30%는 누구에게나 30%가 아닙니다 — 테헤란로 리모델링활성화구역과 증축여력 K-RHX Index

서울시는 2025년 12월 23일 제18차 건축위원회에서 강남구 테헤란로 일대를 리모델링활성화구역으로 지정하는 안건을 통과시켰습니다. 지정 구간은 강남역사거리부터 포스코사거리까지 약 95만㎡이며, 대상은 준공 후 15년 이상 경과한 노후 업무시설입니다. 구조 안전성 확보를 전제로 기존 연면적의 최대 30%까지 증축이 가능하고, 수직증축과 층수·높이 완화가 함께 적용됩니다(L1).

서울시는 이를 ‘선택형 도시정비’라고 표현했습니다. 전면 철거 중심의 개발에서 벗어나 기존 건축자산을 활용해 도심 기능을 고도화하겠다는 것입니다. 20년 넘게 현장에서 노후 자산의 처분과 재활용을 지켜본 입장에서, 이 결정의 방향은 옳다고 봅니다. 문제는 방향이 아니라 배분입니다.

오늘 제시하려는 명제는 이것입니다. ‘최대 30%’는 구역 안의 모든 건물에 같은 값으로 배포되는 쿠폰이 아닙니다. 그것은 상한선일 뿐이고, 실제로 실현되는 증축량은 그 건물의 기초·구조·코어가 아직 남겨 둔 여력에 비례합니다. 완화되는 것은 규제이지 물리 법칙이 아니기 때문입니다. 그래서 같은 구역 안에서도 자산은 반드시 두 갈래로 갈립니다 — 증축권을 실현할 수 있는 건물과, 권리는 받았지만 그 권리를 쓸 수도 팔 수도 없는 건물입니다.

완화되는 것은 규제이지 물리 법칙이 아닙니다 (자료: 서울시 보도자료, 건축법·시행령, 세빌스코리아·CBRE코리아 인용 보도, URA 개발지침 종합, L1∼L2)

먼저, 법이 정확히 무엇을 완화하는지부터 봅니다

리모델링활성화구역은 근거 없이 만들어진 행정 관행이 아닙니다. 건축법 제5조(적용의 완화)와 같은 법 시행령 제6조가 근거입니다. 15년 이상 된 노후건축물이 일정 비율 이상을 차지하는 지역을 구역으로 지정하고, 구역 안에서 리모델링을 하는 경우 건축위원회 심의를 거쳐 기존 연면적 합계의 30% 범위에서 증축할 수 있도록 각종 건축기준을 완화해 주는 구조입니다(L2 — 지정 요건의 세부 수치와 조문 번호는 최신 법령 원문 확인이 필요합니다).

완화 대상으로 거론되는 조문은 대체로 다음과 같습니다 — 제42조(대지의 조경), 제43조(공개공지 등의 확보), 제46조(건축선의 지정), 제55조(건폐율), 제56조(용적률), 제58조(대지 안의 공지), 제60조(건축물의 높이 제한), 제61조 제2항(공동주택 채광 확보)(L2).

이 목록을 소리 내어 읽어 보시기 바랍니다. 여덟 개 조문 전부가 행정이 그은 선입니다. 조경 면적, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 이격거리, 높이, 채광 — 모두 사람이 정했고 사람이 풀 수 있습니다. 그런데 이 목록에 없는 것이 있습니다. 기초의 지지력, 기존 기둥과 보의 잔여 내력, 내진 성능, 승강기 대수, 수전 용량, 배관 노후도. 이것들은 심의로 완화되지 않습니다. 완화 신청서에 적을 칸조차 없습니다.

이론: 최유효이용의 네 관문 중 실제로 걸리는 곳

감정평가와 CCIM 실무에서 쓰는 최유효이용(Highest and Best Use) 개념은 네 개의 관문을 순서대로 통과시킵니다 — ① 법적으로 허용되는가(legally permissible), ② 물리적으로 가능한가(physically possible), ③ 경제적으로 타당한가(financially feasible), ④ 그중 가장 높은 가치를 내는가(maximally productive).

구역 지정은 이 중 ①번 관문 하나를 열어 준 사건입니다. 매우 중요한 관문이지만, 하나일 뿐입니다. 실무에서 노후 업무시설이 실제로 걸려 넘어지는 곳은 압도적으로 ②번과 ③번입니다. 그리고 두 관문은 서로 얽혀 있습니다 — 물리적으로 불가능한 것은 없습니다, 충분히 돈을 쓰면. 문제는 그 돈을 쓴 뒤에도 ③번이 성립하느냐입니다.

여기서 ‘충분히 돈을 쓰면’의 정체를 뜯어보면 대개 세 항목입니다. 첫째, 기초 보강 — 수직증축은 늘어난 하중을 그대로 지반으로 보냅니다. 둘째, 내진 보강 — 15년 전 설계기준으로 지은 건물에 층을 얹으면 지진하중 산정 자체가 새로 이뤄집니다. 셋째, 코어 재편 — 연면적이 30% 늘면 승강기 대기시간, 피난 계단 폭, 수전 용량, 공조 용량, 화장실 기구 수가 모두 새 기준으로 재계산됩니다. 이 셋 중 어느 하나라도 ‘기존 것을 못 쓴다’는 판정이 나오면, 증축 30%의 실현 비용은 계단식으로 뛰어오릅니다.

다수의 소유자가 간과하는 포인트가 여기 있습니다. 증축 가능 면적은 선형으로 늘지만, 그것을 지탱하는 비용은 계단식으로 뜁니다. 그래서 어떤 건물에는 30%가 아니라 12%가 최적해이고, 어떤 건물에는 증축이 아니라 설비 교체만 하는 것이 최적해입니다.

싱가포르는 같은 문제를 ‘용도 전환’으로 풀었습니다

노후 도심 오피스에 인센티브 용적을 주는 제도는 서울만의 발명이 아닙니다. 싱가포르 도시재개발청(URA)은 CBD Incentive Scheme을 통해 앤슨로드·세실스트리트·셴턴웨이·로빈슨로드·탄종파가 일대의 노후 업무용 건물을 대상으로 총용적률(GPR) 상향을 제공해 왔습니다. 적용 요건으로는 준공 20년 이상, 일정 규모 이상의 대지면적(약 2,000㎡ 수준), 그리고 — 여기가 핵심인데 — 주거·호텔 등이 결합된 복합용도로의 전환 계획이 요구됩니다. 2025년 2월에는 개발지침 회람 형태로 CBD Incentive Scheme 2.0이 제시되었습니다(L2).

싱가포르 설계의 특징은 인센티브를 ‘더 짓는 것’이 아니라 ‘다르게 쓰는 것’에 연동했다는 점입니다. 오피스를 오피스로 남긴 채 면적만 늘리는 데는 보너스를 주지 않습니다. 도심의 야간 공동화를 해소하는 방향 — 즉 주거와 호텔을 섞는 방향 — 으로 갈 때만 용적이 따라옵니다. 이것은 인센티브를 도시가 원하는 결과에 붙인 것이지, 건물의 노후 자체에 붙인 것이 아닙니다.

테헤란로 사례와 대조하면 차이가 선명합니다. 서울시의 이번 지정은 ‘도심 업무기능 고도화’와 ‘업무공간 확충’을 명시적 목적으로 삼았습니다(L1). 강남권역의 낮은 공실률을 고려하면 합리적인 선택입니다. 다만 그 결과로 인센티브의 배분 기준이 ‘무엇으로 바꿀 것인가’가 아니라 ‘얼마나 오래되었는가’에 가깝게 설정됩니다. 노후도는 실현 가능성과 상관관계가 낮은 변수입니다. 오히려 노후할수록 구조 여력이 적을 가능성이 큽니다.

반증: 리트로핏이 언제나 이기는 것은 아닙니다

‘철거보다 리모델링’은 탄소 관점에서 직관적으로 옳게 들립니다. 서울시도 이번 지정의 기대효과로 탄소 저감·자원 절약·도시경관 연속성을 들었습니다(L1). 그러나 이 명제를 정면으로 다툰 사례가 있습니다.

영국 M&S 옥스퍼드 스트리트 플래그십 재건축 건입니다. 2023년 당시 주무장관은 기존 건물에 내재된 탄소(embodied carbon)를 주된 이유로 철거·신축 계획을 불허했습니다. M&S는 이에 불복했고, 2024년 3월 고등법원은 그 불허 결정을 위법으로 판단해 취소했습니다. 법원은 특히 관련 계획정책의 탄소 조항이 기존 건물의 내재탄소까지 포섭하는지에 관한 해석에 오류가 있었다고 보았습니다. 사안은 재결정 절차로 돌아갔고, 2024년 12월 결국 철거·신축이 허가되었습니다. 재결정 단계에서는 ‘대안적 개보수 방안이 반드시 더 적은 내재탄소를 낳는다고 단정할 수 없다’라는 취지의 판단이 제시되었습니다(L2).

이 사건이 우리에게 주는 교훈은 ‘철거가 옳다’가 아닙니다. 리트로핏의 우위는 선언이 아니라 계산으로 입증되어야 한다는 것입니다. 낡은 구조체를 남기기 위해 투입되는 보강 자재·공기 연장·임시 이전 비용까지 합산하면, 어떤 건물에서는 리모델링이 신축보다 탄소도 비용도 더 클 수 있습니다. 실무적으로 검증된 접근법은 하나뿐입니다 — 건물 단위로 계산해 보는 것입니다.

국내 시장은 이미 두 갈래로 갈라지고 있습니다

이 논의가 추상적으로 들리지 않는 이유는 시장이 이미 답을 내고 있기 때문입니다. 세빌스코리아 집계로 2026년 2분기 서울 프라임 오피스 평균 명목임대료는 3.3㎡당 13만 1,300원으로 전년 동기 대비 4.9% 올랐습니다. 그중 강남권역(GBD)은 13만 6,200원으로 6.3% 상승해 도심권역(CBD)의 13만 5,200원을 처음으로 넘어섰습니다. 조사 개시 이후 처음 나타난 역전입니다. 강남권역 공실률은 3개 분기 연속 1.7% 수준입니다(L2).

그런데 같은 분기에 서울 프라임 오피스 전체 공실률은 4.2%로 전 분기 대비 0.2%포인트 상승했고, 도심권역은 6.0%까지 올랐습니다. CBRE코리아 조사에서도 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률은 4.2%로 1.4%포인트 상승했습니다. 반면 신규 임대차 면적은 14만 3,881㎡로 2025년 1분기 이후 가장 컸습니다(L2).

임대료와 공실률이 함께 오르고, 동시에 임차 활동이 활발한 시장. 이 조합은 하나를 뜻합니다 — 임차인이 이동하고 있고, 이동의 기준이 까다로워졌다는 것입니다. 국제적으로 Flight to Quality라 부르는 현상이고, 서울은 그 대표 도시 중 하나로 거론됩니다(L2).

본질적으로 이 문제는 비교 기준의 상승에 기인합니다. 옆 건물이 좋아지면, 과거에는 감수할 만했던 불편 — 느린 승강기, 부족한 전력 용량, 중앙공조 단일 운전, 부족한 주차 — 이 갑자기 이전 사유가 됩니다. 프라임 임대료 상승은 노후 중소형 자산에 자동으로 낙수되지 않습니다. 오히려 더 높은 채점표가 됩니다.

증축권의 값은 결국 Yield on Cost로 환산됩니다

구역 지정을 받은 소유자가 최종적으로 답해야 하는 질문은 ‘몇 %까지 증축이 되느냐’가 아닙니다. 투입한 자본이 시장이 요구하는 수익률보다 높은 현금흐름을 만드느냐입니다.

계산 구조는 단순합니다. 증축·보강에 투입한 자본적 지출(CapEx)로 늘어난 순영업소득(NOI)을 나누면 Yield on Cost가 나옵니다. 이 값이 해당 자산에 적용되는 시장 자본환원율(Cap Rate)보다 의미 있게 높아야 비로소 증분가치가 생깁니다. Yield on Cost가 Cap Rate와 같은 수준에 그친다면, 5억원을 써서 5억원어치 가치를 만든 것 — 즉 공사 기간의 임대료 손실, 금융비용, 설계비, 예비비, 렌트프리와 중개수수료를 감안하면 오히려 마이너스일 수 있습니다(L2).

여기에 금리 환경이 얹힙니다. 최근 기준금리가 2.75% 수준으로 인상된 것으로 보도되고 있으며(L2 — 정확한 결정일과 수치는 한국은행 공표 자료 확인 필요), 금융비용 상승은 Cap Rate를 밀어 올리는 방향으로 작용할 수 있습니다. Cap Rate가 오르면 같은 NOI가 만드는 자산가치는 줄어듭니다. 다시 말해, 증축으로 NOI를 조금 올리는 것만으로는 부족한 국면입니다.

그리고 실무에서 가장 자주 놓치는 항목이 하나 더 있습니다. 공사 기간 중의 임차인입니다. 수직증축과 코어 재편은 운영 중인 건물의 동선·소음·주차를 직접 건드립니다. 신규 임차인을 유치하는 비용보다 기존 우량 임차인을 지키는 비용이 더 싼 경우가 많은데, 증축 공사는 정확히 그 우량 임차인을 흔듭니다. 명목임대료(Nominal Rent)가 아니라 렌트프리·인테리어 지원을 반영한 실질임대료(Effective Rent)로 계산해야 하는 이유입니다.

용유미 CSO 인사이트 — K-RHX Index, 증축여력 5단계 게이트

제가 실무에서 쓰는 판단 순서를 정리해 K-RHX Index(Remodeling Headroom Index, 증축여력지수)로 제안합니다. 공인된 표준지표가 아니라 필자가 제안하는 분석 프레임입니다(L3). 핵심은 ‘30%를 어떻게 다 쓸까’가 아니라 ‘어느 게이트에서 멈추는 것이 최적인가’를 찾는 것입니다.

두 개의 보조 지표를 함께 봅니다. 하나는 잔여내력비(SHR, Structural Headroom Ratio) — 구조검토로 산정된 ‘추가 수용 가능 연면적 ÷ 기존 연면적’입니다. 제도가 허용하는 30%와 이 값의 격차가 곧 그 건물의 진짜 조건입니다. 다른 하나는 코어병목지수(CBI, Core Bottleneck Index) — 승강기·전력·공조·피난 중 가장 먼저 한계에 닿는 항목이 무엇이고 그 항목이 허용하는 증축률은 몇 %인가입니다. 증축률은 언제나 가장 약한 고리가 결정합니다.

덧붙여, 반증 조건도 분명히 해 두겠습니다. 이 프레임이 틀렸다고 판정되는 조건은 이것입니다 — 구역 내 증축 실적이 노후도 순서대로 고르게 나타나고, 구조 여력 차이가 실현 증축률을 설명하지 못한다면 K-RHX의 전제는 기각되어야 합니다. 향후 서울시 건축위원회 심의 결과가 축적되면 검증 가능한 명제입니다.

관련 분석으로는 전력망 용량이 용적률의 실질 상한이 되는 구조를 다룬 전력망 용량과 새로운 용적률(K-GRID Index), 임차인 자산특수성이 임대차 협상력을 결정하는 구조를 다룬 임차인 자산특수성(K-ASX Index)을 함께 보시면 이번 논의의 앞뒤가 이어집니다. 자산별 검토가 필요하시면 상담문의로 남겨 주시기 바랍니다.