세금은 가격이 아니라 보유의 비용을 다시 쓴다 — 7·23 대토론회와 보유세·거래세 리밸런싱, 캘리포니아 Prop 13·영국 인지세로 읽는 K-HTR Index 5단계

어제(7월 23일) 서울 여의도에서 대통령이 직접 주재한 '부동산 정책 국민 대토론회'가 열렸습니다. 대통령은 "갈등과 저항을 감수하더라도 책임지겠다"는 표현으로 세제 개편의 방향을 예고했고, 정부는 보유세·거래세를 포함한 부동산 세제 개편안을 이르면 7월 말, 늦어도 8월 초에 확정해 발표할 예정입니다(L1~L2, 보도 다수 교차). 방향의 골격은 이미 여러 경로로 노출되어 있습니다 — 보유세는 OECD 수준으로 강화하고, 거래세 중심의 세제 구조는 완화하는 '리밸런싱'입니다(L2). 시장은 습관적으로 묻습니다. "그래서 집값이 오르나, 내리나." 그러나 27년간 분양과 중개의 현장에서 세제 변화를 반복해 지켜본 경험에 비추어 보면, 이 질문은 과녁이 어긋나 있습니다. 세금은 가격을 직접 명령하지 못합니다. 세금이 실제로 바꾸는 것은 자산을 '들고 있는 비용'과 '옮기는 비용'의 상대가격이며, 가격은 그 재산정의 결과로 따라올 뿐입니다. 오늘의 질문은 그래서 이렇게 바뀌어야 합니다 — 보유세와 거래세의 저울이 기울면, 어떤 자산의 보유비용표가 다시 쓰이는가.

이론 — 보유세는 자본화되고, 거래세는 잠근다

논의의 출발점은 재정학의 고전적 개념인 조세 자본화(tax capitalization·미래 세부담이 현재 자산가격에 미리 반영되는 성질)입니다. 오츠(Oates, 1969)의 고전적 연구 이래, 보유세(재산세)의 인상은 그 미래 부담의 현재가치만큼 자산가격에 할인되어 반영되는 것으로 분석되어 왔습니다(L2). 매년 나가는 세금이 커지면, 그 자산이 만들어내는 순현금흐름이 줄고, 순현금흐름이 줄면 같은 요구수익률 아래에서 자산의 값은 재조정됩니다. 보유세는 본질적으로 보유비용(carrying cost)의 항목이며, 임대수익률과 캡레이트(자본환원율·순영업소득을 자산가격으로 나눈 수익률)의 언어로 번역되는 세금입니다.

거래세는 전혀 다른 방식으로 작동합니다. 취득세·양도소득세 같은 거래 단계의 세금은 자산을 옮길 때만 발생하므로, 세율이 높을수록 시장 참여자는 거래 자체를 미룹니다. 힐버와 뤼티카이넨(Hilber & Lyytikäinen, 2017)은 영국 인지세(SDLT) 데이터를 이용해 거래세 인상이 주택 소유자의 이동성을 유의하게 떨어뜨린다는 것을 실증했습니다(L2). 재정학이 동결 효과(lock-in effect·세부담 때문에 팔지 않고 잠그는 현상)라 부르는 이 메커니즘은, 한국 시장이 다주택자 양도세 중과 시기마다 반복 경험한 '매물 잠김'의 이론적 이름이기도 합니다. 요컨대 보유세는 가격에 자본화되고, 거래세는 회전율을 잠급니다. '보유세 강화·거래세 완화'는 따라서 단순한 증세·감세의 조합이 아니라, 잠겨 있던 재고를 시장으로 밀어내고 보유의 문턱을 높이는, 시장의 회전 구조 자체를 바꾸는 설계입니다. 다수의 투자자들이 간과하는 포인트가 바로 여기에 있습니다.

글로벌 사례 — 저울이 기울었던 네 개의 시장

제도적 프레임워크의 관점에서 분석하면, 보유세와 거래세의 배합은 나라마다 극단적으로 다르며, 각 배합은 뚜렷한 부작용의 기록을 남겼습니다.

① 미국 캘리포니아 — Prop 13, 낮은 보유세의 동결 실험. 캘리포니아는 1978년 주민발의 13호(Proposition 13)로 재산세를 취득가액 기준 1% 상한, 과세표준 연 2% 상승 제한으로 묶었습니다(L2). 결과는 교과서적입니다 — 오래 보유할수록 시가 대비 실효세율이 낮아지므로 장기 보유자는 팔 이유가 사라졌고, 주택 회전율 저하와 세대 간 세부담 격차라는 역방향 동결 효과가 누적되었습니다. 2020년에는 상업·산업용 부동산만 시가 기준으로 전환하려는 분리과세(split-roll) 주민투표가 부결되며 개편의 어려움까지 보여 주었습니다(L2). 낮은 보유세도 공짜가 아니라는 것이 캘리포니아의 48년짜리 실험 결과입니다.

② 영국 — 거래세(SDLT) 중심 구조의 이동성 비용. 영국은 주택 취득 단계의 인지세(SDLT)가 상대적으로 무겁고, 보유 단계의 카운슬세는 1991년 평가액 기준으로 낡아 있습니다. 앞서 인용한 실증 연구들이 보여 주듯 거래세 중심 구조는 이사·이동·자산 재배치의 비용을 높여, 노동시장과 주택 재고 활용의 효율을 갉아먹는다는 비판을 받아 왔습니다(L2). 한국의 취득세·양도세 중심 구조가 참조해야 할 거울입니다.

③ 싱가포르 — 이중 구조의 정밀 타격. 싱가포르는 실수요 1주택에는 관대하되, 추가 주택·외국인 취득에 추가취득인지세(ABSD)를 최대 60%까지 부과하고, 고가 주택의 보유 단계 재산세율도 누진적으로 끌어올렸습니다(L2). 거래세와 보유세를 목적별로 분리 운용하는 — 투기 수요는 거래 단계에서 차단하고, 고가 보유는 보유 단계에서 과세하는 — 정책 조합의 사례입니다.

④ 일본 — 안정 보유세의 조용한 시장. 일본은 표준세율 1.4%의 고정자산세가 보유 단계의 중심을 잡고, 거래 단계 부담은 상대적으로 가볍습니다(L2). 세제가 예측 가능하니 세금 회피형 거래 왜곡이 작고, 자산 선택은 세금이 아니라 입지와 현금흐름의 언어로 이루어집니다. 보유세 강화론자들이 지향점으로 자주 인용하는 배합입니다.

국내 적용 — 리밸런싱의 실험은 이미 한 번 있었다

국내로 시선을 돌리면, 이번 개편 논의는 백지 위의 설계가 아닙니다. 정부는 7월 14일 발표한 하반기 경제성장전략에 '부동산 거래세·보유세 개선 방향 마련'을 이미 명시했고(L1~L2), 어제 대토론회를 거쳐 세법개정안으로 구체화하는 수순입니다. 여당에서는 "보유세(재산세·종합부동산세)는 강화하고 거래세는 낮춰 보유의 부담을 높이되 처분의 길을 열어야 한다"는 발언이 이어지고 있습니다(진성준 의원, 2026. 7. 24, L1~L2). 배경에는 구조적 진단이 있습니다 — 한국은 국제 비교에서 거래 단계 과세 비중이 최상위권, 보유 단계 실효세율은 하위권인 나라로 분류되어 왔습니다(L2~L3, 집계 기준·연도에 따라 상이). 여기에 2022~2024년 고금리·PF 위기로 착공이 평년의 절반 수준에 그친 여파가 2026~2028년 공급부족으로 이어진다는 정부 진단(L2)이 겹치면서, '잠긴 매물을 밀어내는 세제'의 필요성이 전면에 나온 것입니다.

다만 이 설계에는 이미 한 번의 실험 기록이 있습니다. 2005년 도입된 종합부동산세는 보유세 강화의 첫 실험이었으나, 조세저항과 위헌 논란, 정권 교체에 따른 세율·공제의 반복 개정으로 '제도의 확정성'이 무너지며 자본화 효과가 왜곡되었습니다. 세금이 언제 바뀔지 모르면 시장은 세금을 가격에 반영하는 대신 '버티기'를 선택합니다. 또 하나의 반론도 함께 놓아야 합니다. 보유세는 현금흐름이 없는 자산가 — 소득 없는 고령 1주택자 — 에게는 미실현 이익에 대한 현금 과세로 작동하며, 임대시장에서는 세부담의 일부가 임차인에게 전가될 수 있다는 실증 논쟁이 계속되고 있습니다(L2~L3). 어제 토론회에서도 보유세 강화에 대한 우려와 반론이 함께 표출되었습니다(L2). 리밸런싱은 방향으로는 다수 전문가의 지지를 받지만, 속도·경과규정·전가 차단 장치가 성패를 가른다는 뜻입니다.

용유미 CSO의 K-HTR Index — 세제 리밸런싱 5단계 점검

장기적 자산가치 관점에서 재해석하면, 지금 자산 보유자와 매수 대기자에게 필요한 것은 '오른다/내린다'의 예언이 아니라 자기 자산의 보유비용표가 어떻게 다시 쓰이는지를 계량하는 틀입니다. 자산화 시리즈의 문법 그대로, 세제 리밸런싱 국면의 자산별 노출도를 점검하는 K-HTR(Holding-Transaction tax Rebalancing) Index 5단계를 제안합니다.

다섯 축을 결합하면 프롭테크 상품 하나가 곧바로 도출됩니다. 부동산 공시가격 API로 자산별 과세표준의 원천을 읽고, 국토교통부 실거래가 API로 시가와 거래량 변화를 조인한 뒤, 지방세·종부세 세율 테이블에 개편 시나리오(세율·공정시장가액비율·공제)를 매개변수로 얹으면 — '이 개편안이 통과되면 내 자산의 10년 보유비용이 얼마나 달라지는가'를 자산 단위로 보여 주는 보유비용 시뮬레이터(Total Cost of Holding Simulator)가 됩니다. 타깃 사용자는 셋입니다. 세부담 재산정이 필요한 다주택·고가주택 보유자, 포트폴리오 재배치를 검토하는 상업·산업용 자산 투자자, 그리고 세제 상담 수요가 폭증할 세무·자문업 종사자입니다. 기존 세금 계산기와의 차별점은 명확합니다 — '지금 세금이 얼마인가'가 아니라 '개편 이후의 보유비용 곡선이 어떻게 휘는가'를 먼저 답한다는 것입니다.

이번 세제 시리즈는 하나로 이어집니다. 보유세 패러다임 전환이 '보유 단계 과세의 방향'을, 재산세 개편과 공정시장가액비율이 '과세표준의 기술'을, 다주택 세금 절벽이 '중과의 구조'를 계량했다면, 오늘 K-HTR은 7·23 대토론회와 세법개정안이라는 실제 일정 위에서 보유세와 거래세의 저울 전체를 하나의 프레임에 올립니다. 공간의 흥망성쇠에서 세금은 언제나 무대 뒤의 각본가였습니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.