모텔은 사라지고 호텔이 집이 된다 — 숙박자산 주거전환과 K-LHC Index 5단계

서울의 여관·모텔 사업자는 2019년 12월 1,964명에서 2025년 11월 1,390명으로 29.2% 줄었습니다(L2, 국세청 국세통계포털 인용 보도). 전국으로 넓혀도 20,939명에서 17,621명으로 15.8% 감소했습니다. 그런데 같은 기간 전체 숙박업 등록 수는 3만 개대를 유지하고 있습니다. 사라진 것은 숙박업이 아니라 여관·모텔이라는 업태이며, 그 자리를 생활숙박업이 메웠습니다. 도시재생의 관점에서 이 문장을 뒤집으면 이렇게 됩니다 — 역세권 코너에 서 있는, 방이 30~60개인, 이미 상하수도와 개별 욕실이 갖춰진 건물이 매년 수백 채씩 시장에 나온다. 오늘은 이 자산군의 주거 전환 가능성을 K-LHC Index 5단계로 계량합니다.

모텔은 사라지고 호텔이 집이 된다 — 숙박자산 주거전환의 구조와 한국형 K-LHC Index 5단계 (자료: 국세청·행정안전부·LH·서울시·California HCD·Terner Center 종합, 2026, L1~L2)

먼저 통념 하나를 깨야 합니다

"모텔이 망하고 있으니 전환 소재가 넘친다"는 서사는 절반만 맞습니다. 행정안전부 숙박업 등록현황 기준으로 전국 숙박업은 30,648개(2025년 9월 말)이며, 창업과 폐업 추이를 보면 2023년부터 3년 연속 창업이 폐업을 앞질렀습니다(2023년 창업 926·폐업 741, 2024년 914·620, 2025년 1~9월 786·371)(L2, 숙박매거진 2025.10.30). 총량은 줄지 않은 것입니다.

정확한 구도는 업종 교체입니다. 2020~2025년 누적 개업 5,229건 중 여관업은 406건(7.8%)에 불과한 반면 생활형 숙박업이 3,381건(64.7%)이었고, 누적 폐업 5,092건 중에서는 여관업이 3,024건(59.4%), 여인숙업이 740건(14.5%)으로 두 업종이 폐업의 약 74%를 차지했습니다(L2, 행안부 인허가데이터 기반 보도, 원문 확인필요). 즉 시장에 매물로 나오는 것은 '숙박업'이 아니라 연면적이 작고 건령이 오래된 여관·모텔이고, 새로 지어지는 것은 생활숙박시설입니다.

20년 넘게 현장을 지켜본 눈으로 말씀드리면, 이 구분이 사업 성패를 가릅니다. 왜냐하면 지금 실제로 주거로 전환되고 있는 자산은 '모텔'이 아니라 '비즈니스호텔'이기 때문입니다.

국내 사례 — 에스키스 가산이 증명한 것과 증명하지 못한 것

가장 선명한 레퍼런스는 서울 금천구 가산동의 에스키스 가산입니다. 원래 비즈니스호텔 '해담채 가산'이었다가 코로나로 2022년 폐업했고, 2023년 LH가 330억 원(총 투입 약 350억 원)에 매입해 청년특화형 매입임대주택으로 전환했습니다. 규모는 181호, 전용 16.65~28.57㎡입니다. 지하 2층에 피트니스·세탁실, 지하 1층에 강연장·미디어랩, 2층과 20층에 공유오피스를 넣고 3~19층을 주거로 구성했습니다. 임대료는 보증금 800만~1,290만 원에 월세 21만~34만 원(관리비 약 8만 원 별도)으로 시세의 50% 미만이며, 청약 경쟁률은 150대 1로 보도됐습니다(L2, 뉴스핌 2026.05.05·헤럴드경제 2026.07.22).

이 사례가 증명한 것은 객실형 숙박시설의 평면이 1인 주거로 거의 그대로 전환된다는 사실입니다. 개별 욕실, 개별 급배수, 개별 공조, 복도형 동선 — 1인 가구 주거에 필요한 설비가 이미 다 있습니다. 신축 대비 공사비와 기간을 크게 줄일 수 있는 이유입니다.

그러나 이 사례가 증명하지 못한 것도 분명합니다. 해담채 가산은 20층짜리 비즈니스호텔이었습니다. 폐업 물량의 74%를 차지하는 여관·여인숙급 자산과는 규모도 구조도 다릅니다. 이 간극이 오늘 기사의 핵심 논점입니다.

제도 — LH가 그은 두 개의 선: 30년과 내진설계

2026년 제도의 문이 실제로 열렸습니다. LH는 비주택 용도변경 리모델링 사업을 통해 2026년 서울·경기 규제지역 우수 입지에 2,000호를 우선 공급하겠다고 밝혔습니다. 방식은 두 트랙입니다 — 2026년 4월 3일 공모한 직접매입방식과, 2026년 7월 27일부터 9월 9일까지 접수한 매입약정방식입니다. 대상 지역은 서울 전역과 경기 15개 시·구이며, 이번 공모부터 구리시·용인 기흥구·화성 동탄구가 추가됐습니다. 절차는 서류심사 → 사전검증 → 매입약정 대상심의 → 매입약정 → 용도변경 리모델링 → LH 매입·공급이며, 2027년 상반기 착공이 목표입니다. 매입가는 리모델링 후 건물 기준 감정평가로 산정하고, 임대료는 시세 대비 30~80% 수준입니다(L2, LH 2026.07.22 발표 인용).

매입 대상에 숙박시설이 명시적으로 포함된 것은 중요한 변화입니다. 근린생활시설·업무시설·수련시설·노유자시설·숙박시설·공장(지식산업센터 내)이 대상이며, 주택 또는 준주택으로 용도변경이 가능해야 합니다.

다만 여기에 두 개의 선이 그어져 있습니다. 건령 30년 이내, 그리고 내진설계 적용 건축물입니다. 제도적 프레임워크의 관점에서 분석하면 이 두 조건이 사실상 대상 자산군을 결정합니다. 국내 건축물 내진설계 의무는 1988년 6층 이상·연면적 10만㎡ 이상에서 시작해 단계적으로 확대됐고, 소규모 건축물까지 넓어진 것은 2017년 이후입니다. 즉 1990년대에 지어진 3~5층 규모의 여관·모텔은 두 조건 모두에서 탈락할 가능성이 높습니다. 폐업이 가장 많이 발생하는 자산군과 공공이 매입할 수 있는 자산군이 어긋나 있는 것 — 이것이 현재 한국 숙박자산 주거전환의 구조적 병목입니다.

용도변경 자체는 어렵지 않다

절차만 놓고 보면 오히려 수월한 편입니다. 「건축법」 제19조의 9개 시설군 체계에서 숙박시설은 영업시설군(5군), 단독·공동주택은 주거업무시설군(8군)입니다. 번호가 큰 하위군으로 가는 변경이므로 원칙적으로 허가가 아닌 신고 대상입니다(L1, 건축법 제19조). 주차장도 「주차장법 시행령」 제6조에 따라 용도변경 시점 기준으로 변경 후 주차대수에서 변경 전 주차대수를 뺀 차액분만 추가 확보하면 되며, 사용승인 후 5년 경과·연면적 1,000㎡ 미만 등 면제 예외도 있습니다(L1). 숙박시설은 원래 주차 원단위가 낮지 않기 때문에 주거 전환 시 추가 부담이 크지 않은 경우가 많습니다(개별 원단위는 지자체 조례 확인 필요).

선례도 있습니다. 국토교통부는 생활숙박시설의 오피스텔 용도변경을 위해 건축법 시행령 개정과 행정규칙 제정으로 복도 폭 기준을 유연 적용하고, 전용 출입구 설치 면제, 직선거리 300m·도보 600m 이내 외부주차장 설치 또는 상응 비용 납부 등의 대안을 허용한 바 있습니다. 절차는 지자체 사전확인 → 전문업체 화재안전성 사전검토 → 관할 소방서 인정 → 지방건축위원회 심의였습니다. 다만 이 용도변경 특례는 2024년 10월 14일 종료됐고, 국토부는 특례 연장이나 준주택 인정 계획이 없다는 입장입니다(L1, 국토교통부 보도자료). 제도가 한 번 열렸다 닫혔다는 사실 자체가 리스크 신호입니다.

글로벌 사례 — 캘리포니아는 6개월에 6,000호를 만들었다

① Homekey — 속도가 전부인 프로그램

가장 참조할 만한 해외 사례는 캘리포니아주 주택지역개발국(HCD)의 Homekey입니다. 1~3라운드 누적으로 37억 8,000만 달러를 투입해 261개 프로젝트, 15,962호를 확보했습니다. 특히 1라운드는 약 8억 달러로 6개월 미만에 약 6,000호를 확보했는데, 상당수가 팬데믹으로 타격을 입은 호텔·모텔 매입이었습니다. 1라운드의 실제 평균 총원가는 호당 약 23만 8,000달러였습니다(L1~L2, California HCD·Terner Center).

비교 기준이 중요합니다. Terner Center에 따르면 캘리포니아의 신축 어포더블 주택은 호당 40만 달러를 넘습니다. 전환은 대략 그 절반입니다. 3라운드의 보조금 구조는 Capital Award 호당 15만~20만 달러, 1:1 매칭 시 호당 최대 10만 달러 추가, 운영비는 지원세대당 월 1,000~1,400달러이며, 자본금 집행기한 8개월(연장 시 최대 15개월), 완전 입주 기한은 수여 후 15개월입니다(L1, HCD). 기한이 개월 단위로 못 박혀 있다는 점이 이 제도의 핵심 설계입니다. 전환 사업의 유일한 경쟁력은 속도이며, 속도를 잃는 순간 신축 대비 우위가 사라진다는 것을 제도가 알고 있는 것입니다.

② 호텔 전환이 오피스 전환을 앞질렀다

미국 전체로 보면 진행 중인 용도전환 주택 151,000호 이상 가운데 34,000호가 호텔·숙박시설 출신이며, 호텔→주택 전환이 사상 처음으로 오피스→주택 전환을 추월했습니다(L2, Multifamily Dive, 집계 시점 확인필요). 전환 사례의 65%에서 임대료가 전부 또는 일부 시세 이하로 책정됐습니다. 뉴욕주에서는 2025년 12월 공실 상태였던 JFK 힐튼 호텔을 318호의 어포더블·지원주택으로 전환한 Baisley Pond Park Residences가 완공됐습니다 — 뉴욕주 첫 호텔→어포더블 주택 전환 완공 사례입니다(L2, 뉴욕주 HCR).

③ 민간 자본도 이미 들어와 있다

국내에서도 민간 트랙이 먼저 움직였습니다. 영국계 자산운용사 ICG와 홈즈컴퍼니가 조성한 3,000억 원 규모 펀드(ICG 97.5%·홈즈컴퍼니 2.5%, 만기 7년)는 18개 프로젝트·2,700실을 목표로 하며, 확보 자산 4건 중 수원 인계동 홀리데이인익스프레스 240실, 명동 옛 디어스명동호텔 112실, 독산 SI호텔 등 3건이 호텔입니다(L2, veacon 리서치 2026.06.01). CPPIB(캐나다연금투자위원회)와 MGRV의 5,000억 원 JV(총사업비 약 1조 원, 동대문·성동·영등포·중구 5개소 약 1,500실, 10년 책임임대차)도 같은 시장을 보고 있습니다.

다만 수익성은 냉정하게 봐야 합니다. veacon의 벤치마크 분석에 따르면 마포 오피스텔을 500억 원(평당 2,500만 원)에 매입한다고 가정할 때 코리빙의 소득수익률은 3.98%, 기업형 임대주택은 3.96%, Cash-on-Cash는 양쪽 모두 3.43% 수준입니다. 코리빙은 공용면적 때문에 객실 수가 열위(129실 대 163실)여서 동일 수익률을 유지하려면 임대료 약 40% 프리미엄이 필요합니다(L2~L3, 특정 가정 하의 모형 계산). 운영 실적도 엇갈립니다. MGRV는 2024년 매출 255억·영업이익 50억에서 2025년 매출 241억·영업손실 21억으로 돌아섰고, SK디앤디의 DDPS는 2025년 매출 863억·순손실 43억입니다(L2). 전환은 공급 방법이지 수익 보장이 아닙니다.

K-LHC Index — 숙박자산 주거전환 판정 5단계

실무적으로 검증된 접근법은, 폐업 숙박시설을 '평당 얼마'가 아니라 '어떤 출구로 누구에게 넘어가 무엇으로 운영될 수 있는가'로 읽는 것입니다. 아래 다섯 개의 문을 통과하는 자산만이 실제 전환 후보입니다.

공공 오픈 API로 '전환 가능 재고'를 계량한다

이 다섯 단계는 하나의 프롭테크 상품으로 수렴합니다. 행정안전부 LOCALDATA 지방행정인허가데이터(숙박업, opnSvcId로 업종 지정·lastModTs로 기간 조회)에서 폐업일자가 최근 3년 이내인 숙박시설을 추출하고, 여기에 건축HUB 건축물대장 표제부의 사용승인일·구조로 건령 30년·내진 여부를 필터링한 뒤, 층별개요·전유공용면적으로 객실 규모를, 건축인허가정보 API의 부설주차장으로 주차 여유를, 통계청 SGIS로 반경 1인 가구 밀도를 붙이면 — 전국에서 LH 매입약정 트랙에 실제로 올릴 수 있는 폐업 숙박자산 목록이 자동 산출됩니다. 이것이 K-LHC Conversion Screening Engine입니다. 타깃은 셋입니다. 출구를 찾지 못한 숙박시설 소유주, 매입약정 물건을 확보해야 하는 시행사·건설사, 그리고 파이프라인을 채워야 하는 코리빙 운영사입니다. 기존 중개와의 차별점은 명확합니다 — '얼마에 팔 수 있는 여관인가'가 아니라 '어떤 제도 트랙에 태울 수 있는 건물인가'를 먼저 계산한다는 것입니다(투자권유 아님).

이번 시리즈는 하나의 계보로 이어집니다. K-ORC Index가 오피스의 주거 전환을, K-CTX Index가 그 전환에 붙는 세금을 읽었다면, 오늘 K-LHC는 가장 작은 단위의 전환 — 방 한 칸을 계량합니다. 오피스 전환은 평면을 새로 짜야 하지만 숙박 전환은 이미 방이 나뉘어 있습니다. 공간의 흥망성쇠에서 가장 빠르게 되살아나는 건물은, 원래 사람이 자던 건물입니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.