숨은 공간이 값이 되는 한 주 — 길 없는 땅·땅속·빈 방·세금까지, 7월 4주 CSO 위클리 브리핑

한 주를 돌아보면, 흩어져 보이던 글들이 사실은 하나의 문장을 향하고 있었습니다. 길이 없어 값이 없다던 맹지, 아무도 세지 않던 땅속, 비어 있던 방, 그리고 가격이 아니라 보유의 비용을 다시 쓰는 세금까지 — 이번 주 다룬 네 편은 모두 '보이지 않던 공간이 어떻게 값이 되는가'라는 한 질문의 변주였습니다. 시장 전체는 여전히 상승 국면에 있습니다. 한국부동산원 7월 셋째 주(20일 기준) 조사에서 서울 아파트 매매가격은 0.27% 올라 상승세를 이어갔고 전세도 같은 폭으로 올랐습니다(L1). 표면의 아파트 가격이 오르는 동안, 27년 현장 경험이 주목하는 곳은 다른 지점입니다 — 모두가 보는 자산이 비싸질수록, 아무도 세지 않는 여백의 값이 드러나기 시작한다는 것입니다. 이번 주 브리핑은 그 여백을 네 개의 좌표로 정리합니다.

이번 주의 관점 — '희소성'에서 '전환 가능성'으로

부동산의 값을 만드는 두 힘이 있습니다. 하나는 희소성 — 좋은 입지는 늘 모자라기에 값이 오릅니다. 다른 하나는 전환 가능성(convertibility) — 지금은 쓸모없어 보이는 공간이 제도·기술·수요의 변화로 다른 용도로 바뀔 수 있을 때 생기는 값입니다. 시장이 뜨거울 때 사람들은 희소성만 봅니다. 그러나 자산 가격이 높아질수록 새로 사들이는 비용은 커지고, 그럴수록 이미 가진 것을 다르게 쓰는 길의 값어치가 커집니다. 이번 주 네 편은 모두 이 두 번째 힘 — 전환 가능성 — 을 계량하려는 시도였습니다. 공통 문법은 하나였습니다. 값을 잠근 마찰(길, 심도, 용도, 세제)을 찾아내고, 그 마찰을 낮추는 조건을 5단계 지수로 점검하는 것입니다.

네 개의 좌표 — 이번 주 다룬 자산화 시리즈

① 길 없는 땅 — 맹지의 자산화(K-LLA). 건축법상 도로에 2m 이상 접해야 집을 지을 수 있다는 접도의무가, 지적도상 맹지의 값을 잠급니다. 주위토지통행권(민법 219조)과 지역권, 일본·독일·미국의 통행 법리를 비교하며 '길을 여는 것이 곧 값을 여는 것'임을 정리했습니다. 국토의 63%가 임야인 나라에서, 통행이라는 한 뼘의 권리가 자산화의 첫 관문입니다.

② 쓰지 않는 땅속 — 지하공간의 자산화(K-USV). 구분지상권과 한계심도 40m를 축으로, 몬트리올·헬싱키·싱가포르의 지하 마스터플랜을 읽었습니다. 지상이 포화된 도시에서 값의 다음 개척지는 수평이 아니라 수직 아래였습니다. 땅속은 '아무도 세지 않았기에' 가장 저평가된 좌표입니다.

③ 비어 있던 방 — 비주택의 주거 전환(K-NRC). LH 비주택 매입약정 2,000호, 캘리포니아 홈키, 뉴욕 호텔전환법을 통해 공실 상가·오피스·숙박시설이 주거로 전환되는 '적응적 재사용'을 분석했습니다. 신축이 느린 시대에 가장 빠른 공급은 이미 서 있는 건물의 용도를 바꾸는 일이었습니다.

④ 다시 쓰이는 규칙 — 보유세·거래세 리밸런싱(K-HTR). 7·23 부동산 대토론회를 계기로 보유세 강화·거래세 완화 논의를 정리하며, 세금이 '가격'이 아니라 '보유의 비용'을 다시 쓴다는 관점을 제시했습니다. 세제는 공간의 값을 직접 매기지 않지만, 어떤 공간을 오래 쥐고 어떤 공간을 내놓을지의 계산을 통째로 바꿉니다.

다음 주 예고를 짧게 남깁니다. 이번 주가 '개별 공간의 잠긴 값'을 다뤘다면, 다음 주는 그 관점을 공공이 잠근 값 — 폐교·이전부지 같은 유휴 국공유지로 넓혀 갑니다. 흩어진 여백을 한 창구로 모으는 순간 마찰은 규모의 경제가 됩니다. 관련해 이번 주 네 편의 전문은 칼럼 전체보기에서, 더 깊은 논의는 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 이어갈 수 있습니다.