창고는 남는데 전기는 모자랍니다 — 파워드 셸과 K-PSX Index

2026년 상반기 수도권 물류센터 시장의 숫자를 먼저 보겠습니다. 저온 물류센터 평균 공실률 33.7%, 상온 12.3%입니다(L2). 직전 반기 대비 각각 2.6%p, 1.0%p 낮아졌으니 방향은 개선입니다. 그런데 같은 통계 안에 이런 항목이 있습니다. 서북권 저온 물류센터 공실률 70.0% — 직전 반기보다 오히려 7.8%p 올랐습니다(L2). 열 곳 중 일곱 곳이 비어 있다는 뜻입니다.

같은 시각, 정확히 반대편의 숫자가 있습니다. 2024년 8월부터 2025년 6월 사이 수도권에 접수된 데이터센터 전력계통영향평가 신청은 195건, 최종 승인은 4건 수준으로 보도됐습니다. 승인률로 환산하면 2% 안팎입니다(L2). 짓겠다는 사람은 줄을 섰는데 전기를 받지 못해 삽을 못 뜹니다.

한쪽은 공간이 남아서 문제고, 다른 한쪽은 전기가 없어서 문제입니다. 둘 다 ‘산업용 부동산’이라는 같은 이름표를 달고 있습니다. 그런데 시장이 지금 하고 있는 유일한 전환은 저온을 상온으로 낮추는 컨버전입니다(L2). 냉동설비를 뜯어내고 일반 창고로 돌리는 작업이지요.

오늘 제가 던지는 질문은 이것입니다. 왜 전환의 방향은 언제나 아래쪽인가. 전력 집약도가 더 높은 쪽으로 올라가는 경로는, 왜 검토 대상에도 오르지 않는가.

공간은 남고 전력은 모자랍니다 — 산업용 부동산의 병목이 자리를 옮겼습니다 (자료: 물류센터 시장 리서치 및 전력계통 관련 보도 종합, L2)

먼저 사실관계 — 두 시장은 정확히 반대로 움직였습니다

수도권 물류센터 시장은 대규모 공급기가 끝난 뒤 소강 국면에 있습니다. 2026년 상반기 신규 공급은 17만 5,068평으로 직전 반기 대비 8% 줄었습니다(L2). 2023년 상반기 신규 공급이 100만 평에 육박했던 것과 비교하면 규모 자체가 다른 국면입니다. 2025년 상반기에는 직전 반기 대비 74% 급감했다는 집계도 있습니다(L2). 공급이 줄면서 공실률은 정점을 지나 완만히 내려오고 있고, 임대료는 일부 구간에서 반등 신호가 관측됩니다(L2).

다만 상온과 저온의 격차는 좁혀지지 않았습니다. 상온은 12.3%로 정상 범위에 근접했지만 저온은 33.7%, 서북권은 70.0%입니다. 저온 수요 회복이 더딘 상황에서 일부 센터는 저온 구역을 상온으로 전환하는 컨버전을 진행하고 있습니다. 이는 냉동·냉장 설비 투자 위축으로 이어진다는 우려도 함께 제기됩니다(L2).

전력 쪽은 어떨까요. 산업통상자원부 기준으로 데이터센터 입지의 약 60%, 전력수요의 약 70%가 수도권에 집중돼 있고, 상업용 코로케이션 데이터센터는 79%가 수도권입니다. 국내 민간 데이터센터의 73.4%가 서울·경기·인천에 몰려 있다는 집계도 있습니다(L2). 전력 수요가 존재해도 물리적 송전망 여유가 없으면 건설 자체가 불가능한 구조입니다.

여기에 제도가 겹칩니다. 분산에너지 활성화 특별법은 일정 규모 이상 전력을 사용하는 사업(데이터센터 등)에 대해 전력계통영향평가를 받도록 하고 있습니다(L1). 취지는 계통 안정입니다. 다만 업계에서는 이 평가로 수도권 건설이 어려워질 경우 연간 최대 1조 원 규모의 산업 손실이 발생할 수 있다는 주장도 제기됐습니다(L2 — 이해관계자 추정이므로 그대로 사실로 받아들이기는 어렵습니다).

이론 — 가격이 아니라 배급으로 나누는 시장에서 무슨 일이 벌어지는가

지금 수도권 전력 시장은 경제학이 오래 다뤄 온 특수한 상태에 있습니다. 가격이 아니라 행정 심사와 대기 순번으로 자원을 배분하는 상태입니다.

마틴 와이츠먼(Martin Weitzman)은 1977년 논문에서 ‘가격 기구와 배급(rationing) 중 무엇이 필요한 사람에게 재화를 더 잘 전달하는가’를 물었습니다. 그의 결론은 조건부였습니다. 수요의 긴급성 편차가 크고 지불능력 편차도 클 때, 가격만으로는 ‘가장 필요한 사람’이 아니라 ‘가장 지불능력 있는 사람’에게 재화가 갑니다(L2). 전력계통 접속은 지금 정확히 이 상태입니다. 하이퍼스케일 사업자는 지불능력이 충분하지만, 계통 용량은 돈으로 즉시 살 수 없습니다. 결과적으로 희소성이 가격이 아니라 ‘순번’이라는 비가격 자산에 축적됩니다.

여기에 윌리엄 비크리(William Vickrey)의 혼잡 이론을 겹치면 그림이 선명해집니다. 혼잡한 네트워크에서는 이미 진입해 있는 주체와 새로 진입하려는 주체 사이에 비대칭적 지대(rent)가 발생합니다(L2). 기존 접속권은 그 자체로 가치를 갖습니다.

세 번째 축은 실물옵션입니다. 셔리든 타이트먼(Sheridan Titman)은 1985년 ‘불확실성 하의 도시 토지 가격’에서, 개발을 미루는 것 자체가 옵션 가치를 갖는다는 점을 보였습니다. 캐포자와 헬슬리(Capozza & Helsley, 1990)는 도시 성장 하의 토지 가격을 옵션 구조로 정식화했습니다(L2). 이 관점에서 보면 저온 구역을 상온으로 되돌리는 컨버전은 ‘옵션 행사’가 아니라 ‘옵션 소멸’입니다. 냉동설비를 뜯어내는 순간, 그 건물이 가진 고전력·고열부하 이력과 설비 기반은 회수되지 않는 방식으로 사라집니다.

그리고 북미·유럽 데이터센터 시장에는 이 세 갈래가 만나 만들어진 상품 범주가 이미 존재합니다. 파워드 셸(powered shell)과 파워드 랜드(powered land)입니다. 전산 설비 없이 전력 인입과 계통 접속만 확보된 껍데기를 별도 자산으로 거래하는 시장입니다(L2). 접속이 병목이 된 시장에서, 껍데기는 껍데기가 아니라 순번의 증서였습니다.

글로벌 사례 — 모라토리엄이 걸린 도시에서 값이 오른 것은 신규 부지가 아니었습니다

① 아일랜드 더블린 — 사실상의 접속 동결

아일랜드 계통운영자 EirGrid는 더블린 권역의 계통 제약을 이유로 신규 데이터센터의 계통 접속을 사실상 제한해 왔습니다. 2028년 전후까지 신규 접속이 극히 제한적이라는 것이 시장의 통용 인식입니다(L2 — 정책 문서의 정확한 적용 범위·예외 조건은 원문 확인이 필요합니다). 결과는 예측 가능했습니다. 이미 접속을 확보한 기존 시설의 가치가 신규 부지보다 빠르게 올랐습니다.

② 네덜란드 암스테르담·하를레머메이르 — 건축 자체를 멈춤

암스테르담과 인접 하를레머메이르는 2019년 신규 데이터센터 건축 허가를 일시 중단했습니다. 이후 조건부로 재개됐지만 규모·전력효율·열회수에 대한 요구가 붙었습니다(L2). 신규 진입 문턱이 높아질수록 기존 재고의 협상력이 올라간다는 같은 패턴입니다.

③ 싱가포르 — 멈춘 뒤, 배급으로 다시 열었습니다

싱가포르는 2019년부터 사실상의 데이터센터 모라토리엄을 시행했고, 2022년 이후 파일럿 방식으로 제한적으로 재개했습니다. 이후 그린 데이터센터 로드맵을 통해 추가 용량을 단계적으로 배정하는 구조로 전환했습니다(L2 — 배정 용량 수치는 발표 시점별로 달라 원문 대조가 필요합니다). 핵심은 재개의 방식이 ‘자유 허가’가 아니라 ‘배정’이었다는 점입니다. 시장이 아니라 배급으로 열렸습니다.

④ 미국 버지니아 라우던 카운티 — 세계 최대 집적지에서도 대기열

‘데이터센터 앨리’로 불리는 버지니아 라우던 카운티에서도 전력회사 Dominion Energy의 송전 제약으로 신규 접속이 지연되는 상황이 보고됐습니다(L2). 세계에서 가장 데이터센터 친화적인 지역조차 계통이 병목이라는 사실은, 이것이 특정 국가의 규제 문제가 아니라 산업 구조의 문제임을 보여 줍니다.

국내 적용 — 우리는 순번을 자산으로 세어 본 적이 없습니다

국내 시장에도 이 방향의 움직임이 없지는 않습니다. 데이터센터를 편입 자산으로 하는 리츠 상품이 준비되고 있고, 물류센터를 비용이 아닌 자산으로 재정의해 리츠화하려는 시도도 나옵니다(L2). 개별 기업 단위에서는 수도권 전력을 확보한 사례도 보도됐습니다 — 삼성SDS가 동탄에서 20MW를 확보한 건이 대표적입니다(2025년 12월 보도 기준, L2).

그런데 이 사례들의 공통점은 모두 ‘신규 확보’라는 것입니다. 기존 산업용 재고가 이미 들고 있는 전력 자산을 목록화하고 평가한 작업은, 제가 확인한 범위에서는 공개된 것이 없습니다(L3 — 비공개 자료 존재 가능성을 배제하지 않습니다).

저온 물류센터를 다시 보겠습니다. 이 건물들은 무엇을 가지고 있을까요.

첫째, 상시 가동되는 냉동·냉장 부하를 전제로 설계된 수전 설비를 갖고 있습니다. 같은 연면적의 상온 창고보다 계약전력이 큽니다. 둘째, 상당수가 산업단지 또는 물류단지 안에 있고, 이는 곧 변전소와의 거리가 가깝다는 뜻입니다. 셋째, 바닥하중과 기둥 간격이 일반 건축물보다 큽니다. 넷째, 대형 차량 진입 램프와 하역 구조를 갖췄습니다.

그리고 지금 이 건물들의 70%(서북권 기준)가 비어 있습니다.

K-PSX Index — 전력 승계 지수, 다섯 개의 관문

그래서 저는 기존 산업용 자산의 ‘전력 승계 가능성’을 다섯 관문으로 나누어 보는 틀을 제안합니다. K-PSX Index(Power Succession Index, 전력 승계 지수)입니다. 공인된 표준지표가 아니라 필자가 제안하는 분석 프레임임을 먼저 밝혀 둡니다(L3).

반드시 함께 읽어야 할 반증 — 이 논지가 무너지는 지점

제 명제를 스스로 공격하면 이렇습니다.

첫째, 용량의 자릿수가 다릅니다. 저온 물류센터의 계약전력은 통상 수 MW급인 반면, 상업용 데이터센터는 수십 MW, 하이퍼스케일은 수백 MW를 요구합니다. 즉 승계되는 것은 ‘용량’이 아니라 ‘위치와 이력’입니다. 이 구분을 흐리면 논지 전체가 과장이 됩니다(L3).

둘째, 제도적 승계 여부가 불확실합니다. 전력계통영향평가는 신규 수요를 기준으로 판단하므로, 기존 계약전력이 있다고 해서 증설분이 자동으로 면제된다고 볼 근거는 없습니다. 이 부분은 반드시 한전 및 관할 기관에 개별 확인이 필요합니다(L3 — 확인 필요).

셋째, 건축 기준이 다릅니다. 물류창고와 데이터센터는 소방(가스계 소화설비), 내진, 층고, 구획, 보안 기준이 다릅니다. 용도변경 인허가는 별도 절차입니다(L2).

넷째, 더 현실적인 대안이 이미 있습니다. 데이터센터 전환이 아니라 온사이트 전원·에너지저장·수요반응 자원으로서의 활용, 또는 냉동설비를 유지한 채 임차 구조만 재설계하는 편이 대다수 자산에는 더 현실적입니다.

그래서 Kill-criteria를 명시합니다. G2(인근 변전소 여유용량)에서 탈락하면, 나머지 네 관문의 점수가 아무리 높아도 이 검토는 즉시 중단해야 합니다. 순번이 없는 건물은 그냥 빈 창고입니다.

실무 활용 포인트 — 오늘 확인할 수 있는 세 가지 (투자권유 아님)

① 보유·관리 자산의 수전 계약서부터 꺼내십시오. 계약전력(kW)과 수전설비 용량(kVA)이 얼마인지, 여유율이 얼마인지 확인합니다. 이 숫자는 임대차 자료에는 거의 등장하지 않지만, 앞으로 자산 설명의 첫 줄이 될 가능성이 있습니다.

② 인근 변전소와의 거리와 여유 상태를 확인하십시오. 이것이 G2이며, 앞서 말씀드린 Kill-criteria입니다. 확인 방법은 한전 관할 지사 문의가 가장 확실하며, 답이 부정적이면 나머지 검토는 중단하는 편이 시간을 아낍니다.

③ 저온→상온 컨버전을 검토 중이라면, 철거 전에 한 번만 더 세어 보십시오. 냉동설비를 뜯는 결정은 되돌릴 수 없습니다. 실물옵션의 언어로 말하면, 그것은 비용 절감이 아니라 옵션 소멸입니다. 소멸시킬 만한 옵션인지 판단한 뒤에 뜯어도 늦지 않습니다.

맺으며

수도권에서 초고압 송전망과 변전소를 새로 짓는 데는 통상 10년 이상이 걸립니다(L2). 반면 AI 수요는 분기 단위로 움직입니다. 이 간극은 앞으로 몇 년간 좁혀지지 않을 가능성이 큽니다. 간극이 유지되는 동안, ‘이미 접속되어 있다’는 사실 자체가 자산의 성질이 됩니다.

공실률 70%라는 숫자는 무엇이 실패했는지를 말해 줍니다. 하지만 그 건물이 서 있는 자리가 전력망 위 어디인지는 아직 아무도 말해 주지 않고 있습니다. 산업용 부동산을 보는 눈이 다음 단계로 넘어가야 할 지점이 여기라고 생각합니다.