니다. 진부화된 창고의 해법이 언제나 ‘고쳐 쓰기’는 아닙니다. 층고가 물리적으로 부족한 건물은 V3이 성립하지 않고, 그런 자산의 출구는 개조가 아니라 용도 전환 또는 저사양 수요와의 재매칭입니다 — 보관 회전이 느린 장기 보관, 부피 대비 가치가 낮은 화물, 자동화 경제성이 안 나오는 소규모 임차인.
용유미의 현장 해석 — 실행 세 가지
첫째, 실사 체크리스트에 ‘연식’이 아니라 ‘치수’를 넣으십시오. 준공 연도는 대리 변수일 뿐입니다. 실제로 물어야 할 것은 유효 층고 몇 m인가, 바닥 하중 톤/㎡인가, 평탄도 등급은 무엇인가, 기둥 간격은 몇 m인가, 수전 용량에 여유가 있는가 다섯 줄입니다. 이 다섯 줄이 그 건물의 향후 10년 임차인 풀을 결정합니다.
둘째, 개조 검토는 ‘공사비’가 아니라 ‘공사 기간 중 임대 손실’부터 계산하십시오. 바닥 재시공은 공사비보다 영업 중단이 더 비쌉니다. V3 판정은 여기서 갈립니다. 그리고 층고처럼 물리적으로 넘을 수 없는 제약이면 개조 검토 자체를 접고 재매칭 쪽으로 시간을 옮기는 편이 낫습니다.
셋째, 저사양 자산은 ‘버티기’가 아니라 ‘임차인 층 재설계’입니다. 자동화 수요를 못 받는 건물이 자동화 임차인을 기다리면 공실만 길어집니다. 회전이 느린 보관 수요, 소분할 임대, 계절성 수요처럼 사양 요구가 낮은 층으로 목표를 다시 잡는 편이 현실적입니다. 임대료 단가는 낮아지지만 비어 있는 것보다는 낫습니다.
“창고는 지어진 해에 갇힙니다.”
A warehouse is locked in the year it was built.
덧붙여 이 프레임이 다루지 않는 것을 분명히 해 둡니다. 본지는 전력 계통 접속 대기가 산업용지 가격을 정한다는 논의를 앞서 다뤘습니다. 오늘의 K-VNT는 전력 ‘공급’ 제약이 아니라 준공 시점에 굳은 ‘그릇의 치수’를 봅니다. 같은 산업용 부동산이지만 변수가 다르고, 해법도 다릅니다.
반증 조건 — 이 프레임이 틀렸다면 이렇게 드러납니다
Kill-criteria. 2026년 4분기부터 2027년 3분기까지 네 개 분기 동안 다음 세 가지가 동시에 관측되면 본 프레임은 기각됩니다. ① 2015년 이전 준공 수도권 상온 창고의 공실률이 신축 대비 격차를 유의하게 좁힐 것, ② 노후 창고의 바닥 재시공·층고 증축 등 리트로핏 거래가 뚜렷하게 증가할 것, ③ 자동화 설비를 도입하는 임차인이 2010년대 초반 준공 자산을 다수 선택할 것.
반대 증거를 먼저 적습니다. 2026년 1분기 수도권 상온 공실률은 전년 동기 대비 8.4%p나 내려왔습니다. 시장 전체의 수급 회복만으로도 상당 부분이 설명된다는 뜻이고, 이는 “연식이 공실을 가른다”는 주장의 설명력을 약화시킵니다. 본지는 연식이 유일한 변수라는 강한 주장을 하지 않습니다.
가장 약한 고리. 국내에는 준공 연차별로 물류센터의 공실률과 임대료를 분리 집계한 공개 통계가 없습니다. 본문이 인용한 ‘프라임 대 A급 10%p’는 조사기관이 규모·입지·사양을 종합해 매긴 등급 구분이지 준공 연도 구분이 아닙니다. 두 개념은 상관은 높겠으나 같지 않습니다. 또한 저온 46.5%라는 수치는 빈티지가 아니라 용도 특수성(설비 투자비·운영비·수요층 협소)에서 나온 것이므로 본 프레임의 증거가 아닙니다 — 대비를 보여 주는 참조값일 뿐입니다. 이 두 가지가 본 프레임의 실증적 공백입니다.
참고문헌 및 출처
1. 젠스타메이트 리서치센터. 「2026년 1분기 전국 물류센터 시장 리포트」 및 [ISSUE CHECK] 해설(2026. 5. 22) — 수도권 상온시설 공실률 약 10.0%(전 분기 −0.4%p, 전년 동기 −8.4%p), 수도권 상온 물류센터 약 7.4%, 저온 46.5%(전 분기 +0.5%p), 2026년 1분기 전국 거래 약 8,336억 원·12.2만 평, 수도권 약 7,472억 원·10.1만 평(전년 동기 대비 각 −48%·−58%), 2026년 수도권 공급 예정 약 69.7만 평·잔여 31건 중 17건 준공 지연 이력. https://blog.genstarmate.com/12895/ (L2 — 민간 리서치기관 집계, 모집단·등급 기준은 기관 자체 정의)
2. 물류신문. 「JLL 코리아, ‘수도권 물류센터 시장 양극화 심화…우량 자산 경쟁 치열’」 — 2025년 말 기준 프라임 물류센터 공실률이 일반 A급 자산 대비 약 10%p 낮게 형성. https://www.klnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=322012 (L2 — 보도, 원자료는 JLL 코리아 리서치)
3. 물류신문. 「수도권 물류부동산 시장 2026년 역대 최저 공급 예고」 — 2026년 평균 공실률 10% 초반 전망, Grade A 연간 공급량 전망. https://www.klnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=319777 (L2 — 보도)
4. Area Development Research Desk. ‘2026 Outlook: The Warehouse Market Isn’t Growing — It’s Sorting Itself’ (2026 Q2) — 미국 산업용 공실률 6% 중반, 노후 건물發 순흡수 약 −1억 sf, 2026년 준공 물량 2023년 정점 대비 약 −40%, 스펙 개발에서 build-to-suit로 전환. https://www.areadevelopment.com/distribution-warehousing/q2-2026/2026-outlook-the-warehouse-market-isnt-growing-its-sorting-itself.shtml (L2 — 업계지 종합, 원자료는 CBRE·JLL·Cushman & Wakefield·Colliers 각 전망)
5. CBRE. ‘U.S. Real Estate Market Outlook 2026 — Industrial’ — 노후 자산의 마이너스 순흡수와 신축 고사양 자산의 초과 성과, 구조적 분리 진단. https://www.cbre.com/insights/books/us-real-estate-market-outlook-2026/industrial (L2 — 중개법인 리서치)
6. CommercialCafe. ‘April 2026 Industrial Report: Growing Demand for New Warehousing Spaces Amid Automation Adoption’ — 2000년 이전 준공·유효 층고 30ft 미만·10만 sf 이상 벌크 창고 재고 30억 sf 초과, 해당 세그먼트 공실률 약 2년 사이 거의 2배. https://www.commercialcafe.com/blog/national-industrial-report-april-2026/ (L2 — 업계 리서치, 세그먼트 정의는 발간 기관 기준)
7. Link Logistics. ‘Warehouse Automation Infrastructure: A Practical Guide for Logistics Operations’ — 전력·유효 층고·바닥 평탄도는 준공 이후 변경이 어렵고 비용이 큼, AS/RS는 높은 층고와 엄격한 평탄도 공차 요구. https://www.linklogistics.com/news-insights/industrial-real-estate-101/warehouse-automation-infrastructure-guide-for-logistics-operations/ (L2 — 물류 리츠 발간 실무자료)
8. CBRE UK. ‘Pressure on warehouse upscaling in logistics real estate’ — 임차인 요구 사양의 하한 상승과 기존 재고의 상대적 밀림(업스케일링 압력). https://www.cbre.co.uk/insights/reports/pressure-on-warehouse-upscaling-in-logistics-real-estate (L2 — 중개법인 리서치)
9. Prologis Research. ‘Applied Automation in the Warehouse Boosts Value Across Stakeholders’ — 자동화 보급과 물류 부동산 진부화의 관계, 유연형 자동화의 확산이 진부화에 미치는 영향은 제한적이라는 반대 시각 포함. https://www.prologis.com/insights-news/research/applied-automation-warehouse-boosts-value-across-stakeholders (L2 — 물류 리츠 리서치, 본문의 반대 증거로 함께 표기)
10. 대신증권 리서치센터. 「Global Real estate Issue ⑫ [한국] 물류센터 시장 — 성장기를 지나 성숙기로」(2025. 11) — 2010년 이후 물류창고 인허가 연평균 약 141만㎡, 2020년 약 529만㎡, 2021년 약 1,030만㎡, 2022년 약 1,403만㎡. http://money2.daishin.com/PDF/Out/intranet_data/Product/ResearchCenter/Report/2025/11/55710_kr_logistics_f11.pdf (L2 — 증권사 리서치, 원자료는 국토교통부 건축 인허가 통계)
11. 한국데이터경제신문. 「[심층리포트] 물류 로봇 자동화 시대, 스마트물류센터 62곳과 고용 변화」(2026. 9. 8) — 스마트물류센터 인증 2021년 7월 시행 후 2022년 16곳→2025년 말 누적 62곳, 인증 시 4개 금융기관 대출이자 0.5–2%p 지원, CJ올리브영 경산 공정 약 90% 자동화·1등급 본인증, BGF리테일 약 2,200억 원 부산 스마트물류센터, 쿠팡 3년 1,200억 원 AI·로봇 투자, CJ대한통운 2026년 휴머노이드 단계 적용. https://www.dataeconomy.co.kr/news/articleView.html?idxno=42435 (L2 — 보도, 원자료는 국토교통부·전자신문 등)
12. 국토교통부·국가물류통합정보센터(NLIC). 「물류창고업 등록현황(업태별·지역별)」 및 「물류창고업 등록제 안내」 — 바닥면적 합계 1,000㎡ 이상 보관시설 등록 의무, 업태별·지역별 등록 통계. https://www.nlic.go.kr/nlic/WhsStatsWarehouseBC.action (L1 — 공공 통계·정부 시스템)
13. 공공데이터포털. 「행정안전부_물류창고업체」 오픈 데이터 — 창고 소재지·면적·등록 정보. https://www.data.go.kr/data/15006668/fileData.do (L1 — 공공 데이터 명세)
14. 건축서비스산업 정보체계(건축HUB). 「건축물대장 정보 서비스 OPEN API」 — 준공연도·주용도·연면적·층수 등 빈티지 구분의 기초 변수. https://www.hub.go.kr (L1 — 공공 API)
15. 국토교통부. 「실거래가 공개시스템 오픈 API」 — 준공 연차 구간별 거래가격 궤적 비교용. https://www.data.go.kr (L1 — 공공 API)
16. Johansen, L. (1959). ‘Substitution versus Fixed Production Coefficients in the Theory of Economic Growth: A Synthesis’. Econometrica, 27(2), 157–176. — 퍼티-클레이(putty-clay) 개념. 투자 이전에는 기술 조합 선택이 자유롭지만 자본 형성 이후에는 고정된다는 논지. (L1 — 학술 원논문)
17. Solow, R. M. (1960). ‘Investment and Technical Progress’. In K. J. Arrow, S. Karlin, & P. Suppes (Eds.), Mathematical Methods in the Social Sciences. Stanford University Press, 89–104. — 기술 진보가 신규 자본재에 체화된다는 빈티지 자본 모형. (L1 — 학술 원논문)
18. Salter, W. E. G. (1960). Productivity and Technical Change. Cambridge University Press. — 산업 생산성이 설비의 연식 구성(vintage structure)으로 결정된다는 실증적 정식화. (L1 — 학술 고전)
19. 감정평가 실무 일반(감가수정 3분류). — 물리적 감가·기능적 진부화·경제적 진부화의 구분. 본문은 물류창고의 사양 미달을 ‘기능적 진부화’로 위치시킴. (L1 — 감정평가 표준 개념. 개별 평가의 적용 방법은 감정평가사의 판단 사항)
20. Mordor Intelligence. 「물류 자동화 시장 — 규모, 기업 및 성장」 — 2026년 물류 자동화 시장 약 907억 2,000만 달러, 2031년 약 1,327억 4,000만 달러, CAGR 약 7.91%. https://www.mordorintelligence.kr/industry-reports/logistics-automation-market (L2/L3 — 민간 시장조사, 기관별 정의·추정치 편차 큼)
※ L태그 표기 — L1: 공개 1차 자료(공공 통계·정부 시스템·공공 API 명세·학술 원논문·표준 개념) / L2: 통념·보도·기관 리서치 / L3: 추정·확인 필요. 국내 공실률(상온시설 약 10.0%, 상온 물류센터 약 7.4%, 저온 46.5%)·거래 규모·공급 예정 물량은 젠스타메이트 리서치센터의 2026년 1분기 집계 기준이며(L2), 조사기관마다 모집단·등급 정의·집계 시점이 달라 다른 기관 수치와 직접 비교되지 않습니다. ‘프라임 대 A급 10%p’는 JLL 코리아 인용 보도 기준(L2)이고, 미국 관련 수치(공실률 6% 중반, 노후 건물 순흡수 약 −1억 sf, 벌크 노후 재고 30억 sf 초과 및 해당 세그먼트 공실률 2년 내 약 2배, 2026년 준공 −40%)는 CBRE·업계지 인용 기준(L2)으로 원 보고서의 정의와 기준일을 반드시 확인하시기 바랍니다. 인허가 면적(2010년 이후 연평균 약 141만㎡, 2020년 약 529만㎡, 2021년 약 1,030만㎡, 2022년 약 1,403만㎡)은 증권사 리서치 인용 기준이며 원자료는 국토교통부 건축 인허가 통계입니다(L2). K-VNT Index와 네 축(V1 물리 사양·V2 자동화 수용력·V3 개조 경제성·V4 수요 매칭), 산식, 표의 A·D 값 및 K-VNT 52.5·29.3·12.0·4.4는 전부 필자가 구조를 설명하기 위해 제시한 독자 분석 프레임이자 가정치이며, 공인된 표준지표도 관측된 시장 전망도 아닙니다(L3). A의 가중치와 D의 정규화 방법을 바꾸면 자산군 간 격차가 달라집니다. 특히 국내에는 준공 연차별로 물류센터 공실률·임대료를 분리 집계한 공개 통계가 없으며, 본문이 인용한 ‘프라임/A급’ 구분은 조사기관의 등급 구분이지 준공 연도 구분이 아닙니다 — 이것이 본 프레임의 가장 약한 고리입니다. 또한 저온 물류센터 46.5%는 빈티지가 아니라 용도 특수성(설비 투자비·운영비·수요층 협소)에서 비롯된 수치이므로 본 프레임의 증거가 아니라 대비를 위한 참조값입니다. 자동화 보급이 물류 부동산 진부화에 미치는 영향이 제한적이라는 반대 시각(Prologis Research)도 함께 표기했으며, 본지는 연식이 공실을 가르는 유일한 변수라는 강한 주장을 하지 않습니다. 이론 부분은 Johansen(1959)·Solow(1960)·Salter(1960)에 근거하나(L1), 본지가 이를 2026년 한국 물류 부동산에 적용한 방식은 검증되지 않은 독자 해석입니다. 언급한 공공 오픈 API의 제공 항목·범위·갱신주기는 각 포털의 최신 명세로 확인하시기 바랍니다.
면책 — 본 기사는 정보 제공 및 산업용 부동산 시장 구조 분석을 목적으로 하며, 특정 부동산·지역·물류시설·기업·금융상품에 대한 투자 권유나 매매·임대차·중개의 청약·유인이 아닙니다. 수익이나 손실 보전을 보장하지 않으며, 공실률·임대료·자산가격의 향후 경로를 예측하지 않습니다. 개별 물류시설의 유효 층고·바닥 하중·평탄도·기둥 간격·수전 용량 등 사양은 반드시 건축물대장·설계도서·현장 실사로 직접 확인하시기 바라며, 본문의 자산군 구분과 지수 값은 실제 개별 자산의 성능을 의미하지 않습니다. 본문의 통계·제도·API 관련 서술은 기사 작성 시점의 공개 자료 기준이므로 실제 의사결정 전에는 국토교통부·국가물류통합정보센터·해당 조사기관의 최신 공표 자료로 확인하시기 바랍니다. 본문은 투자자문·법률자문·세무자문·감정평가·건축 구조 진단이 아니며, 실제 매입·임대·개조 판단은 반드시 해당 분야 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다. 본문에 인용된 정부기관·공공기관·조사기관·중개법인·리츠·언론사·개별 기업은 필자 또는 용유미닷컴과 제휴·자문·검증 관계가 없는 독자 분석 대상입니다.