보증금은 임대인의 대출이었습니다 — 전세→월세 전환 진도지수(K-JWT Index)

전세가 사라지는 속도 — 전세→월세 전환 진도지수 K-JWT의 네 축과 소진 시나리오(자료: 한국부동산원 주간 아파트가격 동향 2026년 9월 1주 · 국토교통부 실거래가 집계 인용 보도 · 독일 BGB §551 · 영국 Tenant Fees Act 2019 · Ambrose & Kim(2003) · Modigliani & Miller(1958) 종합, L1/L2/L3)

이번 주 숫자부터 정리하겠습니다. 한국부동산원 2026년 9월 1주(9월 7일 기준) 조사에서 전국 아파트 매매가격지수는 0.08%, 전세가격지수는 0.10% 올랐습니다. 서울 매매는 0.20% 상승해 전주 0.22%보다 오름폭이 줄었습니다. 서울 일부 지역에서는 조정 매물의 하락 거래가 있었지만, 대단지와 역세권 선호 단지가 지수를 끌어올렸습니다(L1/L2 — 한국부동산원 주간동향 인용 보도).

브리핑을 이 숫자로 끝내면 매주 같은 문장이 반복됩니다. “상승폭이 둔화됐습니다.” 그러나 이번 주 표에서 제가 오래 들여다본 칸은 매매가 아니라 전세였습니다. 전세가 매매보다 더 올랐다는 사실 자체보다, 그 지수가 대표하는 모집단이 빠르게 줄고 있다는 사실이 더 중요하기 때문입니다.

서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 2026년 1–6월 52.0%로, 전년 같은 기간 43.9%에서 1년 새 8.1%포인트 올랐습니다(L2). 아파트를 포함한 서울 전체 주택 임대차로 넓히면 70.0%(2026년 1–4월 누계, 전년 동기 63.6%)이고, 비아파트만 보면 78.1%입니다(L2). 전세가격지수는 여전히 발표되지만, 그 지수가 설명하는 계약은 서울 임대차의 3분의 1쯤으로 좁아졌습니다.

그래서 이번 주 브리핑의 질문은 이것입니다. 전세는 왜 사라지고 있으며, 그 속도는 얼마나 되는가. 저는 이 질문이 ‘임대차 3법’이나 ‘전세사기’ 같은 사건의 문제가 아니라 조달 구조의 문제라고 봅니다. 그리고 조달 구조는 사건보다 훨씬 천천히, 훨씬 되돌리기 어렵게 움직입니다.

이론 — 전세는 임대차 계약이 아니라 금융 계약입니다

전세를 ‘보증금이 큰 월세’로 이해하면 지금 벌어지는 일이 설명되지 않습니다. 앰브로즈와 김(Ambrose & Kim, 2003)은 한국의 전세를 임대차와 대출이 한 장의 계약서에 묶인 복합 계약(lease-cum-loan)으로 모형화했습니다. 임차인은 주거 서비스를 사는 동시에 임대인에게 무이자로 돈을 빌려주고, 임대인은 그 돈을 받는 대가로 임대료를 포기합니다(L1 — 학술 원논문).

이 구조에서 임대인이 얻는 것은 임대 수입이 아니라 조달입니다. 은행에서 빌리면 이자를 내야 하지만 임차인에게 빌리면 이자 대신 거주권을 주면 됩니다. 전세가 한국에서 반세기 넘게 지속된 이유는 정서나 관습이 아니라, 제도권 금융이 부족하던 시기에 이 조달 경로가 은행보다 쌌기 때문입니다.

여기서 모딜리아니와 밀러(Modigliani & Miller, 1958)의 자본구조 무관련성 정리를 뒤집어 읽으면 유용합니다. 마찰이 없는 세계에서는 어떤 수단으로 조달하든 자산의 가치는 같습니다. 그러나 세금·규제·파산비용·정보비용 같은 마찰이 존재하는 순간, 조달 수단의 선택이 실물 의사결정을 바꿉니다(L1 — 학술 고전). 한국 임대차 시장은 이 정리의 대우(對偶)를 실시간으로 보여 주는 실험실입니다. 조달 경로 하나가 막히면 임대인은 다른 경로로 갈아타고, 그 갈아타기의 결과가 계약 형태의 변화로 나타납니다.

전월세전환율 — 두 개의 부등식이 동시에 성립해야 전세가 존재합니다

전세와 월세를 잇는 가격이 전월세전환율입니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율, 즉 보증금의 암묵 이자율입니다. 전세라는 제도가 살아 있으려면 두 개의 부등식이 동시에 성립해야 합니다.

첫째, 전환율 > 임대인의 대체 조달금리여야 합니다. 그래야 임대인이 “월세를 받느니 보증금을 받아 그 돈으로 다른 데 쓰는 편이 낫다”고 판단합니다. 둘째, 전환율 > 임차인의 전세대출 금리여야 합니다. 그래야 임차인이 “월세를 내느니 대출 이자를 내고 전세를 사는 편이 낫다”고 판단합니다. 두 부등식이 함께 성립하는 구간에서만 전세는 양쪽 모두에게 합리적입니다.

문제는 첫 번째 부등식입니다. 임대인의 대체 조달금리는 시장금리만으로 정해지지 않습니다. 규제지역 지정, 담보인정비율 제한, 토지거래허가, 대출 총량 관리가 겹치면 임대인이 ‘보증금으로 조달해 다음 자산을 사는’ 경로 자체가 닫힙니다. 조달의 가격이 아니라 가능 여부가 막히는 것입니다. 그 순간 보증금은 임대인에게 ‘싼 돈’이 아니라 만기에 반드시 돌려줘야 하는 부채로만 남습니다. 남는 선택은 하나입니다 — 월세로 받는 것.

글로벌 — 보증금이 커지지 못하게 막아 둔 나라들

해외 임대차 제도를 보면 한국 전세의 특이성이 선명해집니다. 대부분의 나라는 보증금을 월세의 배수로 제한합니다. 주택 가격의 배수가 아닙니다.

독일은 민법(BGB) 제551조로 보증금(Kaution)을 월 순임대료의 3개월분 이내로 제한하고, 임차인은 이를 3회 분할 납부할 수 있으며, 임대인은 보증금을 자기 재산과 분리해 예치할 의무를 집니다(L1 — 법령 원문). 영국은 임차인수수료법(Tenant Fees Act 2019)으로 연 임대료 5만 파운드 미만 계약의 보증금을 5주치 임대료 이내로 묶고, 정부 승인 보증금 보호제도에의 예치를 강제합니다(L1 — 법령). 두 나라 모두 보증금이 임대인의 운전자금이 되는 것을 구조적으로 차단했습니다.

반대 사례도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코(anticrético)는 주택 가격의 상당 비율을 무이자로 예치하고 임대료 없이 거주하는 제도로, 전세와 경제적 실질이 거의 같습니다. 다만 이 제도는 제도권 금융이 얕고 인플레이션이 높은 환경에서 유지돼 왔고, 규모와 표준화 수준은 한국과 비교할 수 없습니다(L2 — 지역 연구 문헌, 통계 기준 상이).

여기서 읽어야 할 함의는 “외국처럼 하자”가 아닙니다. 보증금의 크기가 월세의 배수로 묶여 있는 제도에서는 ‘전월세 전환’이라는 현상 자체가 성립하지 않는다는 점입니다. 전환은 보증금이 조달 수단일 만큼 클 때만 존재하는 한국 고유의 이행 과정이며, 그 이행은 한 번 끝나면 되돌아오지 않습니다. 독일과 영국이 3개월·5주로 되돌아간 역사가 없듯이 말입니다.

국내 — 이번 주 숫자 뒤에 있는 네 개의 좌표

이 표에서 가장 먼저 눈에 들어와야 하는 것은 아파트와 비아파트의 격차입니다. 비아파트는 이미 78.1%로 전세가 예외가 된 시장이고, 아파트는 이제 막 절반을 넘었습니다. 전세사기 이후 빌라·오피스텔에서 전세 회피가 먼저 일어났고, 같은 힘이 시차를 두고 아파트로 옮겨 오는 중이라고 읽는 것이 자연스럽습니다. 서울 아파트 월세 비중은 2017년 4월 34.4%에서 2026년 4월 49.8%로 10년 새 15.4%포인트 올랐는데, 그중 절반 이상이 최근 1–2년에 집중됐습니다(L2 — 집계 기관·기간 정의가 서로 달라 동일 기준 비교가 아님에 유의).

가속의 직접 계기로는 10·15 대책이 지목됩니다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로 묶으면서 보증금을 지렛대로 쓰는 매수 경로가 차단됐고, 그 결과 전세 매물이 줄고 월세화가 빨라졌다는 것입니다(L2 — 보도 및 업계 해석). 앞 절의 이론 틀에서 보면 이는 첫 번째 부등식이 가격이 아니라 제도로 깨진 사건입니다.

K-JWT Index — 비중이 아니라 ‘진도율’로 보아야 합니다

월세 비중을 그대로 보면 착시가 생깁니다. 비중이 80%를 넘어가면 같은 ‘1%포인트 상승’이 남은 전세 시장에서 차지하는 의미가 훨씬 커지기 때문입니다. 그래서 본지는 남아 있는 전세 대비 얼마가 넘어갔는가를 재는 지표를 제안합니다. K-JWT Index(Jeonse-to-Wolse Transition, 전세→월세 전환 진도지수)입니다.

K-JWT = (당기 월세비중 − 기준기 월세비중) ÷ (100 − 기준기 월세비중) × 100

서울 아파트에 대입하면 (52.0 − 43.9) ÷ (100 − 43.9) × 100 = 14.4입니다. 해석은 이렇습니다 — 1년 사이에 남아 있던 전세 계약의 14.4%가 월세로 넘어갔습니다. 비중 8.1%포인트라는 표현보다 이쪽이 훨씬 무겁게 들리는데, 실제로 더 무겁기 때문입니다.

네 개의 축

J1 조달 대체 압력 — 임대인이 보증금 대신 쓸 수 있는 대체 조달의 가격과 가용성. J2 경로 차단 — 규제지역·허가구역·대출 규제로 보증금 활용 경로가 막힌 정도. J3 전환 가격 스프레드 — 전월세전환율에서 임차인 전세대출 금리를 뺀 값으로, 양수이면 임차인도 월세로 기웁니다. J4 재고 잠금 — 전세 매물 감소율과 갱신계약 비중으로 본 존량의 경직성.

진도율이 유지된다고 가정하면 잔여 전세가 절반으로 줄기까지 걸리는 시간은 다음과 같습니다. 복리 소진 가정이며 전부 가정치(L3)입니다.

현재 속도가 유지되면 2030년 무렵 서울 아파트 전세는 지금의 절반이 됩니다. 전세가격지수가 대표하는 모집단이 그만큼 얇아진다는 뜻이고, 지수의 변동성은 커지지만 설명력은 떨어진다는 뜻이기도 합니다. 이번 주 “전세 0.10% 상승”이라는 숫자를 5년 뒤에도 같은 무게로 읽어서는 안 되는 이유입니다.

프롭테크 설계 — 공공 오픈 API로 주 단위 추적이 가능합니다

K-JWT는 새 데이터를 수집하지 않고도 산출됩니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 전월세 자료 조회 서비스는 계약별 보증금·월세·면적·계약구분(신규·갱신)·갱신요구권 사용 여부를 제공합니다. 여기에 서울 열린데이터광장의 부동산 전월세가 정보, 건축물대장 정보 서비스(건축물 용도·준공연도 결합), 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)의 전월세전환율 통계를 붙이면 J1–J4 네 축이 모두 채워집니다. 산출 단위는 자치구 × 용도 × 준공연차가 적절합니다 — 전환은 시장 전체가 아니라 노후 소형 평형에서 먼저 일어나기 때문입니다(L3 — 가설).

용유미의 현장 해석 — 실행 세 가지

첫째, 임대인에게는 ‘전환’이 아니라 ‘조달 재설계’를 물으십시오. 현장에서 가장 흔한 상담은 “전세를 월세로 돌릴까요”입니다. 그러나 답을 정하는 변수는 임대료가 아니라 보증금 반환 자금의 출처입니다. 만기에 돌려줄 돈을 어디서 마련하는지 먼저 확정하지 않으면, 월세 전환은 수익 개선이 아니라 유동성 시점만 뒤로 미루는 선택이 됩니다. 저는 상담 첫 장에 임대료 표가 아니라 향후 24개월 보증금 만기 캘린더를 놓기를 권합니다.

둘째, 임차인에게는 전환율과 대출금리를 나란히 계산해 보여 주십시오. “월세가 아깝다”는 감각은 전환율이 대출금리보다 높을 때만 타당합니다. 두 숫자를 같은 표에 올리면 대화가 정서에서 계산으로 옮겨 가고, 보증금 규모를 줄이고 월세를 늘리는 중간 조합이 합리적 선택지로 떠오르는 경우가 적지 않습니다. 이때 반드시 함께 확인할 것은 금리가 아니라 보증금 회수 안전성입니다 — 선순위 채권, 보증 가입 가능 여부, 등기부 변동 이력입니다.

셋째, 중개·자문 실무의 지표를 ‘비중’에서 ‘진도율’로 바꾸십시오. 담당 지역의 월세 비중이 55%인지 60%인지는 영업 판단을 거의 바꾸지 못합니다. 그러나 “남은 전세 중 올해 몇 %가 넘어갔는가”는 내년의 매물 구성과 상담 유형을 직접 예고합니다. 진도율이 높은 구에서는 보증금 반환 상담과 월세 산정 상담이 늘고, 낮은 구에서는 전세 갱신과 보증 관련 상담이 남습니다. 같은 서울 안에서도 이 분화는 이미 시작됐습니다.

반증 조건 — 이 프레임이 틀렸다면 이렇게 드러납니다

본지의 명제는 “서울 임대차의 월세화는 임차인 선호 변화가 아니라 임대인의 조달 유인 소멸에서 비롯되며, 따라서 되돌리기 어렵다”입니다. 반증 가능해야 주장입니다.

Kill-criteria — 향후 네 개 분기(2026년 4분기–2027년 3분기) 동안 서울 아파트의 K-JWT 진도율이 0 이하로 돌아서고(월세 비중의 절대 감소), 동시에 전월세전환율이 임차인 전세대출 평균금리를 상회하는 상태가 두 분기 이상 지속된다면, 이 프레임은 기각되어야 합니다. 그 경우 월세화는 조달 구조가 아니라 일시적 금리·규제 국면의 함수였다는 뜻이며, 처방은 제도 설계가 아니라 경기 대응 쪽으로 옮겨 가야 합니다. 반대로 규제지역 해제 이후에도 진도율이 양수를 유지한다면 비가역성 가설이 강화됩니다.

가장 약한 고리 — 본지는 전월세전환율과 임대인 대체 조달금리의 시계열을 직접 대조해 검증하지 못했습니다(L3). 본문의 두 부등식은 논리적으로 정합하지만, 실제로 임대인이 그 스프레드를 보고 의사결정을 하는지는 관찰이 아니라 추론입니다. 또한 인용한 월세 비중 수치들은 집계 기관·기간·모집단 정의가 서로 달라(아파트 1–6월 / 전체 주택 1–4월 / 비아파트 1–6월) 한 표에 나란히 놓았을 뿐 동일 기준 비교가 아닙니다. K-JWT 값 14.4는 이 서로 다른 기준 중 ‘서울 아파트 1–6월’ 한 계열로만 산출한 값이며, 기준기를 바꾸면 크기가 달라집니다 — 방향은 견고하나 크기는 정의에 민감합니다.

임대차 시장과 가격 형성에 대한 해석은 용유미닷컴 칼럼에서 이어집니다. 앞선 분석으로는 부동산 가격발견 시차 지수(K-PDL Index)를 함께 보시면 — 한쪽은 같은 자산을 두 시장이 다른 시점에 가격에 반영하는 문제를, 이 글은 같은 자산을 두 계약 형태가 다른 방식으로 조달하는 문제를 다룹니다 — 지수가 시장을 얼마나 늦게, 얼마나 좁게 대표하는지가 나란히 보입니다. 보유 물건의 보증금 만기 구조나 월세 전환 타당성 검토가 필요하시면 상담문의로 연락 주시기 바랍니다.