세금이 시계를 바꿨다 — ‘보유’에서 ‘거주’로, 2026 세제개편안과 K-ROC Index 5단계

2026년 8월 3일 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」을 두고 시장은 대부분 “세금이 얼마나 오르나”를 계산했습니다. 종부세 기본공제가 거주용 1주택은 12억 원에서 14억 원으로 오르고 비거주 1주택은 9억 원으로 내려간다는 표, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오른다는 표가 사흘 만에 온 인터넷에 깔렸습니다. 모두 맞는 이야기입니다. 그런데 27년간 현장에서 세제 개편을 여덟 번 겪어본 사람의 눈으로 보면, 이번 개편의 본질은 세율표에 있지 않습니다. 이번 개편이 실제로 바꾼 것은 과세의 축(軸)입니다. ‘몇 채를 가졌는가’와 ‘몇 년을 가졌는가’에서, ‘얼마짜리인가’와 ‘몇 년을 살았는가’로 옮겼습니다. 그리고 축이 바뀌면 세금만 바뀌는 것이 아니라 자산의 성격 자체가 바뀝니다.

2026 세제개편안이 바꾼 것은 세율이 아니라 시계다 — ‘보유’ 시계가 멈추고 ‘거주’ 시계가 돌기 시작한다 (자료: 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 2026. 8. 3 및 복수 언론 보도 교차, L1·L2 / 국회 심의 전 정부안)

먼저 못 박아야 할 것 — 이것은 아직 ‘법’이 아닙니다

본론에 들어가기 전에 실무자로서 반드시 먼저 말해야 할 것이 있습니다. 지금 시장에 돌아다니는 모든 숫자는 정부의 ‘개편안’, 즉 국회 심의를 거치지 않은 안(案)입니다. 세법은 정기국회 조세소위에서 조문 단위로 뒤집히는 일이 드물지 않습니다. 특히 이번 개편처럼 2027년·2028년·2029년에 걸쳐 단계적으로 시행되는 설계는, 그 사이의 정치 지형 변화에 그대로 노출됩니다. 그러므로 오늘의 글은 “세금이 이렇게 된다”는 예언이 아니라, “축이 이 방향으로 움직일 때 자산은 어떻게 재편되는가”에 대한 구조 분석입니다. 이 구분을 흐리는 순간 세무 콘텐츠는 곧바로 잘못된 의사결정의 원인이 됩니다.

그럼에도 이 방향성 자체를 가볍게 볼 수 없는 이유가 있습니다. 거주 요건 중심의 과세는 한국이 발명한 것이 아니라, 주요국이 이미 수십 년간 운영해 온 국제 표준에 가깝기 때문입니다. 뒤에서 보겠지만 미국·영국·캐나다는 모두 ‘주된 거주지(principal residence)’를 축으로 양도차익 과세를 설계해 왔습니다. 국제 정합성이 높은 개편은 정권이 바뀌어도 완전히 되돌려지는 경우가 드뭅니다. 속도는 바뀌어도 방향은 잘 바뀌지 않습니다. 실무에서는 이 점이 훨씬 중요합니다.

이론 — 과세의 축이 바뀌면 자산의 ‘물성’이 바뀝니다

부동산 과세를 학술적으로 볼 때 핵심 질문은 “얼마를 걷는가”가 아니라 “무엇을 과세 대상으로 정의하는가”입니다. 보유 기간을 기준으로 혜택을 주는 세제 아래에서, 주택은 ‘가만히 두어도 가치가 축적되는 재화(store of value)’입니다. 소유자는 그 안에 있을 필요가 없습니다. 등기부에 이름을 올려두고 시간을 흘려보내면 공제율이 쌓입니다. 이 구조에서 주택은 사실상 ‘장기 보관이 가능한 금융자산’과 같은 성질을 갖습니다. 지난 20년간 한국에서 ‘똘똘한 한 채’와 갭투자가 동시에 성립할 수 있었던 제도적 뿌리가 여기에 있습니다.

반대로 거주 기간을 기준으로 혜택을 주는 세제 아래에서, 주택은 ‘점유해야만 값이 나오는 재화(occupancy-contingent asset)’가 됩니다. 소유자의 신체가 그 공간 안에 물리적으로 있어야 공제가 적립됩니다. 이 전환이 만들어내는 결과는 세 가지입니다. 첫째, 세후 가치가 소유자별로 달라집니다. 같은 동, 같은 층, 같은 평형의 두 집이 소유자가 거주 가능한가에 따라 다른 값을 갖습니다. 둘째, 유동성이 떨어집니다. 거주 공제가 이전되지 않는 이상, 매수자는 그 집의 적립된 시간을 물려받을 수 없기 때문입니다. 셋째, 임대차와 절세가 정면으로 충돌합니다. 세를 놓으면 현금흐름은 생기지만 시계는 멈춥니다.

글로벌 — 이 설계는 이미 40년 넘게 검증된 문법입니다

미국 — 5년 중 2년, 그리고 ‘주된 거주지’라는 개념의 원형

미국 연방세법 26 U.S. Code §121(Exclusion of gain from sale of principal residence)은 주택 양도차익에 대해 단독 신고자 25만 달러, 부부 합산 신고자 50만 달러까지 과세에서 제외합니다. 조건은 단순하고 강력합니다. 매도일 직전 5년 중 최소 2년을 소유하고, 같은 5년 중 최소 2년을 주된 거주지로 사용했을 것. 소유 요건과 거주 요건이 별개로 병존한다는 점이 핵심입니다. 즉 미국은 “가졌다”와 “살았다”를 처음부터 분리해서 요구해 왔습니다(L1, 연방세법 조문).

실무적으로 이 조항이 미국 주택시장에 남긴 흔적은 뚜렷합니다. 세제 혜택의 단위가 ‘2년’이기 때문에, 미국의 개인 주택 보유 주기는 이 요건에 맞춰 형성되는 경향이 있고, 임대로 돌린 기간은 별도로 안분되어 혜택이 축소됩니다. 세제가 요구하는 최소 거주 기간이 곧 시장의 최소 회전 주기가 됩니다. 우리 개편안이 요구하는 최대 공제 기준이 10년이라는 사실은, 이 논리를 따라가면 한국 1주택 시장의 회전 주기를 10년 단위로 늘리겠다는 선언과 같습니다.

영국 — ‘최종 9개월’과 ‘90박’이라는 정밀한 손잡이

영국의 Private Residence Relief(PRR, Principal Private Residence Relief)는 보유 전 기간을 주된 거주지로 사용했다면 양도소득세를 전액 면제합니다. 여기서 배울 것은 두 개의 미세 조정 장치입니다. 하나는 ‘최종 9개월 규칙’으로, 이사를 나간 뒤 마지막 9개월은 실제로 살지 않았더라도 거주 기간으로 인정합니다. 매도까지의 시차 때문에 선의의 소유자가 불이익을 받는 것을 막는 장치입니다. 다른 하나는 비거주자 요건으로, 2015년 4월 이후 영국 비거주자는 해당 과세연도에 그 주택에서 최소 90박(90 midnights)을 보내야 혜택을 받습니다(L2, 세무 실무 자료 교차).

이 두 장치가 왜 중요한가. 거주 요건 세제의 성패는 세율이 아니라 ‘무엇을 거주로 인정할 것인가’라는 정의(定義)에서 갈리기 때문입니다. 영국은 이것을 ‘밤을 몇 번 잤는가’라는 셀 수 있는 단위로 못 박았습니다. 우리 개편안은 국외 취학·근무를 위한 출국과 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가를 비거주 기간의 예외로 인정하겠다고 밝혔지만, 구체적 판정 기준은 시행령의 몫으로 남아 있습니다. 실무자가 지금 주시해야 할 곳은 개편안 요약표가 아니라 앞으로 나올 시행령과 예규입니다.

캐나다 — 요건보다 무서운 것은 ‘신고 의무’였습니다

캐나다는 Principal Residence Exemption(PRE)으로 주된 거주지의 양도차익을 광범위하게 면제해 왔습니다. 그런데 2016년, 캐나다 국세청(CRA)은 요건을 바꾸는 대신 “면제를 받으려면 매각을 반드시 신고하라”는 절차 의무를 신설했습니다(L1, CRA 공식 발표). 세율도 요건도 그대로 두고 신고 의무만 붙였는데 시장의 행태가 바뀌었습니다. 신고되지 않던 거래가 드러났기 때문입니다.

국내 적용 — 개편안이 실제로 무엇을 언제 바꾸는가

공개된 정부안을 실무 순서로 재배열하면 다음과 같습니다. 아래 표의 모든 수치는 2026년 8월 3일 발표 기준 정부안이며, 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

이 표를 오래 들여다보면 정부가 설계한 두 개의 문(門)이 보입니다. 하나는 ‘실거주 중간가격대 1주택자’를 위한 넓어진 문입니다. 기본공제 14억 원, 양도세 기본공제 10배 상향이 여기에 해당합니다. 다른 하나는 ‘비거주 · 초고가 · 다주택’을 향한 좁아진 문입니다. 기본공제 9억 원, 공정시장가액비율 80%, 세율 2.0%가 여기 있습니다. 그리고 두 문 사이에 서 있는 자산이 가장 많습니다. 실무의 난제는 여기서 시작됩니다.

K-ROC Index 5단계 — 거주 시계를 돌릴 수 있는가

본지는 이 개편에 대응하는 실무 판단 프레임으로 K-ROC Index(Korea Residency-Occupancy Clock, 거주 시계 지수)를 제시합니다. 질문은 단 하나입니다. “이 자산은 거주 시계를 돌릴 수 있는가, 돌린다면 언제부터인가.” 다섯 개의 게이트를 순서대로 통과해야 합니다.

1단계 — 점유 게이트: 지금 그 집에는 누가 살고 있는가

가장 먼저 확인할 것은 세율이 아니라 현관문입니다. 임차인이 있다면 시계는 시작되지 않습니다. 「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권으로 임차인은 2년에 더해 2년, 최장 4년을 요구할 수 있습니다. 임대인이 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있지만, 이 거절권은 사후 손해배상 위험을 동반하는 권리입니다. 실거주 목적으로 갱신을 거절하고도 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. ‘세금을 아끼려고 들어가 산다’는 계획은, 법적으로는 ‘내가 실제로 그 집에서 산다’는 사실로만 방어됩니다.

2단계 — 세대 게이트: 누가 ‘1세대’로 판정되는가

거주 공제는 소유자 개인이 아니라 1세대 단위로 판정됩니다. 부부가 각각 다른 주택에 주민등록을 두고 있는 경우, 자녀가 세대 분리를 했는지, 부모와 합가했는지에 따라 결과가 갈립니다. 그리고 실무에서 반복적으로 무너지는 지점은 여기입니다. 주민등록 이전만으로는 거주를 증명하지 못합니다. 과세 실무에서 거주 사실은 전기·수도·가스 사용량, 카드 사용 지역, 통신 기록, 자녀 학교 배정 같은 생활의 흔적으로 확인됩니다. 앞서 본 캐나다 사례가 알려주듯, 요건보다 무서운 것은 입증 체계입니다.

3단계 — 시계 게이트: D-day를 계산했는가

이 게이트가 이번 개편의 심장입니다. 양도세 장특공제 최대 80%를 거주만으로 채우려면 10년이 필요합니다. 2029년부터 보유공제가 폐지된다면, 그 시점에 거주 이력이 없는 소유자는 공제율 0%에서 다시 시작합니다. 오늘 이 기사가 나가는 2026년 8월 21일에 거주를 시작해야 2036년 8월에 10년이 찹니다. 반대로 말하면, 2029년 시행일에 맞춰 움직이겠다는 계획은 이미 3년을 잃고 시작하는 계획입니다.

4단계 — 기회비용 게이트: 거주 전환의 손익분기는 어디인가

거주로 전환한다는 것은 그 집에서 나오던 임대수입을 포기한다는 뜻입니다. 전세라면 보증금 운용수익을, 월세라면 월 현금흐름을 잃습니다. 동시에 본인이 현재 거주 중인 집의 임차료 또는 그 집을 비웠을 때의 기회수익도 계산에 들어갑니다. 즉 거주 전환은 단일 자산의 의사결정이 아니라 최소 두 채를 동시에 재배치하는 문제입니다. 실무에서는 ‘연간 포기 현금흐름 × 잔여 적립 연수’와 ‘기대 절세액의 현재가치’를 나란히 놓는 것이 출발점입니다. 다만 이 계산의 결과는 자산 규모·소득 구조·가족 구성에 따라 완전히 달라지므로, 반드시 세무 전문가의 개별 검토를 거쳐야 합니다. 본지는 세무자문을 제공하지 않습니다.

5단계 — 가액 게이트: 거주해도 방어되지 않는 구간이 있다

마지막 게이트가 가장 냉정합니다. 거주 요건은 만능이 아닙니다. 종부세 과세 기준이 2028년부터 주택 ‘가액’으로 일원화되고, 1·2주택자 과표 12∼25억 원(시가 약 44.5∼71억 원) 구간 세율이 1.3%에서 2.0%까지 오른다면, 그 집에 실제로 살고 있어도 세부담은 증가합니다. 거주는 공제를 지키는 방패이지 세율을 막는 방패가 아니기 때문입니다. 초고가 구간 자산의 소유자에게 이번 개편은 “살면 덜 낸다”가 아니라 “살아도 더 낸다, 다만 안 살면 훨씬 더 낸다”에 가깝습니다.

용유미 CSO의 인사이트 — 한남동에서 본 이 개편

제가 27년간 현장을 지켜본 한남동·이태원 일대 고급주거 — 한남더힐, 유엔빌리지, 나인원한남 — 는 이번 개편의 교집합에 정확히 놓여 있습니다. 이유는 두 가지입니다. 첫째, 가액이 개편의 표적 구간에 들어갑니다. 둘째, 이 지역 자산의 상당 부분이 임대차로 운용되는 물건입니다. 법인 명의, 해외 체류 소유자, 임대 후 시세차익을 노리는 보유 — 모두 비거주 판정의 위험 구간에 있습니다. 이 두 조건이 겹치면 기본공제는 9억 원으로 내려가고, 공정시장가액비율은 오르고, 세율도 오르고, 거주공제 적립은 0에서 멈춥니다. 네 개의 불리한 조건이 동시에 작동합니다.

그렇다고 “한남동이 흔들린다”고 말하는 것은 제가 가장 경계하는 종류의 단정입니다. 현장에서 보는 이 지역의 하방은 세제가 아니라 매물 자체의 희소성이 방어합니다. 단지 전체 세대 중 실제 시장에 나오는 매물이 극소수에 그치는 상태가 오래 유지돼 왔고, 이 구조가 유지되는 한 세부담 증가가 곧바로 가격 하락으로 이어지지는 않습니다(L2, 업계 통념·확인 필요). 다만 거래의 성격은 바뀔 수 있습니다. 세를 놓고 기다리던 보유가 불리해지면, 시장에는 ‘들어가 살 사람’과 ‘정리할 사람’ 둘만 남습니다. 중간이 사라진 시장은 거래량이 줄고 호가 스프레드가 벌어집니다.

그래서 제가 지금 현장에서 가장 먼저 확인하는 것은 세율표가 아니라 임대차 계약서의 만기일입니다. 거주 시계를 언제 시작할 수 있는지가 그 종이 한 장에 적혀 있기 때문입니다. 계약갱신요구권까지 감안하면 오늘 결정해도 실제 입주는 최장 4년 뒤가 될 수 있고, 그러면 10년 적립은 2040년에야 끝납니다. 이 개편에 대한 가장 정확한 대응은 절세 시뮬레이션이 아니라 계약 만기 캘린더입니다.

맺으며 — 시계는 이미 돌고 있습니다

이 주제는 본지의 계보 안에 있습니다. K-BBR이 은행이 떠난 1층을, K-ASR이 비어 있는 수장고를 다뤘다면 — 오늘 K-ROC이 다루는 것은 건물이 아니라 제도라는 공간입니다. 앞의 두 글이 ‘물리적으로 비어가는 자산’을 읽었다면, 오늘의 글은 ‘제도적으로 자격을 잃어가는 자산’을 읽습니다. 공간의 흥망성쇠는 벽돌만으로 결정되지 않습니다. 세법 한 줄이 바뀌면, 벽돌 한 장 건드리지 않고도 그 공간의 운명이 바뀝니다.

공간의 흥망성쇠를 읽는 사람에게 오늘의 한 줄 요약은 이것입니다. 이번 개편은 세율이 아니라 시계를 바꿨습니다. 그리고 그 시계는 소유자가 그 집에 들어가 살기 시작한 날부터 돕니다. 세율은 개편안이 확정된 뒤에 계산해도 늦지 않습니다. 그러나 시간은 개편안이 확정되기를 기다려주지 않습니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다. 다만 개별 세액 계산과 신고는 반드시 세무사·회계사 등 자격을 갖춘 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.