맹지 미니 LP A/B 인사이트 대시보드

강제수용 방식 vs Land Pooling(미니 LP) 방식 — 인도 TPS · 일본 구획정리 · 독일 Umlegung 핵심 KPI 비교 (2026)

CSO 요약

맹지의 가치는 토지 자체가 아니라 '결합·재구획·환지'라는 제도적 절차에 의해 결정된다. LP 도입 시 분쟁은 -68%, 가치 회복은 +47%까지 확장된다.

A. 강제수용 방식

+18%

분쟁률 18% / 가치 +18% 정체

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한국 토지보상법 기준. 공공의 직접 수용 → 시가 보상. 토지 소유자의 재산권 행사 단절. 분쟁·소송 비율 평균 18% 수준 (KDI 2023).

B. Land Pooling(LP)

+47%

가치 회복률 (소규모 LP)

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일본 소규모 구획정리 기준 평균 가치 상승률. 토지 소유자가 환지로 재교부받아 자산 보유 지속.

분쟁 감축

-68%

LP 대비 강제수용 분쟁

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World Bank(2020) 평가: LP는 동의 기반 절차이므로 강제수용 대비 분쟁이 평균 68% 감소. 사업 지연 위험도 동시 감소.

잠재 시장

₩95~140조

10년 회복 잠재 가치

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시가화 인접 62만 필지 × 평균 회복가치 시뮬레이션 (CSO 추정). 비주거 부동산 블루오션의 핵심 축.

A/B 핵심 지표 레이더

분쟁률 비교 (강제수용 vs LP)

국가별 LP 가치 상승률 비교

국가	제도	사업 단위	공공 공출률	가치 상승	분쟁률
인도(구자라트)	TPS	50~500ha	25~40%	+240%	4.8%
일본(소규모)	토지구획정리	0.5ha~	20~35%	+47%	2.7%
독일	Umlegung	1ha~	15~30%	+38%	3.1%
한국(현행)	도시개발 환지	10ha+	30~45%	+50%	11~14%
한국(미니 LP 제안)	경량 환지	1~3ha	22~32%	+43%	4~6%

한국형 미니 LP

5단계 모델 — 클러스터 식별 → 가치 시뮬레이션 → 시드 디벨로퍼 결합 → 동의 간소화 → 환지 처분

대상 단위

1~3ha

시가화 인접 소규모

동의율 트랙

75/60%

면적/인원 이중 트랙

예상 가치 회복

+43%

면적 -28% / 가치 +43%

사업 기간

3~7년

평균 5년 추정

5단계별 누적 가치 회복 곡선

10년 누적 회복 가치(₩조)

항목	A. 강제수용	B. Land Pooling	차이
토지 소유권	이전(소멸)	유지(환지)	본질적 차이
보상 방식	시가 현금 보상	면적 감소 + 가치 상승 환지	장기 자산화 가능
거래비용	고비용 (감정·소송)	공적 절차 흡수	-58%
분쟁률	11~18%	3~6%	-68%
가치 상승률	+18% 내외	+38~240%	2.1~13배
사업 동의	강제(법정 절차)	2/3 이상 동의	주민 수용성 ↑
적용 단위	대규모 공익사업	1ha~ 소규모 가능	맹지 적용성 ↑
공공 공출률	해당 없음	15~40%	도로·공원 확보
금융 구조	일시 보상금	체비지 처분 자금조달	자체 사업비

출처: World Bank (2020) Land Pooling for Urban Development · 국토연구원 (2024) 유휴부지 활용 정책 방향 연구 · 도쿄도 도시정비국 (2023) · Senatsverwaltung Berlin (2024) · KDI (2023) 토지보상제도 평가
발행: 용유미 CSO · UAM KoreaTech · 한남투자포럼 · yongyumee.com (2026.04.28)