쓰지 않는 땅이 먼저 오른다 — 영국 브라운필드 148만 호·일본 규슈만 한 소유자불명 토지·캠코 위탁개발 1조 4천억 원이 예고한 '유휴부지의 자산화'와 한국형 K-IDL Index 5단계 설계

부동산에서 가장 비싼 것은 비싼 땅이 아닙니다. 세지 않는 땅입니다. 정부가 5년 주기로 실시하는 국유재산 총조사의 2차 조사 대상만 해도 토지 약 200만 필지, 면적 18,337㎢, 대장가액 410조 원, 건물 3.7만 동에 이릅니다(기획재정부·한국자산관리공사, 2025·L2). 국토 면적의 18% 남짓한 이 거대한 장부 안에는, 아무도 밟지 않는 행정재산과 아무도 세지 않는 유휴 일반재산이 섞여 있습니다. 20년간의 현장 경험에 비추어 보면, 시장이 뒤집히는 자리는 늘 '값이 매겨지지 않은 자산'이었습니다. 값이 없다는 말은 싸다는 뜻이 아니라, 아직 계량되지 않았다는 뜻이기 때문입니다.

유휴부지의 자산화 — 국공유지·브라운필드·소유자불명토지와 한국형 K-IDL Index (용유미 CSO)

Ⅰ. 문제 제기 — '놀고 있는 땅'은 왜 놀고 있는가

맹지(盲地, 도로에 접하지 않아 건축 허가를 받을 수 없는 토지)와 유휴부지를 다루는 대부분의 논의는 한 가지 오류에서 출발합니다. 이 땅들이 가치가 없어서 방치되어 있다는 가정입니다. 실제로는 반대입니다. 이 땅들은 가치가 없어서가 아니라, 가치를 실현할 권리·물리·제도의 세 가지 열쇠 중 하나가 빠져 있어서 멈춰 있습니다. 맹지는 물리적 접근(접도)이 빠진 경우이고, 소유자불명토지는 권리(권원)가 빠진 경우이며, 저활용 행정재산은 제도(용도 폐지·처분 절차)가 빠진 경우입니다.

이 구분이 왜 중요한가. 세 가지 결핍은 해법의 난이도와 비용이 완전히 다르기 때문입니다. 접도는 지역권 설정이나 소규모 매수로 수천만 원 단위에서 풀리는 경우가 있는 반면, 권원 결핍은 소송과 시간을 요구하고, 제도 결핍은 개인이 아니라 정책이 풀어야 합니다. 다수의 투자자들이 간과하는 포인트가 여기 있습니다 — 유휴부지의 수익률은 땅의 품질이 아니라 '빠진 열쇠의 종류'가 결정합니다.

Ⅱ. 이론적 배경 — 유휴 토지의 세 가지 결핍 구조

토지경제학에서 유휴화(idleness)는 흔히 '보유비용이 기회비용보다 낮을 때 발생하는 합리적 방치'로 설명됩니다. 재산세와 관리비의 합이 개발에 드는 비용과 위험보다 작으면, 소유자는 아무것도 하지 않는 것이 최적 전략이 됩니다. 제도적 프레임워크의 관점에서 분석하면, 유휴부지 정책의 본질은 결국 이 부등식을 뒤집는 일 — 즉 방치의 비용을 올리거나(과세·의무등기), 개발의 비용을 내리거나(인허가 간소화·인센티브), 결핍된 열쇠를 국가가 대신 채워주는 것(위탁개발·권원 정리)입니다.

이 표는 단순한 분류가 아니라 가격 함수입니다. 같은 3,000㎡라도 권원이 결핍된 땅과 접도가 결핍된 땅은 해소 기간이 수년과 수개월로 갈리고, 그 시간 차이가 곧 할인율의 차이로 자산 가격에 반영됩니다. 시장의 비대칭 정보를 활용한 전략이란, 바로 이 '해소 기간'을 남보다 먼저 정확히 추정하는 일입니다.

Ⅲ. 글로벌 사례 — 세 나라가 각각 다른 열쇠를 만들었다

① 영국 — 브라운필드 등록부와 '그레이벨트', 제도 결핍을 데이터로 푼 나라

영국은 유휴·오염 부지(브라운필드)를 지방정부가 의무적으로 등록·공개하도록 만들었습니다. 잉글랜드 지방의회들이 등록한 브라운필드는 32,000헥타르 이상이며, 시민단체 CPRE의 분석에 따르면 최소 148만 호의 신규 주택을 담을 수 있는 규모입니다(직전 집계 129만 호에서 증가). 그중 절반 이상은 이미 80만 호 넘는 인허가를 받은 상태입니다(CPRE, 2025·L2). 더 나아가 영국 정부는 2024년 개정 NPPF에서 '그레이벨트(grey belt)'라는 새 범주를 만들어, 그린벨트 안이지만 실질적 환경 가치가 낮은 폐주유소·유휴 주차장·버려진 차고 같은 부지를 개발 우선 대상으로 재분류했습니다. 관련 추산에 따르면 이 그레이벨트만으로 5년간 약 10만 호(연 2만 호) 공급이 가능합니다(Knight Frank 추정 인용·L3).

영국이 준 교훈은 명확합니다. 등록부(register)를 만든 순간, 보이지 않던 땅이 시장 자산이 되었습니다. 브라운필드 준공 비중이 장기 평균 60%에서 2025~2029년 61%로 오를 것으로 전망되는 것도, 결국 '목록화 → 인허가 → 공급'의 파이프라인이 작동한 결과입니다.

② 일본 — 규슈보다 넓은 '주인 없는 땅', 권원 결핍을 법으로 푼 나라

일본의 소유자불명토지는 그 면적이 규슈 전체를 넘어섰고 홋카이도에 근접할 것으로 전망됩니다. 원인 구조는 명확합니다 — 상속 미등기가 약 66%, 주소 변경 미등기가 약 34%입니다(일본 법무성·관련 연구, L2). 일본은 이 문제를 도덕이 아니라 의무와 출구로 풀었습니다. 2024년 4월부터 상속인은 취득 사실을 안 날로부터 3년 이내 상속등기를 해야 하며, 위반 시 10만 엔 이하의 과료가 부과됩니다. 주소·명의 변경 등기도 2년 이내로 의무화됐습니다. 동시에 「상속 등으로 취득한 토지소유권의 국고 귀속에 관한 법률」로 '쓸모없는 땅을 국가에 반납하는 문'을 열어줬습니다.

본질적으로 이 문제는 '방치가 합리적인 구조'에 기인합니다. 일본은 방치의 비용(과료)을 올리고 동시에 탈출로(국고 귀속)를 열어, 부등식의 양변을 함께 건드렸습니다. 규제 하나가 아니라 규제와 출구의 짝이었다는 점이 실무적으로 검증된 설계의 핵심입니다.

③ 한국 — 캠코 위탁개발, 제도 결핍을 '국가가 대신 개발하는 방식'으로 푼 사례

한국에도 이미 작동하는 모델이 있습니다. 한국자산관리공사(캠코)의 국유재산 위탁개발은 노후 국세청 청사를 재건축한 나라키움 저동빌딩을 시작으로 총 36건이 완료·진행 중이며, 완료된 29건만으로 재산가액이 1조 3,984억 원 증가하고 연간 임대수입이 약 747.8억 원 늘었습니다(캠코, L2). 정부는 여기에 더해 유휴·저활용 국유재산을 5년간 16조 원+α 규모로 매각·활용하는 계획을 추진해 왔고, 2026년 7월에는 유휴 국유재산의 안전·도시경관 개선 시범사업도 시작했습니다(정책브리핑·언론 보도, L2).

Ⅳ. 국내 적용 — 한국이 아직 만들지 않은 것: 민간 유휴지의 등록부

한국은 국공유지에 대해서는 세계적 수준의 인프라를 갖췄습니다. e나라재산(k-pis.go.kr)과 캠코 국유재산포털이 필지 단위로 재산을 공개하고, 위탁개발이라는 실행 수단까지 갖추고 있습니다. 그러나 민간 유휴지 — 맹지, 상속 미정리 토지, 폐업 주유소, 방치된 노후 창고와 나대지 — 에 대해서는 영국식 등록부에 해당하는 통합 목록이 없습니다. 국토연구원 등에서 유휴부지 활용 정책의 필요성이 꾸준히 제기되어 온 이유이기도 합니다(국토연구원 관련 연구, L3·확인필요).

바로 이 공백이 시장의 기회입니다. 정부가 목록을 만들지 않았다는 것은, 민간이 먼저 목록을 만들면 그 목록 자체가 자산이 된다는 뜻이기 때문입니다. 그리고 한국은 그 목록을 만들 수 있는 공공 데이터를 이미 개방해 두었습니다.

Ⅴ. K-IDL Index — 유휴부지 자산화 지수 5단계 설계

장기적 자산가치 관점에서 재해석하면, 유휴부지는 '싼 땅'이 아니라 '해소 기간이 긴 땅'입니다. 따라서 지수는 가격이 아니라 해소 가능성과 해소 시간을 측정해야 합니다. 아래 다섯 축을 K-IDL Index(Korea Idle Land Index)로 제안합니다.

다섯 축을 결합하면 프롭테크 상품 하나가 즉시 도출됩니다. 브이월드 토지이용 API로 접도 여부를, LURIS로 용도 상한을, 건축물대장 API로 노후·공가 여부를, SGIS 인구격자로 수요 근접성을 조인하면, 임의의 필지에 대해 '이 땅은 무엇이 빠져 있고, 그 하나를 채우는 데 얼마와 몇 개월이 드는가'를 산출하는 스코어링 엔진이 됩니다. 타깃 사용자는 셋입니다 — 상속받은 시골 땅을 어떻게 해야 할지 모르는 개인, 소규모 개발 부지를 찾는 시행사, 그리고 유휴 자산의 ESG·도시경관 개선 실적이 필요한 지자체. 기존 토지 정보 서비스와의 차별점은 명확합니다. '이 땅이 얼마인가'가 아니라 '이 땅이 왜 멈춰 있는가'를 먼저 답한다는 것입니다.

어제 K-DCP 인덱스(데이터센터 전력 입지)가 '전선이 지대를 정한다'는 이야기였다면, 오늘은 '등기와 도로가 지대를 정한다'는 이야기입니다. W28 브리핑에서 정리한 '공간의 자산화'는, 결국 공간에서 빠진 한 가지를 찾아 채워 넣는 일입니다. 관련하여 용유미 CSO의 공간·자산 전략 자문에서 더 깊은 논의를 이어갈 수 있습니다.